漫談地產(貸款)系列之七十九 時空異位下的浮動利率貸款
開利地產負責人 李秉信
在美國金融史上2008年的一場金融風暴,使得貸款市場產品的生態, 作了個極大幅度的洗牌。 在貸款市場裡多樣性的產品中,本來是像天之驕子浮動利率貸款產品, 竟然成為了壓倒駱駝的最後一根稻草, 在一夕間轉身變成個讓人又愛又怕的選擇。筆者猶然記得在2005到2006年間, 把地產市場房價推向天價的幕後推手, 就是初始利率極低的浮動利率產品。 在房價瘋狂爬升的市場中,這是一個極具說服力的說辭: 反正明天的房價一定會比今天高, 只要有銀行願意借我錢,我今天買的房子明天有賺,誰在乎以後浮動利率會漲到什麼程度。 所謂水可載舟, 也可覆舟。浮動利率房貸成為眾矢之的的最重要原因, 乃在於許多屋主習慣了頭幾年的固定利率,在轉為浮動之後, 借貸者付不出突然飆高的房貸,在全美造成一波違約浪潮。
這麼多年以來,筆者身處金融市場的上下起伏, 深自感歎, 金融市場十足具備了矯枉過正, 因噎廢食的特性。自金融風暴之後,多數銀行緊縮放貸條件,以確保申請浮動利率房貸(ARM)的屋主,確實具有償還能力。尤其在浮動利率借貸者資格審核上, 往往非常嚴格用最高利率前提下, 檢視借款者收入和負債比例是否符合借貸資格。 有的時候, 借款者會發現借貸浮動利率產品的資格要求, 竟然嚴格過固定利率產品。 這是個很吊詭的醒思,浮動利率貸款產品的設計精神, 本來就是針對償還能力不是這麼優越的之族群, 因為無法符合傳統固定利率貸款,但是購屋者仍有機會可以借款置業所設計。 如今在更嚴格於固定利率貸款的現狀下, 這種過與不及的作法, 實在是有違浮動利率產品的放貸精神。
然而,正如同中國人常說的那句老話, 此一時彼一時, 風水一定會輪流轉。記得在去年年初利率開始起漲,而隨著房貸利率從谷底回升,ARM又再次成為買家申貸考慮的選項之一。據房貸金融業協會(MBA)統計,在上月申請的新屋貸款當中,ARM約占8.2%,高於2月的7.7%,跟去年12月的水平接近。上次AR占比達到該水平,是2008年6月。自一年多前房貸利率觸及歷史低點,至今已回升將近一個百分點,與此同時,浮動房貸與固定房貸利率之間的差距,也逐漸擴大。據半官方房貸機構房地美(Freddie Mac)統計,上周全美30年期固定房貸利率從4.33%跌至4。17%。相較之下,五年期浮動房貸利率仍在3.03%左右。再這裡我們看到了浮動利率貸款產品的優點是,一開始利率較低,而且比固定利率產品低很多,再隨著市場變化逐漸走高。
其實更客觀的來看, 浮動利率產品能在洛杉磯開始重新風行, 也是有它特殊背景及原因的。根據市場上的統計, 南加州的貸款持有人, 幾乎每三至四年就會進行重新貸款,除了尋求更低利息的產品誘因外, 而更重要的是, 能將這幾年以來物業的增值, 及所還掉的本金, 又重新抽了出來。 而浮動利率這個產品的特色是, 你不用等到三年, 現在就可以節省利息開支。 這也說明了,去年許多南加購屋人,仍甘願冒浮動利率風險, 為了現在就節省利息的原因, 選擇浮動利率產品。房貸主要機構房地美(Freddie Mac)的數據顯示,2014年年初主要銀行平均5/1-Year ARM浮動利率為3%,亦即前五年固定利率3%,自第六年起每年隨市場利率調整。而30年固定利率為4。48%。由這兩個數字的差距, 敏感的讀者就可以看出一些端倪。其他條件不作比較, 光在利率上的差距就非常可觀, 幾乎到了兩個點。
具有敏感度的房貸仲介業者表示,浮動利率適合打算幾年後搬家,以及收入雖高,但不穩定的購屋人。浮動利率房貸也多集中在橙縣新港灘、聖地牙哥拉荷雅(La Jolla)和洛杉磯縣Pacific Palisades等高房價地區。由此可見, 對於購屋者而言,浮動利率產品的確可以在購屋的初期, 減輕不少的負擔。以筆者對於市場的觀察,東方人本性比較保守,十個有八九個申請貸款借款人, 多半會選擇固定利率的產品, 甚至更有許多買主只選擇十五年本利攤還的產品, 惟恐多付了利息。 然而拿個算盤好好的打一打,這樣的選擇, 卻錯過了浮動利率在還款初期就可以少付利息, 減輕負擔的好處。細究浮動利率的本質, 這是個非常俱有靈活度的產品, 而且非常適合於身處在低利率, 市場觸底反彈的初漲階段。只要選擇正確, 一定可以省下更多的利息。
不過,浮動利率房貸是否適合仍因人而異,筆者就多年的實務經驗,提供幾點讀者可以自我盤算及考慮清單, 看看浮動利率產品,是不是適合自己的期待。首先, 我們必須要有這樣的認識,浮動利率貸款設計精神, 乃是針對計畫短期擁房的購屋者。這樣的端倪, 由浮動利率初始的固定利率期限, 就可以深刻感受到。目前市面上最常見的浮動利率房貸,分別鎖定固定利率五年、七年或十年。過了這段期間之後,房貸利率就會從固定變成浮動,通常也會升高,有時甚至是呈倍數上升。因此,在一個利率走升的環境當中,屋主最好已有計畫在利率鎖定期間內賣房,否則將面臨利率升高的風險。舉例來說,你打算在買房後五年之內把房子轉手,申請五年期浮動利率房貸將比30年期固定利率房貸更省錢。換句話說,如果你打算擁有房子很長一段時間,或至少是超過利率鎖定期間,那你最好還是申請固定利率房貸。這樣的選擇, 是比較划算的。
相較於2005年及2006年申請浮動利率貸款, 是輕而易舉人皆可貸的普遍性。 現在的時空背景已完全異位, 不但在申貸條件上嚴格的許多, 而且多數銀行在核發浮動房貸之後,不會繼續持有該筆房貸,而是把它們轉賣給房利美(Fannie Mae)與房地美等房貸擔保機構。在這種情況下,銀行核發房貸的時候將比照二房標準,條件可能較為嚴格。由於在金融危機之後房貸違約大增,而且違約的主要區塊, 大多集中在浮動利率產品。 客觀的來說, 現取得房貸已沒有以前容易,尤其是在浮動利率房貸產品上。放款銀行將確認你有能力,支付房貸轉為浮動後的每月還款,才會核發房貸。而固定與浮動期間的房貸還款可能相差很大。房貸業者衡量買家還款能力的一項重要指標,是個人債務與收入比率,即個人有多少收入,需用來償還債務。一般來說,這項指標超過43%,便沒有機會取得房貸。用更一針見血的術語來說,「如果你連30年期固定利率房貸都拿不到,就更不可能申請到浮動利率房貸」。
浮動利率貸款產品最迷人的特點, 是在於這個產品的還款彈性。ARM在利率鎖定期間,每月還款金額會低於固定利率房貸。這代表你有更多彈性運用手頭資金,償還其他貸款或投資增值。尤其對於一般年輕人剛組成家庭而言, 學生貸款, 車貸, 甚至傢俱貸款纏身。ARM頭幾年每月還款較低,也代表更高比率還款金額是用來支付本金,這會加快屋主累積房屋淨值的速度。而且, 借款人有多餘資金可以負擔其他債務。不過,如果你偏好房貸還款不會上升的保障感,最好還是申請固定利率房貸。也就是說,「如果你未來幾年沒有搬遷計畫,鎖定房貸還款讓你更方便規劃家庭預算」。 利率增幅有限。ARM房貸雖在頭幾年利率固定,之後轉為浮動,但許多仍對浮動和固定利率的差額設有限制。
在美國金融史上2008年的一場金融風暴,使得貸款市場產品的生態, 作了個極大幅度的洗牌。 在貸款市場裡多樣性的產品中,本來是像天之驕子浮動利率貸款產品, 竟然成為了壓倒駱駝的最後一根稻草, 在一夕間轉身變成個讓人又愛又怕的選擇。筆者猶然記得在2005到2006年間, 把地產市場房價推向天價的幕後推手, 就是初始利率極低的浮動利率產品。 在房價瘋狂爬升的市場中,這是一個極具說服力的說辭: 反正明天的房價一定會比今天高, 只要有銀行願意借我錢,我今天買的房子明天有賺,誰在乎以後浮動利率會漲到什麼程度。 所謂水可載舟, 也可覆舟。浮動利率房貸成為眾矢之的的最重要原因, 乃在於許多屋主習慣了頭幾年的固定利率,在轉為浮動之後, 借貸者付不出突然飆高的房貸,在全美造成一波違約浪潮。
這麼多年以來,筆者身處金融市場的上下起伏, 深自感歎, 金融市場十足具備了矯枉過正, 因噎廢食的特性。自金融風暴之後,多數銀行緊縮放貸條件,以確保申請浮動利率房貸(ARM)的屋主,確實具有償還能力。尤其在浮動利率借貸者資格審核上, 往往非常嚴格用最高利率前提下, 檢視借款者收入和負債比例是否符合借貸資格。 有的時候, 借款者會發現借貸浮動利率產品的資格要求, 竟然嚴格過固定利率產品。 這是個很吊詭的醒思,浮動利率貸款產品的設計精神, 本來就是針對償還能力不是這麼優越的之族群, 因為無法符合傳統固定利率貸款,但是購屋者仍有機會可以借款置業所設計。 如今在更嚴格於固定利率貸款的現狀下, 這種過與不及的作法, 實在是有違浮動利率產品的放貸精神。
然而,正如同中國人常說的那句老話, 此一時彼一時, 風水一定會輪流轉。記得在去年年初利率開始起漲,而隨著房貸利率從谷底回升,ARM又再次成為買家申貸考慮的選項之一。據房貸金融業協會(MBA)統計,在上月申請的新屋貸款當中,ARM約占8.2%,高於2月的7.7%,跟去年12月的水平接近。上次AR占比達到該水平,是2008年6月。自一年多前房貸利率觸及歷史低點,至今已回升將近一個百分點,與此同時,浮動房貸與固定房貸利率之間的差距,也逐漸擴大。據半官方房貸機構房地美(Freddie Mac)統計,上周全美30年期固定房貸利率從4.33%跌至4。17%。相較之下,五年期浮動房貸利率仍在3.03%左右。再這裡我們看到了浮動利率貸款產品的優點是,一開始利率較低,而且比固定利率產品低很多,再隨著市場變化逐漸走高。
其實更客觀的來看, 浮動利率產品能在洛杉磯開始重新風行, 也是有它特殊背景及原因的。根據市場上的統計, 南加州的貸款持有人, 幾乎每三至四年就會進行重新貸款,除了尋求更低利息的產品誘因外, 而更重要的是, 能將這幾年以來物業的增值, 及所還掉的本金, 又重新抽了出來。 而浮動利率這個產品的特色是, 你不用等到三年, 現在就可以節省利息開支。 這也說明了,去年許多南加購屋人,仍甘願冒浮動利率風險, 為了現在就節省利息的原因, 選擇浮動利率產品。房貸主要機構房地美(Freddie Mac)的數據顯示,2014年年初主要銀行平均5/1-Year ARM浮動利率為3%,亦即前五年固定利率3%,自第六年起每年隨市場利率調整。而30年固定利率為4。48%。由這兩個數字的差距, 敏感的讀者就可以看出一些端倪。其他條件不作比較, 光在利率上的差距就非常可觀, 幾乎到了兩個點。
具有敏感度的房貸仲介業者表示,浮動利率適合打算幾年後搬家,以及收入雖高,但不穩定的購屋人。浮動利率房貸也多集中在橙縣新港灘、聖地牙哥拉荷雅(La Jolla)和洛杉磯縣Pacific Palisades等高房價地區。由此可見, 對於購屋者而言,浮動利率產品的確可以在購屋的初期, 減輕不少的負擔。以筆者對於市場的觀察,東方人本性比較保守,十個有八九個申請貸款借款人, 多半會選擇固定利率的產品, 甚至更有許多買主只選擇十五年本利攤還的產品, 惟恐多付了利息。 然而拿個算盤好好的打一打,這樣的選擇, 卻錯過了浮動利率在還款初期就可以少付利息, 減輕負擔的好處。細究浮動利率的本質, 這是個非常俱有靈活度的產品, 而且非常適合於身處在低利率, 市場觸底反彈的初漲階段。只要選擇正確, 一定可以省下更多的利息。
不過,浮動利率房貸是否適合仍因人而異,筆者就多年的實務經驗,提供幾點讀者可以自我盤算及考慮清單, 看看浮動利率產品,是不是適合自己的期待。首先, 我們必須要有這樣的認識,浮動利率貸款設計精神, 乃是針對計畫短期擁房的購屋者。這樣的端倪, 由浮動利率初始的固定利率期限, 就可以深刻感受到。目前市面上最常見的浮動利率房貸,分別鎖定固定利率五年、七年或十年。過了這段期間之後,房貸利率就會從固定變成浮動,通常也會升高,有時甚至是呈倍數上升。因此,在一個利率走升的環境當中,屋主最好已有計畫在利率鎖定期間內賣房,否則將面臨利率升高的風險。舉例來說,你打算在買房後五年之內把房子轉手,申請五年期浮動利率房貸將比30年期固定利率房貸更省錢。換句話說,如果你打算擁有房子很長一段時間,或至少是超過利率鎖定期間,那你最好還是申請固定利率房貸。這樣的選擇, 是比較划算的。
相較於2005年及2006年申請浮動利率貸款, 是輕而易舉人皆可貸的普遍性。 現在的時空背景已完全異位, 不但在申貸條件上嚴格的許多, 而且多數銀行在核發浮動房貸之後,不會繼續持有該筆房貸,而是把它們轉賣給房利美(Fannie Mae)與房地美等房貸擔保機構。在這種情況下,銀行核發房貸的時候將比照二房標準,條件可能較為嚴格。由於在金融危機之後房貸違約大增,而且違約的主要區塊, 大多集中在浮動利率產品。 客觀的來說, 現取得房貸已沒有以前容易,尤其是在浮動利率房貸產品上。放款銀行將確認你有能力,支付房貸轉為浮動後的每月還款,才會核發房貸。而固定與浮動期間的房貸還款可能相差很大。房貸業者衡量買家還款能力的一項重要指標,是個人債務與收入比率,即個人有多少收入,需用來償還債務。一般來說,這項指標超過43%,便沒有機會取得房貸。用更一針見血的術語來說,「如果你連30年期固定利率房貸都拿不到,就更不可能申請到浮動利率房貸」。
浮動利率貸款產品最迷人的特點, 是在於這個產品的還款彈性。ARM在利率鎖定期間,每月還款金額會低於固定利率房貸。這代表你有更多彈性運用手頭資金,償還其他貸款或投資增值。尤其對於一般年輕人剛組成家庭而言, 學生貸款, 車貸, 甚至傢俱貸款纏身。ARM頭幾年每月還款較低,也代表更高比率還款金額是用來支付本金,這會加快屋主累積房屋淨值的速度。而且, 借款人有多餘資金可以負擔其他債務。不過,如果你偏好房貸還款不會上升的保障感,最好還是申請固定利率房貸。也就是說,「如果你未來幾年沒有搬遷計畫,鎖定房貸還款讓你更方便規劃家庭預算」。 利率增幅有限。ARM房貸雖在頭幾年利率固定,之後轉為浮動,但許多仍對浮動和固定利率的差額設有限制。