漫談地產(貸款)系列之三十五  申請貸款的程序(2)

開利地產負責人 李秉信

 大多數的借款人， 尤其是首次購屋者或者是外國投資客， 購屋和貸款可能是他人生第一次和美國放款銀行打交道。 在美國的服務業， 凡事講究專業。 美國貸款的法規及制式規定非常多樣， 在隔行如隔山的專業考量下， 如果借款人只純粹想要節省貸款佣金， 直接和放款銀行交涉， 可能對 許多繁雜的貸款程序不是那麼的熟捻。 特別是在不同放款銀行間， 五花八門的貸款產品，常讓借款者眼花撩亂不知如何取捨。 往往只在表面上的利率計算， 而忽略了隱藏的費用。 而在準備放款銀行所須文件上， 由於缺乏經驗， 無法一次到位， 浪費時效。 如果這是一個購買貸款， 放款的不順利， 會引發違約的糾紛。選擇專業抵押貸款經紀人或貸款公司來為你談判， 讓一位專業經紀人代表您與貸款公司或是放款銀行， 爭取一個最適合借款人的貸款， 絕對是一個明智之舉。

    當然在美國貸款法規中規定，您也可以不用抵押貸款經紀人，直接與一些貸款公司或是放款銀行交易。不管您如何選擇，一定要調查貸款公司和放款銀行的評價。在美國作生意是一個講究商譽的國家，盡量選用您認識的人用過的公司，他們可以告訴您該公司的服務水平。公司的費用應比其他公司更有競爭性。但是一個聽起來像是要送給你的貸款，這絕對是一個警訊。如果有些貸款公司提出了超低， 或者是不用費用的超低息貸款。 你用一般常識判斷，聽起來太好不像是真的。 借款人千萬不要為了貪小便宜，而輕易嘗試，那極有可能不是真的。在過去四年貸款詐欺盛行的年代裡，有些人頭貸款公司或者是紙上貸款公司， 用極為優惠的貸款條件， 騙取借款人的身份資料。 用人頭設定抵押， 騙貸融資， 並在貸款契約上簽名。 隨後貸款公司逃之夭夭關門大吉。 這樣的詐欺案常有所聞。 而被詐欺者不但物業被銀行查扣收回， 而且債務纏身。

     在啟動貸款程序的第一步， 就是了解您的信用狀況。在美國的放款銀行的制度裡， 是非常注重放款人的信用狀態。 有經驗的放款專員都知道，在一個人的信用報告中， 可以讀出借款人的性格， 及行為傾向。 尤其在借款的模式， 欠款的習慣， 甚至居住的歷史的數字中， 放款專員就可以判斷， 這個人到底是不是一個牢靠的借款人。 這是個很明智的動作， 所謂知己知彼， 百戰百勝，在聯絡貸款經紀人或貸款公司之前，應取得您的信用報告。您心中就會有數， 自己的條件符合什麼樣產品的貸款。 如果是借款人俱有極佳的信用背景， 經紀人却建議你申請次級貸款。 借款人須留意經紀人是否為賺取次級貸款更多的佣金， 而犧牲你的利益。借款人可以上網到www。annualcreditreport。com 免費取得報告，或致電1-877-322-8228。如果支付一定費用，您還可以取貸款公用以決定您是否有資格獲得一般貸款 (prime loan) 或次級貸款 (sub-prime loan) 的信用評分。通常，次級貸款的利率和費用都比一般貸款高。申請貸款前了解您的信用評分可助您找到最適合您的貸款。

     在借款人掌握自己的信用報告以後， 就可以進入貸款申請（Loan Application）的正式程序。您需要提交一份完整的貸款申請， 貸款業內稱為1003表格。傳統的作法是， 你可以到貸款公司填寫資料，有些經紀人會到您家收集貸款申請資料。您可以自己填寫寄去公司，現在的網路貸款公司盛行， 借款人也可以在一些網站上提交申請。記住，千萬不要簽署空白申請或空白表格。根據現行的貸款法規， 在申請貸款時，您可能要預先支付信用報告費和估價費， 這兩項費用是法律規定借款人須先預付的費用。如果經紀人為了爭取生意，告訴您不必支付信用報告費和估價費，經紀人可以自行吸收。 借款人一定要得到經紀人書面證明， 否則日後口說無憑， 徒增糾紛。另外，核實一下您將不用在委托（escrow）結束時用貸款資金支付這些費用，或者，如果您不完成貸款交易，經紀人將不會要求您償付這些費用。

    貸款經紀人還會要求您提交所需各種文件，保括連續兩年你的薪資證明， 扣繳憑單。 如果申請人是自僱人仕， 所須要準備文件更加繁瑣。 除了繳稅證明， 公司盈虧表之外， 每一家公司， 只要你持有股份超過25%以上， 借款人都須要提供公司稅表及盈虧表。 有些投資人擁有為數不少的地產， 這在借款人申請貸款時， 須要如實的透露。 包括每個物業現有的債權， 分期付款額度， 以及年度清算時的損益表。 放款銀行非常在意借款人的收入， 是否能在相同的領域中， 持續兩年以上。 才能把這份收入列為可以計算的收入， 否則要用平均攤算的方式來計算收入。 此外， 借款人如果領有社會福利， 或者是贍養費， 依照現行的貸款法規， 只要穩定及持續的領有兩年以上， 都得列入收入計算， 不得歧視。 貸款人的債務結構是決定貸款額度的重要因素。 申請貸款時， 借款人須如實申報所欠債務額度， 其中包括信用卡債， 汽車貸款， 學生貸款等。 這是個重點，銀行不會放出借款人還不起的貸款。

    貸款公司需要這些文件來考慮您要求的貸款計劃。經紀人和貸款公司都將為您公開有關貸款條件的資料。審閱這些資料，確保貸款條款與您同意的相一致。處理貸款──經紀人得到所需資料，提交到貸款公司的承保人以獲得貸款批核。這是獲得貸款的關鍵階段。通常每一個貸款都會有附加條件及附加文件。 很少有貸款能一次通過沒有條件的。您一定要及時回覆對方索取附加資料的要求。這將會增加獲得貸款的機會，或及時了解您為什麼不符合資格原因， 看看是不是可以用書面解釋。此時也是您鎖定利率的時機。記得與經紀人保持聯絡，監察貸款過程，確保經紀人按時完成貸款。貸款成交──這是貸款過程的最後階段。貸款可以在產權保險公司（title company）、委托公司（escrow company）或經紀人的辦公室完成。經紀人可能會用文件簽署服務（signing service）把文件送給您簽署。不管在什麼地方簽署，這時一定要確保貸款條件和費用是您同意的。閱讀所有文件。不要匆忙。如果有問題，詢問並一定要明白他們的回答。如果條款和條件和您同意的不同，不要簽署貸款文件。要求重新擬定文件，陳述正確條款。