漫談地產(貸款)系列之一百零二  購屋決定的原則(2)  

開利地產負責人 李秉信

 

根據筆者多年來的實務經驗，大多數的買家， 為了要配合自己正常的生活作息，都是在白天的時候觀察物業周圍的環境。 這樣的做法，原則上是沒有甚麼偏差。但是有的時候， 這樣的觀察會有所失真， 看不到一些最細微的地方。一個更全面考量的做法， 就是在夜闌人靜，或者是大清早的時候， 仔細觀察想要購買物業的鄰里情況。因為在夜深人靜的時候，所有的鄰居都回家了， 你才能看得到這個區域的治安好不好， 街道上的停車夠不夠， 到底都是甚麼樣的人住在這個區域。 如果在晚上十點到十一點的時候， 你還看得到街上有一群青少年在遊蕩， 無所事事。 就要心存警惕，上網或是向治安單位查詢，仔細檢視這個地區的犯罪率。 同樣的，如果在午夜或者是早上五六點的時候， 買主想要購買物業的四周道路， 竟然全都停滿車輛，沒有任何停車位可停， 這也是一個值得警惕的訊號。

        這是筆者的經驗，有的時候為了想看物業四周的環境，竟然要停到好幾個巷口以外才有停車位。 這樣停車位難尋的現象，通常代表者居住在這個區域的族群， 都是以出租和租賃的鄰居為主。 一般而言， 若是你購買這個物業， 附近鄰居組成結構都是以租客為主。 代表著這個社區的生活品質， 會因為租客的來來往往而發生改變， 甚至不容易控制。 而且租客的交往對象不易掌握，出入分子比較複雜， 外觀上比較不討喜。這個時候，買家的一個制式動作，需要再向地產經紀人查詢， 這個社區居民的結構， 是以自住還是租客為主。 如果真的是決定要買下這個物業，下一個更謹慎的動作， 須作更深一步的瞭解，這個地區自住性屋主的比例。這是一個很簡單的邏輯，你也許可以在最好的街區，最好的地段，最好學區，找到了最棒的房子。但是， 天下沒有十全十美的物件。 很少物業是獨立而處，不和其他鄰居來往， 也不受街坊的影響。

       所以我們常常說，買屋買鄰。 鄰居的角色和品質，是影響及衝擊物業價值的重要因素， 必須要謹慎考慮。 尤其在交易接近成交的階段，還會有其它的狀況促使你停下來，再重新考慮一下這間房子的條件。尤其是這個條件，涉及到周圍鄰居的時候， 需要以一個非常嚴格的角度來做取捨。在房屋的估價上， 也常常會把這個社區的條件， 以及左鄰右舍的整齊度， 作為影響房價的重要因素。這是一個很難處理的角色。 在一個社區中，你很難獨善其身做單方面的改變，需要鄰居的配合， 更需要做全方位的考慮。晚上，清晨，午間的時候，在房子周圍轉一轉，看看會不會有奇怪的天氣、交通問題，同時也留心觀察一下周圍的鄰居。你也可以找一些鄰居交談一下，四處逛逛，確保不會忽視一些事情。尤其是在購買高價的豪宅時， 最忌諱四周還有出租的公寓， 那是會影響房價的整齊度。

      如果隔壁的鄰居晚上九點，還依舊練習敲鼓。或者是在週末的時候， 有些拉丁裔族裔的屋主， 喜歡舉行徹夜的狂歡， 不醉不歸， 一定會造成附近鄰居的困擾。 筆者的客人就曾經遇到過， 這個社區族裔有任意停車的習慣。 常常把家裡車位停不下的車 ， 任意地停在她家門口， 讓她不勝其擾。 就算是打電話請交通警察前來處理， 也無法一勞永逸的解決這個問題。這樣的現象持續久了，就有可能導致鄰里矛盾，所以一定要睜大眼睛看清楚。停車位不夠的問題，常常發生在一些年紀較大的城市裡。 在華人社區中， 幾個學區不錯，很受歡迎的城市，都有類似的麻煩。 有些城市，就制定了， 若是沒有申請停車許可，夜間路上不能停車的規定。 很多買主不知道， 市政府這樣的做法，就能有效解決任意停車的糾紛， 讓社區及鄰居的外觀上， 看起來比較整齊， 增加房屋的價值。

      筆者有個客人在橙縣富樂頓市好區買了個豪宅， 當初以為房子前有個公園，是天上掉下來的禮物。 不但可以走路到公園散步， 更可以常常帶家人在草地上， 作週末的野餐烤肉。 那樣的附加價值， 好像家裡的前院， 平白多了個萬坪的綠地，其樂融融 。 當初以為，就算多出點價錢， 物超所值也不會心疼。 誰知道， 在這個世界上， 有一好就很難有二好。這塊草坪，不是只有他看中而已。許多青少年人到了深夜， 更看重這個羅曼蒂克的草地 ，仍在公園裡談情說愛， 大聲喧嘩，亂丟垃圾， 滯留不歸。 不但出入分子複雜以外， 更誇張的是，幫派的談判， 竟然選擇在公園中舉行。 雙方一大群幫眾，在草地上相互叫陣， 耍槍弄刀， 更是讓周圍的鄰居大受驚嚇，不勝其擾。就算是常常報警，請警員前來處理， 還是沒有多大的改善。 日積月累經年累月下，對於鄰里造成了像惡夢般的騷擾。 對於這位買家而言，買屋才沒有多久，心裡就升起不如賣掉的念頭。

     這是一個比較保險的做法，不要購買街區上最好的房子。 所以， 將這個原則加以延伸， 就是一個在房地產原理上， 判斷購買不變的原則。 這個原則是，寧可購買好區中的舊房子， 也不要購買壞區中的新房子。 這個道理是很簡單的， 當你購買一個街區上最好的房子，因為有可能，這樣的投資得不到升值（除非你能將這個房子搬到更好的街區）。最好的是購買一個街區上最差的房子，因為鑑於房子所在地段，經過整修後，房子會升值。所以很多買家都喜歡購買一種產品，叫做待修房。 尤其是一個坐落在好區中的待修屋。 購買一個待修屋的投資利潤是很高的，但也是充滿著挑戰及專業性。 購買待修屋後加以整修及裝潢， 並在短期間出售圖利， 可以說是許多投資者的夢想。

      但在做這行裝修轉賣生意的時候， 有許多必須堅守的原則， 那就是如果你購入一套待修房，你要確保知道將面臨的是什麼樣的房子。如果你有打算出手一套需要整修的房子， 你必須先確定，這套房子恰好位於你所夢想的，最棒的社區， 或者是值得投資的街道。 如果不符合這些條件，根本就不要開始這個計劃。 否則常常會得不償失， 不但沒有賺到錢，還賠了本。 這樣的例子發生太多，而且屢見不鮮。關於房屋，你要事先做好功課。如果你想擴建，給房子再添一層，你要確保這些活動符合當地的法律法規，建築條例。你需要事先審視一下這個房源，看看房屋的狀況是什麼樣子的。有時候一些看起來很簡單的調整，可能是項浩大的工程。反復地詢問自己是否可以接受房屋翻新，因為這不僅僅涉及到金錢，還關於時間，精力，會帶來精神壓力。