漫談地產(貸款)系列之五十一   首次購屋者應注意的細節

開利地產負責人 李秉信

許多甫自大學畢業， 剛入職場的年輕人， 常常會問筆者類似這樣的問題。 現在地產市場， 自從金融風暴以後，物業的價格漸趨合理， 到底， 他們應該繼續繳付房租， 還是把繳納的房租當作每月的分期付款， 購買人生的第一棟房子。對於許多首次購房者而言， 以下的一些自我省思的信息， 可以作為應否購屋或是租屋的參考。 對於一般絕大多數購屋者而言，買房子是最人生大的投資，每個月的付款和平均開銷， 也會讓他或她的生活受到衝擊。以下是一些重要的事情， 是在考慮購買物業時， 須先考慮的狀況和前提。

      首先，該問自己的第一個問題是，我應該買一個家嗎？這是個最簡單的思考方向，購買物業除了為你提供住的地方，擁有一個家，也可以為您提供一個資產增長， 而且這個標的物是俱有潛力和穩定性。 尤其， 在一些完全配有完整公共設施的社區，資產增值的潛力是很快速的。 如果， 你本身從事的行業收入很高， 購屋也有可能讓你享有稅務優勢， 從這些方向來思考， 購買物業可以安身立命以外， 更是個人的投資的最佳選擇。當然， 從另外一個角度來看，在你的人生規劃尚未確定或是穩定之前，租房可能會更有意義。因為工作變動或其他因素，讓你有更大的可能，需要因為工作的變動而移動時， 租房所須承擔的成本較低。

     而且， 這是筆者在實務上的經驗，如果你沒有預見在將來幾年， 你的生涯規劃會是穩定的， 也就是說工作地點是穩定的。 貿然的購買物業，在轉賣時，您在頭一年或兩年所存下的房屋淨值，可能會因為通過銷售成本和房地產佣金， 而大為縮水， 甚至還會賠錢。這是承購人在購屋前，須三思而行的的重要考慮方向。 此外， 對於頭次購屋者， 常常在問筆者的問題是，我有能力買得起一個家嗎？在通常情況下，你需要有足夠的積蓄來支付首期購買價的5％到20％，如果你要貸款， 須加上額外的3％至7％的費用，這個資金， 是你紥紥實實的須從自己口袋掏出來的成本。如果你沒有頭期款，只要信用分數符合政府免頭款最低門檻， 收入能夠承擔分期還款，你也許可以符合各種政府計劃下的貸款計劃。

      購屋者在通過以上兩個自我問句後， 可以開始思考下一個問句， 那就是我應該要尋找一個什麼樣的家。 在物業的投資過程中， 自我的瞭解和定位， 是一個很重要的動作。 什麼叫作自我定位？就是決定你倒底想要什麼樣的物業，能夠買得起多少價錢的地產。 大部份的首次購屋者都是須要貸款的， 決定貸款人是否有資格借到想要借的金額的條件不少， 尤其在購買自置居所的買家，貸款額度的審核，包括借款者信用記錄，工作的穩定性，和多少金額的首付，是借款人可以負擔時， 這些都是在借款時很關鍵的因素。 一個有經驗的貸款經紀人，他會全方面考慮借款人各種因素。這是筆者的建議，在進行購屋前之前，你不妨訪問一個有經驗的貸款經紀人，以確定你能負擔得起的貸款。

     一個有經驗的貸款經紀人， 會很有系統也很有條理的告訴借款人， 現在抵押貸款市場的利率走向， 以及在貸款流程中須考慮的變數。 許多的借款人是平生第一次和銀行打交道。 由一個有經驗的貸款專員， 提供給你更多的相關信息， 可以讓你少走一些冤枉路。選擇一個有經驗， 而且牢靠實在代理經紀人， 是一個很重要的動作。 如何選擇一個適合的代理人，筆者建議多採訪幾家房地產代理，以確定他們的經驗，並檢查以確保通過加州房地產局（CalBRE）的適當授權代理。檢查持牌記錄可能反映任何紀律處分，並評估是否這些信息對你很重要，在選擇的代理。此外，要求代理過去的客戶的名字，並檢查他們的引用。

     在你下定決心要購買物業之前，你應該確定你需要的功能，如位置，臥室的數量，大小的地段和鄰近商店，學校，醫院，工作和其他服務，如消防和警察保護。您還應該確定是否有任何特殊的稅收，評估或房主協會會費，可能會影響你的每月開支。一旦你找到了一所房子，的確滿足您的特定需求，你應該檢查電氣，管道和結構完整性的財產。考慮聘請合資格的檢驗評估你正在考慮購買家庭的結構方面。通過這樣做，你是給自己的機會，任何必要的維修與賣家談判。在任何情況下，買房子需要維修維護，有時會出現意想不到的開支。當你做出決定買物業前，記得要把修繕費用包括在您的預算內。

    在決定您想要出價的時候，一個很重要的基礎，是來自於鄰近已出售和在市場上待售物業價錢的比較。 這樣的比價， 包括在附近其他物業屬性，以確定哪些比價是已經售出， 具有實質的參考用途。您的房地產經紀人在你作出出價決定前， 應該提供一個附近類似物業價值的參考及比較， 以免你的誤判。尤其在出價時，確保您的報價包含任何突發事件或特殊條件下，你的合同有可以終止的條款。這包括你需要有資格獲得貸款，您希望賣方中介結束之前完成維修，以及病蟲害防治檢查，上門檢查，上門保修計劃，以及任何其他特定項目。請記住，如果你的報價被接受，從而成為有約束力的合同，未能完成購買，可能會影響您的訂金索回。

    你應該徹底暸觧所有的條款， 再簽署合同， 如果你不了解部分文檔，應該尋求適當的專業意見。如果你的房地產經紀人是無法充分回答您的問題，您應該要求與他或她的經紀人，或尋求法律意見。確保您簽署的要約不包含任何空格， 預防第三者幫你填寫這些內容後，也幫你簽了字。此外，避免發放現金作為定金或首付。相反，總是使用支票，匯票或銀行本票。這提供了一個永久記錄您已存入的錢。你有權要求您在購買過程中的披露。在住宅購買，你應該得到的兩個最重要的信息披露如下：

1。房地產披露聲明 -完成披露的賣方和涵蓋的財產和潛在的危險或缺陷，可能與它相關聯的身體狀況。而賣方主要是負責本文件中的披露，代理還負責進行一次視力檢查財產，和披露的過程中檢測到任何可觀察到的缺陷。該文件還公開任何特殊的稅種，評估和其他因素，可能有重大影響的價值或可取的財產。

2。代理關係披露 -需要你的房地產經紀人為您提供的書面披露，說明他或她表示在交易中。專門作為買方，或賣方獨家代理可以代表你，或者是代表你和賣方的雙重代理。您應仔細閱讀並理解本公開，因為它有重大影響的責任。