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漫談地產(貸款)系列之九十五 當今的貸款現狀
開利地產負責人 李秉信
在最近的電子媒體上, 出現一條令人省思的新聞, 讓大家對於自次貸風暴以來,貸款審核緊縮的現狀, 更有深刻的體會。 新聞上說,作為前美聯儲主席,至今仍在美國經濟中具有重要影響力的伯南克,最近碰上了件令他頭痛的事情。他在向銀行申請為房屋貸款時,被銀行給拒絕了。筆者認為, 這個新聞對於許多財力雄厚, 尤其是自僱人仕的借款人, 有所衝擊。 這些自己當老闆的借款人,在申請貸款的過程中, 可以說是困難重重, 甚至被斷然拒絕。 想想自己和伯南克一樣頗有家當, 但卻不得門而入貸款之門,一定會有一種感同身受, 甚至心有戚戚焉的同理心。 很多人不理解,為什麼富人如伯南克, 甚至許多家纏萬貫的有錢人, 可以用現金購屋, 為什麼要申請貸款? 這個答案的真正原因是, 現在美國的稅法及稅制, 是鼓勵有能力的人, 借貸個自己還得起貸款。
平心靜氣看貸款的優點和缺點, 其實還真吸引人。 這個分析是區隔成兩方面的,就個人的經濟條件上而言, 貸款的利息支出可以扣抵收入的申報, 用借貸的錢消費可以節稅, 何樂而不為。 就整個國家刺激消費而言, 適當的借貸可以讓消費市場上現金充裕, 鼓勵及增加國家的生產力, 更是降低失業率, 提高工資所得的良方。 讓我們回到伯南克例子上來觀察,依據華爾街見聞報導,伯南克寫書、演講收入頗高,這位前美聯儲主席為什麼還要申請抵押貸款?按照許多外來移民的想法, 如果完全用現金購屋, 沒有債務上的壓力, 可以高枕無憂的過生活。事實上,這樣的想法並不是最富有的美國人, 在實際稅務上操作的策略。 也可以說, 因為美國和其他國家在稅務結構上的差異, 讓納稅人在面對自己高額收入時, 有完全不同的思考方向。
舉個例來說, 在美國富人收入的架構上, 居前百分之三十的富人, 也就是在財富分配金字塔的中上階層人仕,完全有能力全款付清房款。 但是根據統計資料,越有錢的美國人, 借貸的額度是越高的, 因為抵押貸款有兩大好處,讓不少富人選擇貸款買房, 首先, 在現今低利率刺激經濟的政策下,意味著投資回報率可以輕鬆高於貸款利率, 用借來的錢賺更多錢, 正是有錢人的想法。由於利息費用可以抵稅,稅收可以抵消近一半的利息費用。據房地美今天的利率來看,本週15年貸款利率為3.36%。美國聯邦稅和加州稅率分別為39.6%和7.75%。利息稅收減免進一步減少了許多有錢人的實際借貸成本, 甚至增加了收入扣抵額, 合法的降低自己的繳稅額。這種購屋貸款繳息可以省稅的方式, 是另外一種增加收入的方式。 這樣的制度行之多年, 也為美國房地產注入了可觀資金,助長了信貸消費市場, 營造了美國十五年的經濟榮景。
但是誠如中國人說的,有利必有弊, 而且常常劣幣驅良幣。 在放寬授信額度流程中, 出現了許多貸款詐欺案件。 不但發生在借款人身上, 更過份的是,貸款銀行, 貸款經紀人, 地產經紀人都有介入其中。正因為節稅的特點非常誘人, 吸引借款人不斷的重新貸款, 將物業淨值借出。 在瘋狂的重貸風氣下,借款人著眼點已經不放在節稅, 而是利用財務槓桿, 將借出的錢放入更大的投資中。而放款銀行也發現, 這是個具有高獲利的賺錢產業, 可以日進斗金。 放款銀行不斷推出低難度, 高貸款額度的產品, 吸引借款人前撲後繼的將自己債務擴張。 放款銀行在不斷的重貸循環裡賺到暴利, 變本加厲的放寬授信額度, 像滾雪球般的一發不可收拾, 而讓百分之三十五以上的借款人, 借了個自己還不起的貸款, 而引爆了金融危機。 無可否認的, 美國經濟受到重創, 一個個管制嚴格的貸款法規紛紛出爐。 對於借款人所提出的文件, 一概都用最嚴格的標準檢示之。
中國人所說的過與不及, 因噎廢食, 一朝被蛇咬, 十年怕草繩,正是貸款行業的最佳寫照。 以前的貸款是這麼個容易,自從2007年次貸風暴發生以後, 竟然風聲鶴唳, 草木皆兵, 對於貸款人所提出的申報, 都像是捉賊般的把關著。 若是在次貸風暴前的貸款環境, 伯南克的貸款申請是很容易被批準, 而且可以拿到最大額度的。 但是在現行法規下,為什麼伯南克申請被拒, 原因是很簡單的,伯南克剛剛離開在美國聯邦政府的穩定工作,而現在,他儘管潛在收入可能很高,但卻是不規律, 而且無法證明收入的單純及固定性, 更徨論現行貸款法規要求兩年持續穩定的收入。所以當美國的抵押貸款計算,已經擯棄老式服務、進入自動化的年代,就連伯南克也是一個被拒絕的申請者。我們看到他在電子媒體受訪的神情,伯南克只能苦笑著說:目前發放貸款的機構,在信用要求上有些緊過頭了。
在最新出爐2014年貸款法規上, 對於如何申請房屋貸款, 有非常明確而且嚴格的規定。在申請貸款的初步審核時,貸款申請者基本上需要提交以下各種文件, 否則無法進行貸款的程序。 對於申請貸款者而言,信用報告是個最重要的文件, 也關係到貸款的利率以及貸款的額度, 更影響到貸款的費用。 通常貸款機構會在申請人同意的情況下,直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告,這個報告會用信用分數作成好幾個等級。 放款銀行也會由申請者的信用分數, 判斷是否承作這個貸款。如果沒有信用報告,通常就不能申請房貸, 換句話說, 貸款者申請貸款被拒的機率很大。因此,移民到美國的人,優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用,最好的方法是申請信用卡,無論用還是不用,有了信用卡就有了信用記錄。不要捨不得用信用卡刷卡付賬, 只要有借有還, 信用分數很快就建立起來。
放款銀行最在乎的, 就是借款人的還款能力。 沒有一家銀行願意和借款人進入訴訟程序, 甚至大打查封官司。 在最新貸款法規上明訂, 能夠證明貸款人還款能力的最有力文件, 就是年度工資表(即W-2表格)。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表,這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況,這個工資表是雇主提供給僱員報稅時用的。此外, 放款銀行也要審核借款人的年度報稅表, 可以整體的評估借款人的財務狀況。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表,從報稅表中,可以更加詳細了解,過去兩年中申請者家庭的經濟情況,包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下,貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表,這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表,免得申請者寄表麻煩。此外銀行帳戶也是評估借款人儲備金的重要依據,貸款機構一般會要求申請者,提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement),以此了解申請者的存款情況。
在最近的電子媒體上, 出現一條令人省思的新聞, 讓大家對於自次貸風暴以來,貸款審核緊縮的現狀, 更有深刻的體會。 新聞上說,作為前美聯儲主席,至今仍在美國經濟中具有重要影響力的伯南克,最近碰上了件令他頭痛的事情。他在向銀行申請為房屋貸款時,被銀行給拒絕了。筆者認為, 這個新聞對於許多財力雄厚, 尤其是自僱人仕的借款人, 有所衝擊。 這些自己當老闆的借款人,在申請貸款的過程中, 可以說是困難重重, 甚至被斷然拒絕。 想想自己和伯南克一樣頗有家當, 但卻不得門而入貸款之門,一定會有一種感同身受, 甚至心有戚戚焉的同理心。 很多人不理解,為什麼富人如伯南克, 甚至許多家纏萬貫的有錢人, 可以用現金購屋, 為什麼要申請貸款? 這個答案的真正原因是, 現在美國的稅法及稅制, 是鼓勵有能力的人, 借貸個自己還得起貸款。
平心靜氣看貸款的優點和缺點, 其實還真吸引人。 這個分析是區隔成兩方面的,就個人的經濟條件上而言, 貸款的利息支出可以扣抵收入的申報, 用借貸的錢消費可以節稅, 何樂而不為。 就整個國家刺激消費而言, 適當的借貸可以讓消費市場上現金充裕, 鼓勵及增加國家的生產力, 更是降低失業率, 提高工資所得的良方。 讓我們回到伯南克例子上來觀察,依據華爾街見聞報導,伯南克寫書、演講收入頗高,這位前美聯儲主席為什麼還要申請抵押貸款?按照許多外來移民的想法, 如果完全用現金購屋, 沒有債務上的壓力, 可以高枕無憂的過生活。事實上,這樣的想法並不是最富有的美國人, 在實際稅務上操作的策略。 也可以說, 因為美國和其他國家在稅務結構上的差異, 讓納稅人在面對自己高額收入時, 有完全不同的思考方向。
舉個例來說, 在美國富人收入的架構上, 居前百分之三十的富人, 也就是在財富分配金字塔的中上階層人仕,完全有能力全款付清房款。 但是根據統計資料,越有錢的美國人, 借貸的額度是越高的, 因為抵押貸款有兩大好處,讓不少富人選擇貸款買房, 首先, 在現今低利率刺激經濟的政策下,意味著投資回報率可以輕鬆高於貸款利率, 用借來的錢賺更多錢, 正是有錢人的想法。由於利息費用可以抵稅,稅收可以抵消近一半的利息費用。據房地美今天的利率來看,本週15年貸款利率為3.36%。美國聯邦稅和加州稅率分別為39.6%和7.75%。利息稅收減免進一步減少了許多有錢人的實際借貸成本, 甚至增加了收入扣抵額, 合法的降低自己的繳稅額。這種購屋貸款繳息可以省稅的方式, 是另外一種增加收入的方式。 這樣的制度行之多年, 也為美國房地產注入了可觀資金,助長了信貸消費市場, 營造了美國十五年的經濟榮景。
但是誠如中國人說的,有利必有弊, 而且常常劣幣驅良幣。 在放寬授信額度流程中, 出現了許多貸款詐欺案件。 不但發生在借款人身上, 更過份的是,貸款銀行, 貸款經紀人, 地產經紀人都有介入其中。正因為節稅的特點非常誘人, 吸引借款人不斷的重新貸款, 將物業淨值借出。 在瘋狂的重貸風氣下,借款人著眼點已經不放在節稅, 而是利用財務槓桿, 將借出的錢放入更大的投資中。而放款銀行也發現, 這是個具有高獲利的賺錢產業, 可以日進斗金。 放款銀行不斷推出低難度, 高貸款額度的產品, 吸引借款人前撲後繼的將自己債務擴張。 放款銀行在不斷的重貸循環裡賺到暴利, 變本加厲的放寬授信額度, 像滾雪球般的一發不可收拾, 而讓百分之三十五以上的借款人, 借了個自己還不起的貸款, 而引爆了金融危機。 無可否認的, 美國經濟受到重創, 一個個管制嚴格的貸款法規紛紛出爐。 對於借款人所提出的文件, 一概都用最嚴格的標準檢示之。
中國人所說的過與不及, 因噎廢食, 一朝被蛇咬, 十年怕草繩,正是貸款行業的最佳寫照。 以前的貸款是這麼個容易,自從2007年次貸風暴發生以後, 竟然風聲鶴唳, 草木皆兵, 對於貸款人所提出的申報, 都像是捉賊般的把關著。 若是在次貸風暴前的貸款環境, 伯南克的貸款申請是很容易被批準, 而且可以拿到最大額度的。 但是在現行法規下,為什麼伯南克申請被拒, 原因是很簡單的,伯南克剛剛離開在美國聯邦政府的穩定工作,而現在,他儘管潛在收入可能很高,但卻是不規律, 而且無法證明收入的單純及固定性, 更徨論現行貸款法規要求兩年持續穩定的收入。所以當美國的抵押貸款計算,已經擯棄老式服務、進入自動化的年代,就連伯南克也是一個被拒絕的申請者。我們看到他在電子媒體受訪的神情,伯南克只能苦笑著說:目前發放貸款的機構,在信用要求上有些緊過頭了。
在最新出爐2014年貸款法規上, 對於如何申請房屋貸款, 有非常明確而且嚴格的規定。在申請貸款的初步審核時,貸款申請者基本上需要提交以下各種文件, 否則無法進行貸款的程序。 對於申請貸款者而言,信用報告是個最重要的文件, 也關係到貸款的利率以及貸款的額度, 更影響到貸款的費用。 通常貸款機構會在申請人同意的情況下,直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告,這個報告會用信用分數作成好幾個等級。 放款銀行也會由申請者的信用分數, 判斷是否承作這個貸款。如果沒有信用報告,通常就不能申請房貸, 換句話說, 貸款者申請貸款被拒的機率很大。因此,移民到美國的人,優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用,最好的方法是申請信用卡,無論用還是不用,有了信用卡就有了信用記錄。不要捨不得用信用卡刷卡付賬, 只要有借有還, 信用分數很快就建立起來。
放款銀行最在乎的, 就是借款人的還款能力。 沒有一家銀行願意和借款人進入訴訟程序, 甚至大打查封官司。 在最新貸款法規上明訂, 能夠證明貸款人還款能力的最有力文件, 就是年度工資表(即W-2表格)。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表,這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況,這個工資表是雇主提供給僱員報稅時用的。此外, 放款銀行也要審核借款人的年度報稅表, 可以整體的評估借款人的財務狀況。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表,從報稅表中,可以更加詳細了解,過去兩年中申請者家庭的經濟情況,包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下,貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表,這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表,免得申請者寄表麻煩。此外銀行帳戶也是評估借款人儲備金的重要依據,貸款機構一般會要求申請者,提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement),以此了解申請者的存款情況。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀