漫談地產(貸款)系列之四十五 完成貸款前的借款人檢查清單
開利地產負責人 李秉信
有鑑於次貸風暴過份授信的緣起, 來自於貸款經紀人為賺取傭金, 不擇手段的放寬授信,大量放款所導致. 於是許多應時的貸款法規紛紛出爐. 尤其在2011年4月1日起,聯邦儲備委員會特別制定了,限制抵押貸款經紀人從單一來源獲得報酬的規定。這就是說,經紀人不可因進行與聯邦相關的貸款,而同時從借貸人及貸款公司處得到報酬。所謂一事一主, 一傭一酬正是這個道理. 這是一個很簡單的推理 ,如果貸款經紀人可以同時拿到借款人和放款人雙方的傭金, 經紀人為了撮合交易, 自然不會為借款人爭取最大的權益, 而沒有盡到誠實和忠誠受委託的責任.
另外一方面,加州法律在禁止歧視性借貸行為上,有非常嚴格的規定.如果借款人覺得在貸款過程中,因為借款人的種族、膚色、宗教信仰、性別、婚姻狀況、同居伴侶關系、年齡、身體或精神殘疾、身體狀況、性取向、家庭狀況、收入來源、原籍地和出身而受到歧視待遇,經紀人和貸款公司應按要求給借款人一份「公平借貸通知」(Fair Lending Notice),告訴借款人有權提出投訴。也就是說, 貸款經紀人在承作貸款的過程中, 如果對於貸款人有任何歧視的行為, 將會承擔極為嚴重的法律責任. 貸款經紀人在承作貸款的過程中,須要戒慎小心自己的言行, 不要誤觸任何有關歧視行為的法律.
有關歧視行為的法律規定是很廣泛的,不止是針對借款人. 更寬廣的定義是,根據住屋附近的鄰舍環境,來區別對待也是不合法的. 也就是說,貸款經經紀人不可以因為物業所處的地域區段好壞, 種族區別, 甚至收入高低, 而生起區別待遇的好惡之心,而作出是否放款的決定.除非這樣決定,是為了避免不安全的住家, 或是不健全物業的做法, 自然有其根據的法源基礎。否則依據個人喜惡所作出放款決定, 須承受觸犯歧視法規的風險.經紀人或貸款公司同時應把這份通知,張貼在辦公室裡明顯的位置,讓貸款人知道法律所保障他不受歧視的權利.
貸款文件的製作是個鉅大的工程. 其中所牽涉的法條之多, 法律面之廣, 實非一般初次接觸貸款的借款人, 能在短短的幾十分鐘內, 就可以充份的瞭解. 對於貸款人而言,認識貸款文件是個很重要的動作. 借款人在 簽名前,應研究貸款文件並提出問題. 至於貸款經紀人,必須很清楚的指出, 在這份貸款文件中, 借款人必須被告知的條件和條款,以幫助借款人能夠認識文件的意義。這是個制式的動作,要求抵押貸款經紀人或貸款公司把協商同意的條款寫下來。在簽名前小心閱讀所有的貸款文件。 在簽名前,應確定所有協商同意的貸款條款都包括在內。 索取並保留任何借款人所簽署文件的副本。
以下為筆者在實務經驗上, 提供給消費者在辦理貸款過程中,作為參考並且須留意的檢查清單. 首先是貸款文件:這些文件都是什麼意思?抵押貸款經紀人應該向借款人解釋貸款內容,但是借款人也應該細閱文件並提出問題,以盡量避免誤解。不要猜測文件的意思。請抵押貸款經紀人解釋貸款文件。簽署文件:將會遇到什麼?在簽署文件時,借款人將看到幾份文件。文件可能包括:期票(Promissory Note)──在期票中,借款人承諾償付所借的金額。期票中應列明借款人的借貸金額、利率、利率是否會變化及如何變化、貸款期限,或任何期末整付金額。
另外,期票中同時應指出借款人的貸款是否有提前還款罰款。信託契約(Deed of Trust)──信託契約給予貸款公司對借款人房屋的留置權。如果借款人不償付貸款,貸款公司有權取消房屋抵押贖回權。委託指示(Escrow Instructions)──委託指示告訴中間人(escrow holder)怎樣支付貸款費用。如果現有的抵押貸款或其他債務要用該貸款付清,委託指示中一定要告知委托代理付清這些債務。經紀人協議書(Broker Agreement)──有時借款人需要簽署這份協議書。仔細閱讀經紀人協議書。如果借款人沒有拿到借款人要求的貸款,協議書是否要求借款人支付經紀人的費用?確保協議書與經紀人告訴借款人的權利和義務相一致。
口頭披露聲明( D e c l a r a t i o n o f O r a l Disclosures)──這份聲明表明經紀人已透過口頭方式向借款人解釋有關貸款的條款。在簽署確認已獲得解釋的文件前,確保借款人已獲得解釋並已明白借款人所得到的資料。抵押貸款披露聲明(Mortgage Loan Disclosure Statement)──當借款人填妥書面貸款申請書並交給貸款經紀人後三個工作天內,或在借款人承諾貸款責任前 (以較早發生者為準),貸款經紀人必須向借款人提供抵押貸款披露聲明。該聲明將列出貸款條款和預計費用。如果其他留置或債務要用該貸款付清,便應確保有關事項已在抵押貸款披露聲明中列出。(在與聯邦有關的貸款交易中,借款人可能也會收到誠實借貸法披露文件和貸款費用預算表。)
誠實借貸法披露聲明(T r u t h - i n - L e n d i n g Disclosure Statement)──在借款人承諾貸款責任前,有些(但不是全部)抵押貸款經紀人必須向借款人提供有關貸款費用的聯邦誠實借貸法披露文件。花時間仔細閱讀每一份文件。消費者檢查清單.簽署貸款文件,不要著急或被嚇到。 在簽署文件任何部份之前都要仔細閱讀文件。 如果文件中有關貸款條件的部份有任何空白位置或方格被留空,不要簽署文件。 檢查期票中是否列出利率、貸款期限及其他承諾的條件。
有關抵押貸款保險的條款, 也是悠關借款人權益甚鉅的條件. 依照民事法第 2954.6 條要求,如果私人抵押貸款保險(PMI)是貸款的一個條件,貸款公司必須通知借貸人是否有權取消抵押貸款保險,如果有權,取消貸款的必要條件是什麼。我能找出為什麼信用被拒絕嗎?聯邦平等信用機會法禁止歧視性借貸行為。貸款公司不得依據借款人的種族、膚色、宗教信仰、原籍地、出身、性別、婚姻狀況,或因借款人的部份收入來自公共資助計劃而作出拒絕信用的決定。貸款公司必須以書面方式通知借款人對借款人貸款申請的負面行動(拒絕)。如果借款人及時提出書面要求,貸款公司也必須以書面解釋為什麼借款人的信用被拒絕。
自2002年1月1日起,如果貸款是以1到4個住宅物業為擔保,而貸款申請中會利用消費者的信用評分,那作出或安排,貸款的任何人士必須向借款人提供一份「房屋貸款申請通知」,告訴借款人有權收到與借款人的信用評分有關的資料。資料和投訴,聯邦貿易委員會(FTC)──FTC免費出版與房屋抵押貸款有關的小冊子,可在以下網站查閱小冊子: www.ftc.gov.美國住宅及城市開發部(HUD)──HUD出版「HUD成交費用指南」,可參閱 www.hud.gov.
加州房地產局(DRE)──DRE可以告訴借款人貸款經紀人是否持有執照,持照多久,及D R E 是否曾對該經紀人作出紀律處分。這些資料也可以在D R E 的網站(www.dre.ca.gov)上查閱。
私人律師──州律師協會設有轉介服務,可為要求被名列在律師協會名單中的律師提供轉介。
法律援助──如果借款人的收入固定或低收入,借款人可能有資格通過縣法律援助辦公室聘用律師。
加州房地產局總辦公室 2201 Broadway Post Office Box 187000 Sacramento, CA 95818-7000
(916) 227-0864 or (916) 227-0770網站:www.dre.ca.gov
地區辦公室 2550 Mariposa Mall, Suite 3070 Fresno, CA 93721 (559) 445-5009
320 W. 4th Street, Suite 350 Los Angeles, CA 90013 (213) 620-2072
1515 Clay Street, Suite 702 Oakland, CA 94612 (510) 622-2552
1350 Front Street, Suite 1063 San Diego, CA 92101 (619) 525-4192
聯邦貿易委員會
901 Market Street, #570 San Francisco, CA 94103 (415) 356-5270
11000 Wilshire Blvd. Los Angeles, CA 90024 (310) 824-4343 Toll Free: 1-877-382-4357
網站:www.ftc.gov
美國住宅及城市開發部 RESPA及跨州土地銷售
451 7th Street SW, Room 9146 Washington, DC 20410 (202) 708-0502
網站:www.hud.gov
有鑑於次貸風暴過份授信的緣起, 來自於貸款經紀人為賺取傭金, 不擇手段的放寬授信,大量放款所導致. 於是許多應時的貸款法規紛紛出爐. 尤其在2011年4月1日起,聯邦儲備委員會特別制定了,限制抵押貸款經紀人從單一來源獲得報酬的規定。這就是說,經紀人不可因進行與聯邦相關的貸款,而同時從借貸人及貸款公司處得到報酬。所謂一事一主, 一傭一酬正是這個道理. 這是一個很簡單的推理 ,如果貸款經紀人可以同時拿到借款人和放款人雙方的傭金, 經紀人為了撮合交易, 自然不會為借款人爭取最大的權益, 而沒有盡到誠實和忠誠受委託的責任.
另外一方面,加州法律在禁止歧視性借貸行為上,有非常嚴格的規定.如果借款人覺得在貸款過程中,因為借款人的種族、膚色、宗教信仰、性別、婚姻狀況、同居伴侶關系、年齡、身體或精神殘疾、身體狀況、性取向、家庭狀況、收入來源、原籍地和出身而受到歧視待遇,經紀人和貸款公司應按要求給借款人一份「公平借貸通知」(Fair Lending Notice),告訴借款人有權提出投訴。也就是說, 貸款經紀人在承作貸款的過程中, 如果對於貸款人有任何歧視的行為, 將會承擔極為嚴重的法律責任. 貸款經紀人在承作貸款的過程中,須要戒慎小心自己的言行, 不要誤觸任何有關歧視行為的法律.
有關歧視行為的法律規定是很廣泛的,不止是針對借款人. 更寬廣的定義是,根據住屋附近的鄰舍環境,來區別對待也是不合法的. 也就是說,貸款經經紀人不可以因為物業所處的地域區段好壞, 種族區別, 甚至收入高低, 而生起區別待遇的好惡之心,而作出是否放款的決定.除非這樣決定,是為了避免不安全的住家, 或是不健全物業的做法, 自然有其根據的法源基礎。否則依據個人喜惡所作出放款決定, 須承受觸犯歧視法規的風險.經紀人或貸款公司同時應把這份通知,張貼在辦公室裡明顯的位置,讓貸款人知道法律所保障他不受歧視的權利.
貸款文件的製作是個鉅大的工程. 其中所牽涉的法條之多, 法律面之廣, 實非一般初次接觸貸款的借款人, 能在短短的幾十分鐘內, 就可以充份的瞭解. 對於貸款人而言,認識貸款文件是個很重要的動作. 借款人在 簽名前,應研究貸款文件並提出問題. 至於貸款經紀人,必須很清楚的指出, 在這份貸款文件中, 借款人必須被告知的條件和條款,以幫助借款人能夠認識文件的意義。這是個制式的動作,要求抵押貸款經紀人或貸款公司把協商同意的條款寫下來。在簽名前小心閱讀所有的貸款文件。 在簽名前,應確定所有協商同意的貸款條款都包括在內。 索取並保留任何借款人所簽署文件的副本。
以下為筆者在實務經驗上, 提供給消費者在辦理貸款過程中,作為參考並且須留意的檢查清單. 首先是貸款文件:這些文件都是什麼意思?抵押貸款經紀人應該向借款人解釋貸款內容,但是借款人也應該細閱文件並提出問題,以盡量避免誤解。不要猜測文件的意思。請抵押貸款經紀人解釋貸款文件。簽署文件:將會遇到什麼?在簽署文件時,借款人將看到幾份文件。文件可能包括:期票(Promissory Note)──在期票中,借款人承諾償付所借的金額。期票中應列明借款人的借貸金額、利率、利率是否會變化及如何變化、貸款期限,或任何期末整付金額。
另外,期票中同時應指出借款人的貸款是否有提前還款罰款。信託契約(Deed of Trust)──信託契約給予貸款公司對借款人房屋的留置權。如果借款人不償付貸款,貸款公司有權取消房屋抵押贖回權。委託指示(Escrow Instructions)──委託指示告訴中間人(escrow holder)怎樣支付貸款費用。如果現有的抵押貸款或其他債務要用該貸款付清,委託指示中一定要告知委托代理付清這些債務。經紀人協議書(Broker Agreement)──有時借款人需要簽署這份協議書。仔細閱讀經紀人協議書。如果借款人沒有拿到借款人要求的貸款,協議書是否要求借款人支付經紀人的費用?確保協議書與經紀人告訴借款人的權利和義務相一致。
口頭披露聲明( D e c l a r a t i o n o f O r a l Disclosures)──這份聲明表明經紀人已透過口頭方式向借款人解釋有關貸款的條款。在簽署確認已獲得解釋的文件前,確保借款人已獲得解釋並已明白借款人所得到的資料。抵押貸款披露聲明(Mortgage Loan Disclosure Statement)──當借款人填妥書面貸款申請書並交給貸款經紀人後三個工作天內,或在借款人承諾貸款責任前 (以較早發生者為準),貸款經紀人必須向借款人提供抵押貸款披露聲明。該聲明將列出貸款條款和預計費用。如果其他留置或債務要用該貸款付清,便應確保有關事項已在抵押貸款披露聲明中列出。(在與聯邦有關的貸款交易中,借款人可能也會收到誠實借貸法披露文件和貸款費用預算表。)
誠實借貸法披露聲明(T r u t h - i n - L e n d i n g Disclosure Statement)──在借款人承諾貸款責任前,有些(但不是全部)抵押貸款經紀人必須向借款人提供有關貸款費用的聯邦誠實借貸法披露文件。花時間仔細閱讀每一份文件。消費者檢查清單.簽署貸款文件,不要著急或被嚇到。 在簽署文件任何部份之前都要仔細閱讀文件。 如果文件中有關貸款條件的部份有任何空白位置或方格被留空,不要簽署文件。 檢查期票中是否列出利率、貸款期限及其他承諾的條件。
有關抵押貸款保險的條款, 也是悠關借款人權益甚鉅的條件. 依照民事法第 2954.6 條要求,如果私人抵押貸款保險(PMI)是貸款的一個條件,貸款公司必須通知借貸人是否有權取消抵押貸款保險,如果有權,取消貸款的必要條件是什麼。我能找出為什麼信用被拒絕嗎?聯邦平等信用機會法禁止歧視性借貸行為。貸款公司不得依據借款人的種族、膚色、宗教信仰、原籍地、出身、性別、婚姻狀況,或因借款人的部份收入來自公共資助計劃而作出拒絕信用的決定。貸款公司必須以書面方式通知借款人對借款人貸款申請的負面行動(拒絕)。如果借款人及時提出書面要求,貸款公司也必須以書面解釋為什麼借款人的信用被拒絕。
自2002年1月1日起,如果貸款是以1到4個住宅物業為擔保,而貸款申請中會利用消費者的信用評分,那作出或安排,貸款的任何人士必須向借款人提供一份「房屋貸款申請通知」,告訴借款人有權收到與借款人的信用評分有關的資料。資料和投訴,聯邦貿易委員會(FTC)──FTC免費出版與房屋抵押貸款有關的小冊子,可在以下網站查閱小冊子: www.ftc.gov.美國住宅及城市開發部(HUD)──HUD出版「HUD成交費用指南」,可參閱 www.hud.gov.
加州房地產局(DRE)──DRE可以告訴借款人貸款經紀人是否持有執照,持照多久,及D R E 是否曾對該經紀人作出紀律處分。這些資料也可以在D R E 的網站(www.dre.ca.gov)上查閱。
私人律師──州律師協會設有轉介服務,可為要求被名列在律師協會名單中的律師提供轉介。
法律援助──如果借款人的收入固定或低收入,借款人可能有資格通過縣法律援助辦公室聘用律師。
加州房地產局總辦公室 2201 Broadway Post Office Box 187000 Sacramento, CA 95818-7000
(916) 227-0864 or (916) 227-0770網站:www.dre.ca.gov
地區辦公室 2550 Mariposa Mall, Suite 3070 Fresno, CA 93721 (559) 445-5009
320 W. 4th Street, Suite 350 Los Angeles, CA 90013 (213) 620-2072
1515 Clay Street, Suite 702 Oakland, CA 94612 (510) 622-2552
1350 Front Street, Suite 1063 San Diego, CA 92101 (619) 525-4192
聯邦貿易委員會
901 Market Street, #570 San Francisco, CA 94103 (415) 356-5270
11000 Wilshire Blvd. Los Angeles, CA 90024 (310) 824-4343 Toll Free: 1-877-382-4357
網站:www.ftc.gov
美國住宅及城市開發部 RESPA及跨州土地銷售
451 7th Street SW, Room 9146 Washington, DC 20410 (202) 708-0502
網站:www.hud.gov