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漫談地產(貸款)系列之十四 怎樣做個合格的房地產經紀人(4)
開利地產負責人 李秉信
在房地產交易的過程當中， 常牽涉了許多不同領域的法律考量， 以及買賣双方經紀人必須承擔的法律責任。 因此在每一次買賣的交易中， 買賣双方以及兩造的經紀人，面對那份厚厚一叠， 簽也簽不完的法律文件， 常常讓買賣雙方望之生畏的感覺。 其實這也正說明了， 在美國的地產交易實務中， 對於誠實告知兩造雙方所有一切有關這個買賣地產標的的事實，是非常講究的。
尤其在經歷次貸風暴的激烈衝擊後， 美國地產法規定，對於誠實告知買賣雙方一切交易的細節， 不論是從經紀人關係的透露， 殺蟲檢查報告， 房屋檢查報告， 產權報告， 甚至到最後階段的交屋報告， 絕對是按步就班， 沒有任何模糊的空間。 因此我們可以說，在現在的地產市場上，不論是貸款或是買賣的法規， 都有非常嚴格的規定。 所有的交易中， 絕對不容許有任何一絲一毫的詐欺成份存在。
然而，除了地產法中非常嚴格的法條規定以外， 其實， 有另外一塊非常灰色的地帶， 常引起糾紛。 在那個區塊下的行為， 看似合法， 但並不道德。 也就是說， 很多的行為並不是在法律規定下可以說清楚的， 或是用 白紙黑字， 來區別黑白分明的合法或非法。 俗語說: 上有法條， 下有對策。 法條規定的再周延， 也那有辦法規範所有的交易細節呢? 所謂的職業道德，就是有些行為地產經紀人該不該作， 或者說是適不適合作。
一言以蔽之，那份判斷該不該作， 適不適合作內心的一把尺，就是地產經紀人的職業道德， 或者說是職業良心最重要的依據。 所以我們可以判斷， 一位經紀人的高度， 完全在於他是否可以問心無愧的面對他自己每一個步驟的交易行為。中國人說: 君子愛財， 但是取之有道。 那個道字， 就是我們心中那把良心的尺。
就拿現在市場上，兩類與房貸有關的保險來作個說明。 一般而言和貸款有關的保險， 可以說是五花八門， 千奇百類。 然而嚴格的來說， 只有有兩種保險是與房屋貸款有關的，一種是「房屋抵押保險」(MORTGAGE INSURANCE)，另一種是「房屋貸款人壽保險」(MORTGAGE LIFE INSURANCE)。簡單的來說，前者是當您貸款時，假如頭款不足房價兩成，尤其是申辦有政府擔保的貸款(FHA)， 放款機構一定會要求您購買「房屋抵押保險」，作用是要在您萬一不能按時還款時，由保險公司對貸款機構賠償。這樣的保險是必須的， 就算須化費為數不少的費用， 但是對買主有利。 因為它是幫助您獲得低頭款和低利率貸款的唯一方法。
另外一種保險叫作，「房屋人壽保險」，又稱為「信用保險」(CREDIT INSURANCE)，在您完成貸款手續後，保險公司甚至銀行，會透過貸款或是地產經紀人去游說您購買這種保險，賣點是萬一您離世，該保險便會將房屋貸款餘額一次還清。雖然這個賣點表面很吸引，其實說穿了，這是一個定期人壽保險(TERM LIFE)，其保額是逐漸跟隨貸款金額減少的。通常這種保險的保費都比一般定期保險貴，而且不是必須的。
但是在如今的地產市場上，常常發生的現實案例是， 尤於買主缺乏貸款保險方面的知識， 不知如何選擇必須的產品。而經紀人又貪圖額外的保險介紹費。 常常誤導買主購買不必須的保險， 來賺取額外的收入。 這樣的行為，你不能說是這個經紀人違法， 只能說是他沒有遵循應有的職業道德的經紀人。
另外一種牽涉經紀人職業道德常發生的案例， 並且常常和經紀人發生糾紛的訴訟， 就是購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)。 在兩年前在充斥法拍屋的地產市場上， 法拍屋的屋價實在低的另人無法置信。有許多沒有經驗的買家，以為可以輕易用低價買入「接收樓宇」，然後裝修一下，便可以自住或賣出圖利。
事實上，這門生意的利潤很高， 但是風險相當高。有些經紀人為了貪圖鉅額的手續費， 而不將真正潛在性的風險， 在第一時間內告知買家。在整個交易原理上， 「接收樓宇」的買賣流程表面上看起來好似非常簡單，不就是買低賣高賺取利潤而已。但是有經驗的經紀人知道， 整個交易的流程真正做起來一點不簡單。
「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追溯。通常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。
讀者可以仔細的想一下， 一棟房子通常是美國人這輩子最珍貴的資產。 若不是房屋持有人走到了山窮水盡， 走無可走的地步， 怎麼會走上家業被拍賣的地步呢? 因此購買拍賣物業最潛在的風險就是與產權有關。因為業主可能欠了許多的債務， 而這些債權的登記會使產權不清。 在一般正常的買賣中，買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額。
但在「接收樓宇」買賣的過程中， 有許多隱形性及潛在性的債權無法及時的被告知。 更徨論有些其它影響產權(TITLE)的問題，不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。有時，即使買家在產權報告上看到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘重。
從事「接收樓宇」買賣的經紀人心裡都非常的清楚。大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家，一不小心也會「陰溝裡翻船」。如果經紀人為了貪圖佣金， 一味的鼓勵沒有經驗的買家，購買這類高風險的物業， 而沒有誠實告知買方， 在購入物業後可能會遭遇的風險， 或是可能會購入不乾淨產權物業的可能度。 這樣的作法， 就是一個典型沒有經紀人職業道德的案例。
在房地產交易的過程當中， 常牽涉了許多不同領域的法律考量， 以及買賣双方經紀人必須承擔的法律責任。 因此在每一次買賣的交易中， 買賣双方以及兩造的經紀人，面對那份厚厚一叠， 簽也簽不完的法律文件， 常常讓買賣雙方望之生畏的感覺。 其實這也正說明了， 在美國的地產交易實務中， 對於誠實告知兩造雙方所有一切有關這個買賣地產標的的事實，是非常講究的。
尤其在經歷次貸風暴的激烈衝擊後， 美國地產法規定，對於誠實告知買賣雙方一切交易的細節， 不論是從經紀人關係的透露， 殺蟲檢查報告， 房屋檢查報告， 產權報告， 甚至到最後階段的交屋報告， 絕對是按步就班， 沒有任何模糊的空間。 因此我們可以說，在現在的地產市場上，不論是貸款或是買賣的法規， 都有非常嚴格的規定。 所有的交易中， 絕對不容許有任何一絲一毫的詐欺成份存在。
然而，除了地產法中非常嚴格的法條規定以外， 其實， 有另外一塊非常灰色的地帶， 常引起糾紛。 在那個區塊下的行為， 看似合法， 但並不道德。 也就是說， 很多的行為並不是在法律規定下可以說清楚的， 或是用 白紙黑字， 來區別黑白分明的合法或非法。 俗語說: 上有法條， 下有對策。 法條規定的再周延， 也那有辦法規範所有的交易細節呢? 所謂的職業道德，就是有些行為地產經紀人該不該作， 或者說是適不適合作。
一言以蔽之，那份判斷該不該作， 適不適合作內心的一把尺，就是地產經紀人的職業道德， 或者說是職業良心最重要的依據。 所以我們可以判斷， 一位經紀人的高度， 完全在於他是否可以問心無愧的面對他自己每一個步驟的交易行為。中國人說: 君子愛財， 但是取之有道。 那個道字， 就是我們心中那把良心的尺。
就拿現在市場上，兩類與房貸有關的保險來作個說明。 一般而言和貸款有關的保險， 可以說是五花八門， 千奇百類。 然而嚴格的來說， 只有有兩種保險是與房屋貸款有關的，一種是「房屋抵押保險」(MORTGAGE INSURANCE)，另一種是「房屋貸款人壽保險」(MORTGAGE LIFE INSURANCE)。簡單的來說，前者是當您貸款時，假如頭款不足房價兩成，尤其是申辦有政府擔保的貸款(FHA)， 放款機構一定會要求您購買「房屋抵押保險」，作用是要在您萬一不能按時還款時，由保險公司對貸款機構賠償。這樣的保險是必須的， 就算須化費為數不少的費用， 但是對買主有利。 因為它是幫助您獲得低頭款和低利率貸款的唯一方法。
另外一種保險叫作，「房屋人壽保險」，又稱為「信用保險」(CREDIT INSURANCE)，在您完成貸款手續後，保險公司甚至銀行，會透過貸款或是地產經紀人去游說您購買這種保險，賣點是萬一您離世，該保險便會將房屋貸款餘額一次還清。雖然這個賣點表面很吸引，其實說穿了，這是一個定期人壽保險(TERM LIFE)，其保額是逐漸跟隨貸款金額減少的。通常這種保險的保費都比一般定期保險貴，而且不是必須的。
但是在如今的地產市場上，常常發生的現實案例是， 尤於買主缺乏貸款保險方面的知識， 不知如何選擇必須的產品。而經紀人又貪圖額外的保險介紹費。 常常誤導買主購買不必須的保險， 來賺取額外的收入。 這樣的行為，你不能說是這個經紀人違法， 只能說是他沒有遵循應有的職業道德的經紀人。
另外一種牽涉經紀人職業道德常發生的案例， 並且常常和經紀人發生糾紛的訴訟， 就是購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)。 在兩年前在充斥法拍屋的地產市場上， 法拍屋的屋價實在低的另人無法置信。有許多沒有經驗的買家，以為可以輕易用低價買入「接收樓宇」，然後裝修一下，便可以自住或賣出圖利。
事實上，這門生意的利潤很高， 但是風險相當高。有些經紀人為了貪圖鉅額的手續費， 而不將真正潛在性的風險， 在第一時間內告知買家。在整個交易原理上， 「接收樓宇」的買賣流程表面上看起來好似非常簡單，不就是買低賣高賺取利潤而已。但是有經驗的經紀人知道， 整個交易的流程真正做起來一點不簡單。
「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追溯。通常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。
讀者可以仔細的想一下， 一棟房子通常是美國人這輩子最珍貴的資產。 若不是房屋持有人走到了山窮水盡， 走無可走的地步， 怎麼會走上家業被拍賣的地步呢? 因此購買拍賣物業最潛在的風險就是與產權有關。因為業主可能欠了許多的債務， 而這些債權的登記會使產權不清。 在一般正常的買賣中，買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額。
但在「接收樓宇」買賣的過程中， 有許多隱形性及潛在性的債權無法及時的被告知。 更徨論有些其它影響產權(TITLE)的問題，不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。有時，即使買家在產權報告上看到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘重。
從事「接收樓宇」買賣的經紀人心裡都非常的清楚。大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家，一不小心也會「陰溝裡翻船」。如果經紀人為了貪圖佣金， 一味的鼓勵沒有經驗的買家，購買這類高風險的物業， 而沒有誠實告知買方， 在購入物業後可能會遭遇的風險， 或是可能會購入不乾淨產權物業的可能度。 這樣的作法， 就是一個典型沒有經紀人職業道德的案例。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀