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漫談地產(貸款)系列之三 法拍屋的種類
開利地產負責人李秉信
在現在的洛杉磯房地產市場, 可以說是正在呈現一種打底成功, 觸底反彈的契機。 房地產的價值在2007年底如同自由落體般往下調整, 沒有任何的支撐。 市場上哀鴻遍野, 銀行更雪上加霜的縮緊銀根。 市場所有的產品清一色的都是短售屋和銀行屋。 正常交易的買賣如同鳳毛麟角。 在2010年初,地產價值的曲線拉出了第一次的反彈, 市場似乎聞到了春天的味道。 但是低價的銀行屋市場仍是拖累了正常買賣屋的價格。所以房價回春的速度很慢, 整個市場在作一個箱型打底的房價調整。
在那個時候仍在市場市上的地產經紀人, 至今一定記憶猶新的是, 每個須要貸款的交易的房屋買賣, 最讓購屋者心驚膽戰的,就是 銀行派員估價的房屋價值。 因為市場充斥著低價銀行屋,而銀行對於估價的準則又要求的非常嚴格,每一宗估價幾乎都低於購買價。面對不及買價的估價報告,買方須自行承擔不足額的自備款, 或足被迫放棄交易。相較今日市場上交易價格幾乎都低於估價價值,每宗貸款都可以順利貸款。 這和兩年前市場交易貸款難度, 真如天壤之別。
最近房市有回穩的跡象, 更可以讓人感覺到地產的最壞時機已經過去。一些便宜的法拍屋根本就僧多粥少。 一上市就是十幾個買家搶著買。當然這樣的現象有好有壞。 從好的方面來看是房價有支撐,房市已是谷底。壞的方面來看就是對想要搶最低價的人而言,現在很難如以前般順心如意可以買到最低價屋, 因為有一推人要跟你搶。不過看起來今年十月以來,南加州的房市似乎呈現膠著狀態。因為失業率仍然偏高等等因素,明年南加州的房市還有一波法拍屋高潮。 若是法拍屋潮再現,房市也就很有可能再次健康性的往下探底調整。但是跌幅絕不會如三年前如此之大, 而且時間很短。 想上最後一班船的買主須時注意市場走向。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), auction(拍賣), court auction(法拍), Probate sale (遺產拍賣) & Tax sale有什麼差別 ?
1。 Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2。 Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主收回整修出售。
3。 REO (銀行屋): 銀行的回收房子,銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4。 Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5。 Court auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6。 Probate sale (法拍): 遺產拍賣,由法院下令向大衆公開拍賣。
7。 Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅,五年以後由縣政府主辦向大衆公開拍賣。
在美國的地產市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不過在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market price), 更不代表實際售價(actual sale price )。不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作。
在這裡我也要誠意提醒投資人不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法 。投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也真的偏低。 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展。仍是有一段辛苦漫長的路要走。
在現在的洛杉磯房地產市場, 可以說是正在呈現一種打底成功, 觸底反彈的契機。 房地產的價值在2007年底如同自由落體般往下調整, 沒有任何的支撐。 市場上哀鴻遍野, 銀行更雪上加霜的縮緊銀根。 市場所有的產品清一色的都是短售屋和銀行屋。 正常交易的買賣如同鳳毛麟角。 在2010年初,地產價值的曲線拉出了第一次的反彈, 市場似乎聞到了春天的味道。 但是低價的銀行屋市場仍是拖累了正常買賣屋的價格。所以房價回春的速度很慢, 整個市場在作一個箱型打底的房價調整。
在那個時候仍在市場市上的地產經紀人, 至今一定記憶猶新的是, 每個須要貸款的交易的房屋買賣, 最讓購屋者心驚膽戰的,就是 銀行派員估價的房屋價值。 因為市場充斥著低價銀行屋,而銀行對於估價的準則又要求的非常嚴格,每一宗估價幾乎都低於購買價。面對不及買價的估價報告,買方須自行承擔不足額的自備款, 或足被迫放棄交易。相較今日市場上交易價格幾乎都低於估價價值,每宗貸款都可以順利貸款。 這和兩年前市場交易貸款難度, 真如天壤之別。
最近房市有回穩的跡象, 更可以讓人感覺到地產的最壞時機已經過去。一些便宜的法拍屋根本就僧多粥少。 一上市就是十幾個買家搶著買。當然這樣的現象有好有壞。 從好的方面來看是房價有支撐,房市已是谷底。壞的方面來看就是對想要搶最低價的人而言,現在很難如以前般順心如意可以買到最低價屋, 因為有一推人要跟你搶。不過看起來今年十月以來,南加州的房市似乎呈現膠著狀態。因為失業率仍然偏高等等因素,明年南加州的房市還有一波法拍屋高潮。 若是法拍屋潮再現,房市也就很有可能再次健康性的往下探底調整。但是跌幅絕不會如三年前如此之大, 而且時間很短。 想上最後一班船的買主須時注意市場走向。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), auction(拍賣), court auction(法拍), Probate sale (遺產拍賣) & Tax sale有什麼差別 ?
1。 Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2。 Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主收回整修出售。
3。 REO (銀行屋): 銀行的回收房子,銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4。 Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5。 Court auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6。 Probate sale (法拍): 遺產拍賣,由法院下令向大衆公開拍賣。
7。 Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅,五年以後由縣政府主辦向大衆公開拍賣。
在美國的地產市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不過在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market price), 更不代表實際售價(actual sale price )。不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作。
在這裡我也要誠意提醒投資人不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法 。投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也真的偏低。 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展。仍是有一段辛苦漫長的路要走。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀