漫談地產(貸款)系列之七十六    物業過名的講究

開利地產負責人 李秉信

    這兩年以來， 從海外湧入的資金可以用浮濫的程度來形容。 這個現象。除了表示美國物業的房價， 已經往下調整到一個非常合理價位以外， 更展現出境外投資客的購買能力雄厚， 出手毫不遲疑。 但是這是筆者在實務上的經驗， 許多投資客常常耗費許多心思在， 如何把國外的資金移轉到美國境內， 或是如何用最低的價位買到最好地點房子， 而忽略在買了物業以後， 如何過名。 用句專業的術語來說， 那就是如何處理產權過戶的講究。 許多來自海外投資客， 常常自以為美國產權制度， 和自己來自的母國大同小異，來到美國後，也許在第一時間就是關注房子的事情。但是買房的時候，美國房屋產權的作法卻缺乏了解。 殊不知不同過戶方式， 除了牽扯到權利義務的分配之外， 在年度報稅上的扣繳額度， 或是將來的售屋套利上， 預扣稅款更有天壤之別的差異。 常常在處理地產時， 才手忙腳亂的處理產權。 甚至更在物業出售被稅局預扣稅款以後， 才慌慌張張的請教會計師， 但為時已晚。

     因為很多人會和父母、兄妹、親戚等合資共同購買之外，更講究的投資客， 會以控股公司或是有限公司持有產權。 每一種作法， 都有很深層在會計及稅務上的講究。 因此每個購買物業者， 都有必要對美國房屋產權問題了解清楚。首先對於中國投資客而言， 在美國擁有房屋產權和中國持有物業最大差別：乃是在美買房等於擁有土地; 在這個差異上，美國房屋產權和中國不太一樣，在中國，購房者只有房子的使用權，非私人所用。但美國法律規定，私人財產神聖不可侵犯;購房者等於擁有這塊土地。在這個對於產權認知不同的差異上， 常常會導致許多來自中國投資客， 在選擇上的誤判。 就以筆者在近日所遇到案例來說， 許多座落在洛杉磯市中心的高級公寓， 物業只有改良物的使用權， 沒有土地擁有權。 這樣產品在推出市場時， 並不是很受歡迎的物業區塊， 常常會滯銷很久。 但是許多來自中國投資客， 不以為意。 掛在嘴上的說辭是， 中國的地產也沒有土地權， 不也是大賺。 殊不知兩國風土人情不同， 吃了悶虧還以為佔便宜。

    在加州，產權清楚同時還包括明確以何種方式持有產權。產權持有方式將決定將來對房地產的處置方式及權利人各方的權益，是產權的重要組成部分。美國通常把產權的擁有方式分成如下幾類：

完全產權(Sole Ownership)：指一個人或一個單位完全單獨擁有對美國房地產的產權，如未婚單身男女擁有的產權或已婚夫婦按協議單方擁有產權等情況。

聯合產權(Joint Tenancy)：兩人以上聯合對房地產擁有一致的產權。聯合產權具有產權一致，時間一致，利益一致和占有一致的特點，產權的取得是同時的，確權依據的文件是相同的，各產權人不區分產權份額，不能單獨處分各自的產權。當某一產權人去世後，其他在生的產權人自動獲得其產權，因此聯合產權是不能用遺囑的形式處置的。法律規定，聯合產權的產生必須有書面文件明確約定，各產權人是以聯合共有的方式共同持有產權的。例如，一些州規定，夫妻雙方以聯合產權的形式持有產權。

共有產權(Tenancy in common)：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的美國房地產，產權人按份擁有房地產權益和承擔責任。共有產權的特點是，儘管共有產權人對房地產的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產權人有權處置自己份內的房地產權益，另外，各產權人取得產權的時間和份額可以是不同的。大多數情況下，兩人以上對美國房地產的權利是共有產權。

企業擁有產權：企業擁有產權包括公司產權、合夥組織產權和信託產權三種形式，企業擁有的房地產權其特點是當事人按企業章程和有關法規行使對房地產的權益和義務

   在美國購買物業， 若是一人獨名持有， 過名的方式比較簡單。如果合夥購買，產權持有方式則根據各州法律規定而不同，以加州為例，多人產權持有方式主要有三種：夫妻共有產權、聯合產權以及按份共有產權。以夫妻共有產權為例，美國很多州的法律規定，一般結婚後購買的房子就歸夫妻共同擁有，不管產權人是寫一個人的名字，還是兩個人的。但是在紐約州則有所區別，紐約州的法律是保護產權擁有人，即產權寫了誰的名字，誰就擁有這個房屋買賣權。所以夫妻共同擁有的房產產權需要將雙方名字都寫入產權證。而在加州， 若是夫婦兩人沒有共同入名， 未入名的一方須填寫產權放棄書， 否則產權公司不會登記。 若是這樣的手續沒有完成，夫妻產權若只有一方名字，產生糾紛只要舉證也可分得部分財產。如果另一方已完成登記放棄，房產證只有一方名字，則該人擁有處置房屋的買賣與出租的權利。

    在實際案例上，許多登記產權人， 因為婚姻狀態上存在不可掌握的變數， 不想將配偶入名，在登記上謊報自己單身。 要知道，加州婚姻法秉承夫妻財產秉承公平分配原則，假如房產證上只有一方名字，一旦產生糾紛，另一方則可舉證自己對家庭的貢獻，也可分得部分財產。夫妻聯合產權是在婚姻關係下， 常常會選擇的登記方式。“活得久” 的一方， 在另外一方往生以後， 不用負擔遺產稅， 既可繼承產權。 但是這樣的過名法， 在產權轉移上是有限制的。 不但在買賣的時候須雙方同意，更不可將自己名下產權轉手他人。父母聯合子女購買，則不必交遺產稅。聯合產權具有產權一致，時間一致，利益一致和占有一致的特點。產權人同時獲得產權，確權依據的文件也相同。各產權人不區分產權份額，也不能單獨處分各自的產權。如果某一產權人去世後，其他在生的產權人按份自動獲得其產權。

      因此聯合產權是一種非常有效率的方式， 方便持有人處理遺產繼承的手續。 正是因為太過靈活， 怕被有心人操控， 所以不能用遺囑的形式處置的。法律規定，聯合產權的產生必須有書面文件明確約定，各產權人是以聯合共有的方式共同持有產權的。例如，一些州規定稱夫妻雙方， 必須以聯合產權的形式持有產權。聯合產權方式在實務上可以避免遺產認證的程序， 因此很多父母選擇與子女聯合購買房產，這樣一旦父母百年之後，父母名下的房產則自動歸給子女，省去立遺囑的各種手續，也不必繳遺產稅。但聯合產權繼承的房產出售時將有較高稅務，個人還應諮詢會計師以權衡利弊。若是各合夥人沒有遺產繼承的考量時，共有產權登記， 也是一種非常靈活的方式。 這樣產權登記方式不但產權清楚，可以獨立買賣股份，產權持有人按百分比共有產權，各自可以獨立買賣股份。從另外個角度來說， 不會受制於其他共同擁有人。

     除了人的產權處理方式要講究以外， 物業的產權也必須要有保障。 否則持有產權有問題物業， 不但無法貸款， 轉移， 將來在出售上， 更是燙手山芋， 進退兩難。 針對物業持有人產權保護， 美國地產法有非常完善的產權保障制度。 那就是在物業成交時， 賣方須為買方購買產權保險， 以保護房產持有者在產權上的無暇。美國很多房子動輒就有上百年曆史，因此有些房子，可能存在拖欠貸款稅務等產權問題，這就使得美國產權保險顯得十分必要。相比廣受大家了解的房屋保險，產權保險主要為房產持有者，在遇到遺留產權糾紛，或者資金貸款問題時， 為物業持有人及放款銀行提供保障。產權保險是一次性購買，不需要每年都交錢的。因此，地產律師提醒民眾，儘管產權保險並非強制，但仍建議屋主購買，以防將來出現產權糾紛。