漫談地產(貸款)系列之二  法拍屋形成的原因

開利地產負責人李秉信

    這次美國經濟蕭條和金融海嘯的禍首起源於次貸危機。 那麼為什麼會有這次次貸危機的發生呢？追根究根， 最主要的原因源自於美國政府所推行的不當房屋政策造成的。雖說「耕者有其田， 商者有其業，住者有其屋」一向是美國政府為了協助人民實現美國夢 (American Dream)﹐推行住者有其屋的房屋政策。並透過各種管道， 想盡各種名目，來對中下收入家庭提供簡單及高額的房屋貸款， 來圓滿用房租來付房貸的期待。因為在房地產的領域中， 物業的價值和房貸是息息相關的。一個寬鬆的銀根政策， 才有辦法讓廣大的美國中下收入家庭擁有自己的物業。

    美國的貸款產品針對各種不同條件的貸款有人， 有各式各樣各樣的產品。 在1990年代以前， 百分之九十以上的貸款產品是提供給Full Doc。的貸款人。 也就是貸款人必須要有足夠的工作收入， 以及良好的信用紀錄才能符合貸款的條件。 九零年代以後，克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(affordable housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime mortgage)。

     2000年布希當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升。 本來政府寬鬆房貸的原始初衷是要住者有其屋， 但是當資金的取得過於容易，進場的買家只是為炒房套利的時候。 每日一價的 房價在極短的時間內炒上高峰， 到了一個非常不合理的價位。 而在高峰時期入場的購屋者， 就變成了地產泡沫的犧牲者。

     記得當時電視有則新聞報導， 令人印象深刻。 有位貸款專員詢問一位在他家割草的園丁想不想置業， 園丁說他沒有存款，也沒有固定的收入如何能貸款購屋？貸款經紀說， 你不用擔心， 因為你有割草機呀。 於是貸款經紀對著他和他的割草機， 在他工作的住家前照了張相， 加油添醋的對他的工作有所包裝，送給銀行審核。 銀行竟然核准。 於是這位身無分文， 沒有固定收入的園丁， 竟然可以成為有房階級了。 尤記得在2006年和2007年房價被炒到最高峯的時候， 購屋出價者眾， 竟然競爭激烈到， 出價者必須要在經紀人車內的乘客座上寫出價單。 買賣要當場作決定， 毫無思考的空間， 更徨論討價還價， 房屋檢查。 買主為買到房子什麼天價都敢出， 買了房後修繕即刻出手賺差價。貸款更浮濫到不須頭款就可購屋， 購屋後還可以再拿了回點現金放口袋， 美其名為裝修預備金。

    這樣天價的地產市場和貸款的浮濫， 當然形成了2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機。 全球 經濟市場的各階層是一條綁在一起的繩子。透過輻射性的骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。最直接的衝擊就是又回到房地產， 因為景氣不好， 銀行的銀根有如落井下石般的開始緊縮， 買房子貸款難如上青天。以前每日一價的賣方市場， 轉眼之間變成了每日一跌的買方市場。

       當房價跌破了當初貸款額度， 屋主無意繼續承接。而次貸風暴更造成了全球經濟不景氣， 企業倒閉， 屋主失去了工作， 也無力再負擔高額的貸款。 屋主屋漏偏逢連夜雨的最大惡夢是， 絕大多數的次貸都是浮動利率， 也就是低額的貸款利率和付款只能持續前二到三年， 之後利率和付款就調高了。 這對屋主的困境而言如同雪上加霜， 火上噴油。 屋主在無意願和無能力支付房貸的現實狀況下， 只能放棄已購買的物業。這訧法拍屋和銀行屋大量流入市場的原因。 自2009年以來， 全世界各地陸續有不少投資客來洛杉磯購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理。 有些地區跌幅竟然高達百分之七十， 相較以前的房價榮景， 真如天壤之別。(下期將介紹法拍屋種類)