物業管理資產理財系列之三 買房契約偶發或特殊事件 “Contingencies” 約定
開利地產負責人李秉信
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。
經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。在美國買房時，買方對於地產契約中，幾個“偶發或特殊事件 Contingencies” 的約定， 必須特別小心， 而且詳加規範。
設訂這些條文的目的， 是讓買方可以用這些合同上的條件， 事先做好準備。 也就是說，萬一在條文所規範的這些情況發生了，買家是有權中止合同，拿回定金 Deposit。所以買方必須督促買方經紀， 這些條文的條件是否滿足？
如果不合期待， 必須在契約中規定的時效內， 中止契約， 才能保障自己的權利。在這麼多特殊事件的條文裡，如果有涉及貸款及估價條文的規定，買方在行使自己的權利時， 要特別的堅持。
所謂估價的條文， 就是買方在購屋須申請貸款時，銀行要確保擔保屋的價值， 超過貸款額度， 而且有一定比例上的限制。 放款銀行會請估價師去對房子真實價值，做一個綜合性評估 Appraisal。估價有估價必須要遵守的原則， 和賣方瞞天要價的作法不同。
萬一評估出來的房價，低於您想從銀行拿到的貸款額，“偶發事件 contingency”就發生了。比如您簽合同購買90 萬的房子，打算貸款 70% 也就是向銀行借 63 萬。可是估價師對此房評估只值 80 萬，那麼銀行就只貸給您 80 萬 X 70% = 56 萬，意味著您需要再想辦法自己增加首付 63 – 56 = 7 萬。
沒這筆錢怎麼辦？可以不買了並把原來 10% 的定金拿回來嗎？合同裡有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。 另外個很重要特殊條文規定， 就是貸款條文。 在現今的貸款市場裡， 對於借款者的資格要求， 審核的非常嚴格。 不但是收入和債務的比例必須在43%以下。 借款者的信用分數， 財務紀錄更是不可以有太大的瑕疵。
借款者的收入必須要有兩年以上的穩定紀錄， 而且名下不宜有太多的房地產， 許多銀行在在放款前， 還會再查次借款者信用分數， 及工作現況。 以上所提的條件，再加上些不可掌握的因素， 在貸款實務上， 每個放款過程都充滿變數。 只要是有經驗的貸款專員， 都不敢拍著胸脯說， 這個貸款絕對沒有問題。
買方的條件若是有瑕疵， 或者是條件不夠， 在努力幾個星期後，貸款仍然沒有獲批，當然買不成了。在這個時候， 買賣雙方在合同裡是否有這項 Financing Contingency ，就非常的關鍵。筆者在實務上就遇到過， 買方非常想買羅蘭崗的一棟房子， 因為出價者眾， 賣方要求買方放棄貸款條文， 買方不得不接受。
但是經過將近了三十天的努力以後， 仍是沒有銀行可以借他須求的額度。 但是在契約上沒有貸款條文規定， 買方進退兩難， 身陷糾紛當中。 這是另外一種檢查特殊條文的實例， 買賣雙方簽了買賣協議書/ 合同以後，請工程師做完房屋檢查，但發現管道系統年久失修，或線路古老不勝負荷，或屋頂漏水嚴重，……等等。
這時買家有三種選擇; 1。 馬上與屋主協商修理或折減房價做為補償; 2。 中止合同; 3。 不在乎，繼續合同。對前兩者， 合同裡一定要有這項 Inspection Contingency ， 買方才有立場向賣方要求補償， 或者是中止合同。 若是買方沒有堅持檢查條文， 就會有發生買賣糾紛的可能。 Contingencies 不止這幾種， 有時律師會依據別的特殊情況增加別的特殊條款。
又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家，合同裡就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會痴情等永久，這種條款會有一個時間限制，一旦超過天數，屋主就有權馬上取消合同。
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。
經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。在美國買房時，買方對於地產契約中，幾個“偶發或特殊事件 Contingencies” 的約定， 必須特別小心， 而且詳加規範。
設訂這些條文的目的， 是讓買方可以用這些合同上的條件， 事先做好準備。 也就是說，萬一在條文所規範的這些情況發生了，買家是有權中止合同，拿回定金 Deposit。所以買方必須督促買方經紀， 這些條文的條件是否滿足？
如果不合期待， 必須在契約中規定的時效內， 中止契約， 才能保障自己的權利。在這麼多特殊事件的條文裡，如果有涉及貸款及估價條文的規定，買方在行使自己的權利時， 要特別的堅持。
所謂估價的條文， 就是買方在購屋須申請貸款時，銀行要確保擔保屋的價值， 超過貸款額度， 而且有一定比例上的限制。 放款銀行會請估價師去對房子真實價值，做一個綜合性評估 Appraisal。估價有估價必須要遵守的原則， 和賣方瞞天要價的作法不同。
萬一評估出來的房價，低於您想從銀行拿到的貸款額，“偶發事件 contingency”就發生了。比如您簽合同購買90 萬的房子，打算貸款 70% 也就是向銀行借 63 萬。可是估價師對此房評估只值 80 萬，那麼銀行就只貸給您 80 萬 X 70% = 56 萬，意味著您需要再想辦法自己增加首付 63 – 56 = 7 萬。
沒這筆錢怎麼辦？可以不買了並把原來 10% 的定金拿回來嗎？合同裡有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。 另外個很重要特殊條文規定， 就是貸款條文。 在現今的貸款市場裡， 對於借款者的資格要求， 審核的非常嚴格。 不但是收入和債務的比例必須在43%以下。 借款者的信用分數， 財務紀錄更是不可以有太大的瑕疵。
借款者的收入必須要有兩年以上的穩定紀錄， 而且名下不宜有太多的房地產， 許多銀行在在放款前， 還會再查次借款者信用分數， 及工作現況。 以上所提的條件，再加上些不可掌握的因素， 在貸款實務上， 每個放款過程都充滿變數。 只要是有經驗的貸款專員， 都不敢拍著胸脯說， 這個貸款絕對沒有問題。
買方的條件若是有瑕疵， 或者是條件不夠， 在努力幾個星期後，貸款仍然沒有獲批，當然買不成了。在這個時候， 買賣雙方在合同裡是否有這項 Financing Contingency ，就非常的關鍵。筆者在實務上就遇到過， 買方非常想買羅蘭崗的一棟房子， 因為出價者眾， 賣方要求買方放棄貸款條文， 買方不得不接受。
但是經過將近了三十天的努力以後， 仍是沒有銀行可以借他須求的額度。 但是在契約上沒有貸款條文規定， 買方進退兩難， 身陷糾紛當中。 這是另外一種檢查特殊條文的實例， 買賣雙方簽了買賣協議書/ 合同以後，請工程師做完房屋檢查，但發現管道系統年久失修，或線路古老不勝負荷，或屋頂漏水嚴重，……等等。
這時買家有三種選擇; 1。 馬上與屋主協商修理或折減房價做為補償; 2。 中止合同; 3。 不在乎，繼續合同。對前兩者， 合同裡一定要有這項 Inspection Contingency ， 買方才有立場向賣方要求補償， 或者是中止合同。 若是買方沒有堅持檢查條文， 就會有發生買賣糾紛的可能。 Contingencies 不止這幾種， 有時律師會依據別的特殊情況增加別的特殊條款。
又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家，合同裡就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會痴情等永久，這種條款會有一個時間限制，一旦超過天數，屋主就有權馬上取消合同。
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
