漫談地產(貸款)系列之八十五   投資者最佳的合夥人-銀行貸款(1)

開利地產負責人 李秉信

許多來自海外的投資客， 習慣用現金購屋。 認為只要是沒有承擔負債， 一定是最為妥當的投資。 殊不知， 能夠有資格向銀行貸款， 是最沒有風險的投資。 從個更高的角度來看，能夠借貸個負得起的貸款， 那不是個負債， 反而是個資產。些年來，筆者幫助許多客戶，策劃了數幢投資房的貸款。 將現有物業已增值的淨值，借貸出來作更有效的投資， 那是標準制式用錢來賺錢的作法， 更是許多富人致富的祕訣。 筆者就多年來， 以房養房， 甚至是以房生房，所累積的經驗，與大家作個分享。這麼久以來， 筆者看到許多白手起家， 甚至從兩手空空， 搖身一變成為眾多物業擁有者， 其中只有兩個密訣。 那就是在對的時機裡， 能夠借得到錢。 錢拿到手上， 不但要大膽操作， 沒有遲疑。 更要膽大心細， 精確計算出回報率，就可以在重重驚險中， 穩當致富。這是個很有意思的思考方向， 也是個人生的生涯規劃， 那就是如何從第一個貸款規劃裡，實現擁有20個投資屋的目標。

      首先， 這是個很重要的基本觀念， 那就是要瞭解貸款的功能性。 許多人對於貸款的觀念， 只是侷限在稅表上的負債， 或者是每個月要付的房貸。 這些都是對貸款非常粗淺的看法。 用簡單的例子來比喻， 如果要上山打老虎， 單憑自己的力量是不夠的。 一定要呼朋引伴， 結夥相行， 才有可能在群策群力的合夥下， 抓到老虎。 否則， 單憑自己的力量， 只能抓抓山豬， 打隻野鳥罷了。 這就是貸款力量， 只要你的信用夠， 收入好， 銀行就願意借你錢。但是找到這群合夥同行的同志， 並不是免費的，是要付出代價的。 所以每個貸款都是有費用的， 但是你在乎的是小還是大， 是近還是遠。這就是我們面對貸款， 最簡單的概念。 所謂的貸款， 說穿了就是以小摶大，四兩搏千斤。因此， 筆者常常勸告那些想要致富的朋友， 一個能夠賺大錢的人， 一定有能夠借大錢的能力。 然而能向銀行借錢的先決條件， 就是稅表要好看， 不是你嘴巴說說而已。 許多人喜歡漏報收入， 現金逃稅， 稅表不堪借不到錢， 因小失大都還不自知。

      貸款的最大功能性， 乃在於投入現金的回報率。 這是每個在作商業地產交易的經紀人， 會為買主所作收益回報率的分析。 這是個很簡單的數學，舉個例來說， 大多數的人是沒有60萬的現金去買房，若是購買者想要借貸買房，以20%的頭款作舉例，即12萬投資，48萬的貸款，在不考慮其它費用或稅的情況下，通過貸款，買到了物業。 若過了一年房價上漲20%以上，投資回報率為100%。如果是現金60萬的購屋，投資回報率就只有20%。如果60萬用貸款買3個同樣價格房，投資回報率可能是300%。這樣的計算法，就是我們在投資商業地產時， 制式使用的現金投資回報率。 在商業地產裡常常有這樣個說辭， 初入門的投資者， 是完全用自己的現金來投資。 中級的投資者， 是除了自己的自備款外，會向銀行借貸來投資。 最高級的投資者， 完全會用銀行的資金來投資。 當然這一切投資的前提， 都必須以降低風險，作為最高的投資原則。 否則投資失敗不但血本無歸， 銀行查封物業， 信用破產， 那是標準的賠了夫人又折兵。

     除了貸款是你在投資時， 最為牢靠的合夥人。 很多人常忽略了， 在作投資時貸款， 會有很多在稅務上的好處。 在美國特殊的情境下， 貸款利息可低稅，而且常常是可扣抵收入的主要開支。 如果現金購買物業者， 而物業又可以產生可觀的收入。 在沒有貸款利息作為年終報稅扣繳憑證情境下， 年終繳納大筆稅金， 將是必然發生的結果。 當你申請低收入政府擔保的貸款時。 在稅局查稅時，你會有根據，許多低收入通過貸款， 都可以減少被查稅的風險。 此外， 正因為銀行是你在投資物業時， 最大同時也是最重要的合夥人。 在申請貸款的流程中， 放款銀行會比你更在乎物業的現狀。 對於買家而言，有了第三者比你更重視物業， 對你而言， 是個很重要的保護傘。 一般而言， 放款銀行對於擔保物的產權，保險，估價，洪水區等，都會要求到完美無缺， 甚至 超過擔保價值的最低要求。 尤其對於擔保物的安全， 更是無法容忍違章加蓋等， 這都是現金購買物業者， 所無法得到的保障。 這是在物業市場上的默契，有經驗的地產經紀人， 如果知道買主要向銀行貸款購屋， 都不會建議他們購買， 有違反加建的物業。 所有的違章建築裡， 尤其以車庫加建是估價上的大忌， 買主和地產經紀人必須要謹慎。

    雖然貸款是你在購買物業時最重要的合夥人， 但是如何選擇一個最適合自己的貸款規劃， 是門須要謹慎考慮的功課。 一般人常在網上搜尋，或是經過你所熟悉的銀行，貸款經記，地產經紀介紹。 有的人是經過他的朋友，同事介紹， 這些方向做貸款，都能得到貸款咨詢與服務。可是， 不論你是經過那個管道得到貸款諮詢，有一點，你必須要記住：房產貸款不僅是您人生中最大的一筆付債，而且是您擁有最大資產。所謂水可載舟， 也可覆舟， 完全在於你是否能選擇到個，適合自己能力的貸款。 這些講究是千變萬化， 五花八門的， 所以說貸款是需要專業規劃的， 而不是單憑自己的喜惡及感覺。換個比喻來說，你需要貸款醫師幫你診斷你的現狀， 看看是那一種貸款是最適合您或您的家人，因為貸款涉及到：產權，保險，銀行帳戶處理，稅務，估價，利率選擇，期限，貸款類別，借款人選項，財務規劃等。

    比如說，在貸款的過程裡， 到底是用哪一種產權方式， 比較適合我？在現行的制度下， 最常遇到的是聯合均有權制joint tenants， ，或夫妻共有財產權community property，或產權信託living trust。你別小看這些過名方式的差別， 有朝一日想作重新貸款時， 不同的過名方式， 就影響到不同的利率及貸款產品。 有人自作聰明會說， 到時候更改過名不就行了。 這樣的作法若處理不慎， 又會影響到課稅的稅率， 所以每個環節都是有講究的。 另外個須考量的科目， 就是借款人選擇。產權要用夫妻共名來作，或者是借款人只為夫或是為妻。 別小看這些作法在表面上沒有太大的差別， 在借錢時就差很多了。 筆者最近遇到個案例， 先生在購買產業時， 是單身沒有綠卡， 購屋時用外國人貸款作， 名正言順。 過了三年拿到綠卡又已婚， 外國人貸款的資格喪失， 而現在收入又不夠。 想要重新貸款反而有困難。 另外個在貸款上的講究， 就是貸款期限。 不論是15，20或30年，這都與您的年齡，現金流，貸款金額大小，以及是否要重貸有關。 也和借款者年青，中年或老年的生涯規劃， 須作長期的考量。