Menu
漫談地產(貸款)系列之七十 買賣合同裡特殊條款的重要
開利地產負責人 李秉信
對於許多首次購屋者而言, 房地產的交易常常是他人生裡, 最大的投資項目。 在加州房地產法規裡規定,每宗買賣,在法律上都構成一個契約關係,而房地產交易只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時,口頭上的合約是無效的;口說無憑的約定, 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。任何房屋買賣合約必須白紙黑字,詳細的列出買賣細節;而且在房地產的書面條文中, 最為重視時效的講究, 例如在出價契約中, 對方如果沒有在三天內回復, 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後, 買方須在七天之內提供賣方貸款資料, 在十七天內完成建物檢查。同樣,一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子, 我們可以有個初步的瞭解, 整個地產契約, 都是由時效性所連貫的。
正因為房地產契約制定非常嚴謹, 而且條文中充滿著在各種預設情境下, 買賣雙方的權利義務。 甚至在任何一方不履行條約時, 進行仲裁及訴訟的步驟, 都規定非常清楚。 因此每一份地產契約, 都應該化點時間, 瞭解每個條文的架構。 許多買方常有這樣的經驗, 在經紀人的催促下, 常常看也不看的簽訂出價契約, 這樣的作法是有風險的。因此,當買方拿到合約時,請不要急著簽署。在法律上規定,買方擁有“契約審閱權”,保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。簽署前,買方一定要完完全全瞭解合約,因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時,“我不理解合約的內容”,並不能作為推翻合約的理由。請記得,買方如發現合約有任何不明白的細節時,務必諮詢專業人士,在完全理解合約後,再決定是否簽署。
在買賣房地產時,常引起糾紛的案例, 常常來自於買賣雙方, 對於屋況的認知, 各有不同的堅持。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ,規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ,詳細列出房子的所有狀況。就算房子有任何瑕疵,賣方也要誠實交代房子的所有缺陷。誠實交代缺陷,可能會影響房子的市場價值,但賣方若故意隱瞞而造成買方損失,買方有權向賣方索償。為了避免交屋後的糾紛及訴訟,賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。但是在今日房地產交易的現況是,當成交契約進入公證行以後, 賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書, 要求業主填寫。 許多賣主歡喜於物業的高價成交, 匆匆忙忙,草草率率的就填寫完文件, 想要交差了事, 交了屋,拿了尾款走人。然而, 許多賣方都不知道,這樣的作法, 如果屋況沒有太大的缺陷也就罷了。 如果屋主刻意隱瞞屋況的缺失, 交屋後被買方所察覺到, 賣方是有風險的。
在這麼多房地產交易的文件中, 賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書, 如實陳述屋況, 買方仍是有權利在交易結束後, 進行追究。在筆者這麼多年的實務經驗裡, 賣方不但須要化點時間, 將屋況告白書詳實填寫,更謹慎的作法是, 在填寫屋況告白書時, 須要把他原先購房時,賣家(即前任屋主)曾經給過他的告白書找出來看看,以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白, 避免交屋之後惹來無謂的糾紛。很多買方不知道自己有這樣的權利,如果賣方沒有在規定的時間內提供房屋狀況報告,買方有可能行使延長盡責調查時間(Due Diligence) 的權利。買家可以利用這段調查時間檢查全部合約檔,和房子現狀。如果在這段時期發現有任何瑕疵,買方通常可以無罰金退出這宗交易。
在房地產的交易中充滿著變數, 對於買方而言, 在雙方進入公證契約以後, 買方若是對所預期條件不滿意時, 是有權利可以取消契約, 拿回訂金。 因此, 在買賣房地產時只有書面合約是有效的。簽約前,買方務必完全瞭解合約的細節才簽署;而賣方一定要從實詳細填寫房屋狀況報告。如切實執行以上的建議,買賣雙方均可避免之後的糾紛。在美國買房時,買方對於地產契約中,幾個“偶發或特殊事件 Contingencies” 的約定, 必須特別小心, 而且詳加規範。 設訂這些條文的目的, 是讓買方可以用這些合同上的條件, 事先做好準備。 也就是說,萬一在條文所規範的這些情況發生了,買家是有權中止合同,拿回定金 Deposit。所以買方必須督促買方經紀, 這些條文的條件是否滿足?如果不合期待, 必須在契約中規定的時效內, 中止契約, 才能保障自己的權利。
在這麼多特殊事件的條文裡,如果有涉及貸款及估價條文的規定,買方在行使自己的權利時, 要特別的堅持。 所謂估價的條文, 就是買方在購屋須申請貸款時,銀行要確保擔保屋的價值, 超過貸款額度, 而且有一定比例上的限制。 放款銀行會請估價師去對房子真實價值,做一個綜合性評估 Appraisal。估價有估價必須要遵守的原則, 和賣方瞞天要價的作法不同。萬一評估出來的房價,低於您想從銀行拿到的貸款額,“偶發事件 contingency”就發生了。比如您簽合同購買90 萬的房子,打算貸款 70% 也就是向銀行借 63 萬。可是估價師對此房評估只值 80 萬,那麼銀行就只貸給您 80 萬 X 70% = 56 萬,意味著您需要再想辦法自己增加首付 63 – 56 = 7 萬。沒這筆錢怎麼辦?可以不買了並把原來 10% 的定金拿回來嗎?合同裡有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。
另外個很重要特殊條文規定, 就是貸款條文。 在現今的貸款市場裡, 對於借款者的資格要求, 審核的非常嚴格。 不但是收入和債務的比例必須在43%以下。 借款者的信用分數, 財務紀錄更是不可以有太大的瑕疵。 借款者的收入必須要有兩年以上的穩定紀錄, 而且名下不宜有太多的房地產, 許多銀行在在放款前, 還會再查次借款者信用分數, 及工作現況。 以上所提的條件,再加上些不可掌握的因素, 在貸款實務上, 每個放款過程都充滿變數。 只要是有經驗的貸款專員, 都不敢拍著胸脯說, 這個貸款絕對沒有問題。 買方的條件若是有瑕疵, 或者是條件不夠, 在努力幾個星期後,貸款仍然沒有獲批,當然買不成了。在這個時候, 買賣雙方在合同裡是否有這項 Financing Contingency ,就非常的關鍵。筆者在實務上就遇到過, 買方非常想買羅蘭崗的一棟房子, 因為出價者眾, 賣方要求買方放棄貸款條文, 買方不得不接受。 但是經過將近了三十天的努力以後, 仍是沒有銀行可以借他須求的額度。 但是在契約上沒有貸款條文規定, 買方進退兩難, 身陷糾紛當中。
這是另外一種檢查特殊條文的實例, 買賣雙方簽了買賣協議書/ 合同以後,請工程師做完房屋檢查,但發現管道系統年久失修,或線路古老不勝負荷,或屋頂漏水嚴重,……等等。這時買家有三種選擇; 1。 馬上與屋主協商修理或折減房價做為補償; 2。 中止合同; 3。 不在乎,繼續合同。對前兩者, 合同裡一定要有這項 Inspection Contingency , 買方才有立場向賣方要求補償, 或者是中止合同。 若是買方沒有堅持檢查條文, 就會有發生買賣糾紛的可能。 Contingencies 不止這幾種, 有時律師會依據別的特殊情況增加別的特殊條款。又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家,合同裡就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會痴情等永久,這種條款會有一個時間限制,一旦超過天數,屋主就有權馬上取消合同。
對於許多首次購屋者而言, 房地產的交易常常是他人生裡, 最大的投資項目。 在加州房地產法規裡規定,每宗買賣,在法律上都構成一個契約關係,而房地產交易只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時,口頭上的合約是無效的;口說無憑的約定, 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。任何房屋買賣合約必須白紙黑字,詳細的列出買賣細節;而且在房地產的書面條文中, 最為重視時效的講究, 例如在出價契約中, 對方如果沒有在三天內回復, 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後, 買方須在七天之內提供賣方貸款資料, 在十七天內完成建物檢查。同樣,一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子, 我們可以有個初步的瞭解, 整個地產契約, 都是由時效性所連貫的。
正因為房地產契約制定非常嚴謹, 而且條文中充滿著在各種預設情境下, 買賣雙方的權利義務。 甚至在任何一方不履行條約時, 進行仲裁及訴訟的步驟, 都規定非常清楚。 因此每一份地產契約, 都應該化點時間, 瞭解每個條文的架構。 許多買方常有這樣的經驗, 在經紀人的催促下, 常常看也不看的簽訂出價契約, 這樣的作法是有風險的。因此,當買方拿到合約時,請不要急著簽署。在法律上規定,買方擁有“契約審閱權”,保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。簽署前,買方一定要完完全全瞭解合約,因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時,“我不理解合約的內容”,並不能作為推翻合約的理由。請記得,買方如發現合約有任何不明白的細節時,務必諮詢專業人士,在完全理解合約後,再決定是否簽署。
在買賣房地產時,常引起糾紛的案例, 常常來自於買賣雙方, 對於屋況的認知, 各有不同的堅持。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ,規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ,詳細列出房子的所有狀況。就算房子有任何瑕疵,賣方也要誠實交代房子的所有缺陷。誠實交代缺陷,可能會影響房子的市場價值,但賣方若故意隱瞞而造成買方損失,買方有權向賣方索償。為了避免交屋後的糾紛及訴訟,賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。但是在今日房地產交易的現況是,當成交契約進入公證行以後, 賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書, 要求業主填寫。 許多賣主歡喜於物業的高價成交, 匆匆忙忙,草草率率的就填寫完文件, 想要交差了事, 交了屋,拿了尾款走人。然而, 許多賣方都不知道,這樣的作法, 如果屋況沒有太大的缺陷也就罷了。 如果屋主刻意隱瞞屋況的缺失, 交屋後被買方所察覺到, 賣方是有風險的。
在這麼多房地產交易的文件中, 賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書, 如實陳述屋況, 買方仍是有權利在交易結束後, 進行追究。在筆者這麼多年的實務經驗裡, 賣方不但須要化點時間, 將屋況告白書詳實填寫,更謹慎的作法是, 在填寫屋況告白書時, 須要把他原先購房時,賣家(即前任屋主)曾經給過他的告白書找出來看看,以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白, 避免交屋之後惹來無謂的糾紛。很多買方不知道自己有這樣的權利,如果賣方沒有在規定的時間內提供房屋狀況報告,買方有可能行使延長盡責調查時間(Due Diligence) 的權利。買家可以利用這段調查時間檢查全部合約檔,和房子現狀。如果在這段時期發現有任何瑕疵,買方通常可以無罰金退出這宗交易。
在房地產的交易中充滿著變數, 對於買方而言, 在雙方進入公證契約以後, 買方若是對所預期條件不滿意時, 是有權利可以取消契約, 拿回訂金。 因此, 在買賣房地產時只有書面合約是有效的。簽約前,買方務必完全瞭解合約的細節才簽署;而賣方一定要從實詳細填寫房屋狀況報告。如切實執行以上的建議,買賣雙方均可避免之後的糾紛。在美國買房時,買方對於地產契約中,幾個“偶發或特殊事件 Contingencies” 的約定, 必須特別小心, 而且詳加規範。 設訂這些條文的目的, 是讓買方可以用這些合同上的條件, 事先做好準備。 也就是說,萬一在條文所規範的這些情況發生了,買家是有權中止合同,拿回定金 Deposit。所以買方必須督促買方經紀, 這些條文的條件是否滿足?如果不合期待, 必須在契約中規定的時效內, 中止契約, 才能保障自己的權利。
在這麼多特殊事件的條文裡,如果有涉及貸款及估價條文的規定,買方在行使自己的權利時, 要特別的堅持。 所謂估價的條文, 就是買方在購屋須申請貸款時,銀行要確保擔保屋的價值, 超過貸款額度, 而且有一定比例上的限制。 放款銀行會請估價師去對房子真實價值,做一個綜合性評估 Appraisal。估價有估價必須要遵守的原則, 和賣方瞞天要價的作法不同。萬一評估出來的房價,低於您想從銀行拿到的貸款額,“偶發事件 contingency”就發生了。比如您簽合同購買90 萬的房子,打算貸款 70% 也就是向銀行借 63 萬。可是估價師對此房評估只值 80 萬,那麼銀行就只貸給您 80 萬 X 70% = 56 萬,意味著您需要再想辦法自己增加首付 63 – 56 = 7 萬。沒這筆錢怎麼辦?可以不買了並把原來 10% 的定金拿回來嗎?合同裡有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。
另外個很重要特殊條文規定, 就是貸款條文。 在現今的貸款市場裡, 對於借款者的資格要求, 審核的非常嚴格。 不但是收入和債務的比例必須在43%以下。 借款者的信用分數, 財務紀錄更是不可以有太大的瑕疵。 借款者的收入必須要有兩年以上的穩定紀錄, 而且名下不宜有太多的房地產, 許多銀行在在放款前, 還會再查次借款者信用分數, 及工作現況。 以上所提的條件,再加上些不可掌握的因素, 在貸款實務上, 每個放款過程都充滿變數。 只要是有經驗的貸款專員, 都不敢拍著胸脯說, 這個貸款絕對沒有問題。 買方的條件若是有瑕疵, 或者是條件不夠, 在努力幾個星期後,貸款仍然沒有獲批,當然買不成了。在這個時候, 買賣雙方在合同裡是否有這項 Financing Contingency ,就非常的關鍵。筆者在實務上就遇到過, 買方非常想買羅蘭崗的一棟房子, 因為出價者眾, 賣方要求買方放棄貸款條文, 買方不得不接受。 但是經過將近了三十天的努力以後, 仍是沒有銀行可以借他須求的額度。 但是在契約上沒有貸款條文規定, 買方進退兩難, 身陷糾紛當中。
這是另外一種檢查特殊條文的實例, 買賣雙方簽了買賣協議書/ 合同以後,請工程師做完房屋檢查,但發現管道系統年久失修,或線路古老不勝負荷,或屋頂漏水嚴重,……等等。這時買家有三種選擇; 1。 馬上與屋主協商修理或折減房價做為補償; 2。 中止合同; 3。 不在乎,繼續合同。對前兩者, 合同裡一定要有這項 Inspection Contingency , 買方才有立場向賣方要求補償, 或者是中止合同。 若是買方沒有堅持檢查條文, 就會有發生買賣糾紛的可能。 Contingencies 不止這幾種, 有時律師會依據別的特殊情況增加別的特殊條款。又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家,合同裡就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會痴情等永久,這種條款會有一個時間限制,一旦超過天數,屋主就有權馬上取消合同。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀