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漫談地產(貸款)系列之五十三 簡介美國房屋租賃法(2)
開利地產負責人 李秉信
在美國的租賃法中, 對於房客的押金有很嚴格的保護。 依照法條中所定義的押金, 在房客終止租約以後,權益上的歸屬, 房客是有權利可以取回的(refundable)。因此當出租人收取押金時,租賃契約必須以書面為之,並且在租約上必須清楚的說明,押金的擔保標的的包括項目,以及承租人在租約終止後,可採取怎樣的方式取回押金。此外,押金之收取必須開立收據。 制式的作法,房客所繳交的第一個月房租及押金, 都必須在簽訂租約時, 立據陳明。 並且在租約上清楚交待。 更符合法規的作法是, 押租所擔保之標的物必須列舉,並經過雙方簽名認可;
押金必須存放在具信用的銀行或信託公司,除非有書面契約規定,否則押金的利息收入歸出租人所有。 許多華人的房東常常自作聰明, 把其他費用,如同須共同分擔的公共設施費用, 垃圾處理費等, 一概都用租金的名義額外收取。 這不是一個明智的處理方式, 因為依法規定, 押租在契約終止以後, 是必須歸還給承租人的。如果在雙方約定租賃契約中,有其他, 而且必須由承租人支付,不能取回之費用,此時這些約定, 須在租賃契約中交待清楚。 口說無憑,必須以書面為之,且該項費用不得稱為押金。否則在租約期滿後,房東須承擔必須歸還的風險。
這是筆者在實務上的經驗, 許多華人房東總是以為押租收的越多, 自己越有保障。 法律上規定,不帶有傢俱出租物業的押租是一個月, 帶有傢俱出租物業的押租是二個月。 聰明的華人房東喜歡以各式各樣的名義,收取超額的押租。 以為 在索取房租的風險上, 可以得到保障。因此我們經常看到, 房東 在簽訂租約時, 常常以各式各樣費用的名義, 灌水在押租上。這樣的作法兩造之間, 不發生衝突就沒事。 當兩造因為糾紛鬧上法院時, 房東發現依照租賃法, 押租必須全數歸還。 而巧立名目變相收取的押租, 一塊錢都不得放入自己的口袋, 得退還給租客。 而且房客有追訴權,可以反控房東, 業主如同啞巴吃黃蓮般, 有苦說不出。
依據承租契約,承租人有義務依據房屋租賃法規定,在居住使用階段中, 履行承租人義務。 相關的義務規定非常繁瑣, 而且法律關係複雜, 變化度大。 筆者經過整理以後, 房客在承租期間的義務大致包含以下幾項:首先是房東和房客在簽訂租約時彼此的合意, 那就是支付租金與其他同意支付之款項, 以對價承租及使用物業,這是無庸置疑的。然而在實務上, 這個費用是否包括水電瓦斯, 垃圾費,公共設施費用, 社區會員費, 園藝維護費,甚至停車費,還是另行收取。 都必須交待清楚, 否則徒增日後糾紛的困擾。 兩造在簽訂租約時, 如果沒有對費用的分擔交待清楚, 常常是兩造對簿公堂的導火線。
此外, 房客有義務遵循各級政府制定之相關法令與規定。在實務上, 有些房客喜歡飼養寵物, 及大型和凶暴犬隻。 在租客的立場是為了看家。 但在房東的立場, 凶暴的惡犬不但有可能傷人, 而且保險公司也不承保, 徒然增加房東的困擾。 有些租客不只養一隻狗, 也沒有向市政府申請狗牌。 當飼養犬隻超過當地市政府的規定, 或者是犬吠聲擾鄰, 市政府常常向房東開出警告或是罰單, 房東常常不勝其煩。 這也是房客違約的實例。 如果這些可以預見的問題, 在租約上都有明白規範, 依約行使兩造的約定, 這是比較容易解決的糾紛。 麻煩的是, 如果這些問題在租約上都沒有約定, 如何在依照兩造租約的規定, 依法處理, 往往端看房東的經驗和智慧。
在租賃契約上兩造都會有約訂, 租客必須維持住宅的整潔衛生,適當處理垃圾廢棄物,支付處理不當氣味排放之費用與設備。然而華人房東在簽約時,往往忽略了如果未將處理廢棄物細目交待清楚, 常常又是糾紛的源頭。 筆者在實務上常常遇到華人房東, 在拿到市政府針對庭園雜草滋生, 或者是垃圾太多, 報廢車停放在前後院, 所開出來的罰單後。 甚至被法院以公害告發後,氣急敗壞的諮詢如何處理。 解決之道,當然是以租約中所標明兩造之間的權利及義務,作為依據。 此外, 房客的責任是, 必須遵守市政府的法令規定, 不得違反。 房東若有掌握到房客觸犯的憑據, 千萬不要姑息, 或是嫌麻煩不去處理。 等到犯行累積到一發不可收拾的程度, 房東要付出代價就很大了。
制式的租約, 一定會要求房客妥善使用改良物的設施。 不論是幫浦、電汽與暖氣系統及電表等, 房客不應故意或忽略的使用,而造成對住宅的損壞。有些房客自認懂得工程, 為了自己的使用方便, 常常在未經房東的許可下, 私裝電源, 改裝電表。 甚至有的房客從事建築行業, 在未經房東的許可下, 擅自加建房間和遮陽棚。 暫且不論這些建築是否違建, 依據租約, 房客不得破壞住宅或製造公害。任何的改裝和加建, 都必須經過房東的同意才能進行, 否則就算違約。 筆者在實務上就遇到過, 房客在未經房東的許可下, 擅自加建前陽臺。 房東貪小便宜, 以為這是天上掉下來的禮物, 視而不見。 兩造發生糾紛, 房客在法庭上竟向房東索取工程款。
在租約中也規定清楚,除正常折舊損壞之外,遷出時應將住宅回復到遷入時的狀態。這個條文處理的火候, 端看房東的經驗。 這也是在實務處理上, 常常會遇到的問題。在租約終止以後, 房客遷出時, 修繕責任的歸屬, 往往又是兩造糾紛的源頭。 在房東的認知裡, 房客必須依照出租時的原狀交回出租物業, 才會心甘情願的返還押租。 在房客的認知上, 物業是會有正常的折舊及耗損, 怎麼可能如出租時的完美無瑕呢?在租賃法上就詳細規定, 租賃契約的兩造, 在契約終止前, 應該執行遷出前的檢查(Pre-Moveout Inspection)。 雙方相約共同檢查物業, 對於損害及折舊責任的歸屬達成共識。 才不會在租約終止後產生糾紛。
在實務上,出租人對於合約內容之修改, 是常常發生糾紛的案例。對於按期付租之合約期滿以後, 對於合約的內容修改,例如調整租金或修改條文,必須在30天前以書面方式告知承租人。且新規定必須在另一次租期開始才能生效。房東不可以臨時說漲就漲房租, 逼得弱勢房客不得不就範, 這是違法的。如果出租人預備將住宅改為產權分開的公寓(condominium),必須在90天以前告知承租人。此外,房屋租賃法並無規定租金調整上限與頻率,但是規定不得以租金上漲來報復承租人的方式。至於定期租約的修改則必須租賃雙方均同意方得為之。 住宅出售並不表示原有租賃合約即告終止,這是買賣不破租賃的原則。 原屋主須告知承租人新房東的姓名住址,並且應將押金,移轉到新出租人提供的信託帳戶或付款中間人。
在美國的租賃法中, 對於房客的押金有很嚴格的保護。 依照法條中所定義的押金, 在房客終止租約以後,權益上的歸屬, 房客是有權利可以取回的(refundable)。因此當出租人收取押金時,租賃契約必須以書面為之,並且在租約上必須清楚的說明,押金的擔保標的的包括項目,以及承租人在租約終止後,可採取怎樣的方式取回押金。此外,押金之收取必須開立收據。 制式的作法,房客所繳交的第一個月房租及押金, 都必須在簽訂租約時, 立據陳明。 並且在租約上清楚交待。 更符合法規的作法是, 押租所擔保之標的物必須列舉,並經過雙方簽名認可;
押金必須存放在具信用的銀行或信託公司,除非有書面契約規定,否則押金的利息收入歸出租人所有。 許多華人的房東常常自作聰明, 把其他費用,如同須共同分擔的公共設施費用, 垃圾處理費等, 一概都用租金的名義額外收取。 這不是一個明智的處理方式, 因為依法規定, 押租在契約終止以後, 是必須歸還給承租人的。如果在雙方約定租賃契約中,有其他, 而且必須由承租人支付,不能取回之費用,此時這些約定, 須在租賃契約中交待清楚。 口說無憑,必須以書面為之,且該項費用不得稱為押金。否則在租約期滿後,房東須承擔必須歸還的風險。
這是筆者在實務上的經驗, 許多華人房東總是以為押租收的越多, 自己越有保障。 法律上規定,不帶有傢俱出租物業的押租是一個月, 帶有傢俱出租物業的押租是二個月。 聰明的華人房東喜歡以各式各樣的名義,收取超額的押租。 以為 在索取房租的風險上, 可以得到保障。因此我們經常看到, 房東 在簽訂租約時, 常常以各式各樣費用的名義, 灌水在押租上。這樣的作法兩造之間, 不發生衝突就沒事。 當兩造因為糾紛鬧上法院時, 房東發現依照租賃法, 押租必須全數歸還。 而巧立名目變相收取的押租, 一塊錢都不得放入自己的口袋, 得退還給租客。 而且房客有追訴權,可以反控房東, 業主如同啞巴吃黃蓮般, 有苦說不出。
依據承租契約,承租人有義務依據房屋租賃法規定,在居住使用階段中, 履行承租人義務。 相關的義務規定非常繁瑣, 而且法律關係複雜, 變化度大。 筆者經過整理以後, 房客在承租期間的義務大致包含以下幾項:首先是房東和房客在簽訂租約時彼此的合意, 那就是支付租金與其他同意支付之款項, 以對價承租及使用物業,這是無庸置疑的。然而在實務上, 這個費用是否包括水電瓦斯, 垃圾費,公共設施費用, 社區會員費, 園藝維護費,甚至停車費,還是另行收取。 都必須交待清楚, 否則徒增日後糾紛的困擾。 兩造在簽訂租約時, 如果沒有對費用的分擔交待清楚, 常常是兩造對簿公堂的導火線。
此外, 房客有義務遵循各級政府制定之相關法令與規定。在實務上, 有些房客喜歡飼養寵物, 及大型和凶暴犬隻。 在租客的立場是為了看家。 但在房東的立場, 凶暴的惡犬不但有可能傷人, 而且保險公司也不承保, 徒然增加房東的困擾。 有些租客不只養一隻狗, 也沒有向市政府申請狗牌。 當飼養犬隻超過當地市政府的規定, 或者是犬吠聲擾鄰, 市政府常常向房東開出警告或是罰單, 房東常常不勝其煩。 這也是房客違約的實例。 如果這些可以預見的問題, 在租約上都有明白規範, 依約行使兩造的約定, 這是比較容易解決的糾紛。 麻煩的是, 如果這些問題在租約上都沒有約定, 如何在依照兩造租約的規定, 依法處理, 往往端看房東的經驗和智慧。
在租賃契約上兩造都會有約訂, 租客必須維持住宅的整潔衛生,適當處理垃圾廢棄物,支付處理不當氣味排放之費用與設備。然而華人房東在簽約時,往往忽略了如果未將處理廢棄物細目交待清楚, 常常又是糾紛的源頭。 筆者在實務上常常遇到華人房東, 在拿到市政府針對庭園雜草滋生, 或者是垃圾太多, 報廢車停放在前後院, 所開出來的罰單後。 甚至被法院以公害告發後,氣急敗壞的諮詢如何處理。 解決之道,當然是以租約中所標明兩造之間的權利及義務,作為依據。 此外, 房客的責任是, 必須遵守市政府的法令規定, 不得違反。 房東若有掌握到房客觸犯的憑據, 千萬不要姑息, 或是嫌麻煩不去處理。 等到犯行累積到一發不可收拾的程度, 房東要付出代價就很大了。
制式的租約, 一定會要求房客妥善使用改良物的設施。 不論是幫浦、電汽與暖氣系統及電表等, 房客不應故意或忽略的使用,而造成對住宅的損壞。有些房客自認懂得工程, 為了自己的使用方便, 常常在未經房東的許可下, 私裝電源, 改裝電表。 甚至有的房客從事建築行業, 在未經房東的許可下, 擅自加建房間和遮陽棚。 暫且不論這些建築是否違建, 依據租約, 房客不得破壞住宅或製造公害。任何的改裝和加建, 都必須經過房東的同意才能進行, 否則就算違約。 筆者在實務上就遇到過, 房客在未經房東的許可下, 擅自加建前陽臺。 房東貪小便宜, 以為這是天上掉下來的禮物, 視而不見。 兩造發生糾紛, 房客在法庭上竟向房東索取工程款。
在租約中也規定清楚,除正常折舊損壞之外,遷出時應將住宅回復到遷入時的狀態。這個條文處理的火候, 端看房東的經驗。 這也是在實務處理上, 常常會遇到的問題。在租約終止以後, 房客遷出時, 修繕責任的歸屬, 往往又是兩造糾紛的源頭。 在房東的認知裡, 房客必須依照出租時的原狀交回出租物業, 才會心甘情願的返還押租。 在房客的認知上, 物業是會有正常的折舊及耗損, 怎麼可能如出租時的完美無瑕呢?在租賃法上就詳細規定, 租賃契約的兩造, 在契約終止前, 應該執行遷出前的檢查(Pre-Moveout Inspection)。 雙方相約共同檢查物業, 對於損害及折舊責任的歸屬達成共識。 才不會在租約終止後產生糾紛。
在實務上,出租人對於合約內容之修改, 是常常發生糾紛的案例。對於按期付租之合約期滿以後, 對於合約的內容修改,例如調整租金或修改條文,必須在30天前以書面方式告知承租人。且新規定必須在另一次租期開始才能生效。房東不可以臨時說漲就漲房租, 逼得弱勢房客不得不就範, 這是違法的。如果出租人預備將住宅改為產權分開的公寓(condominium),必須在90天以前告知承租人。此外,房屋租賃法並無規定租金調整上限與頻率,但是規定不得以租金上漲來報復承租人的方式。至於定期租約的修改則必須租賃雙方均同意方得為之。 住宅出售並不表示原有租賃合約即告終止,這是買賣不破租賃的原則。 原屋主須告知承租人新房東的姓名住址,並且應將押金,移轉到新出租人提供的信託帳戶或付款中間人。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀