物業管理資產理財系列之一 買房過程的基本認識
開利地產負責人李秉信
今年夏天的購屋狂熱，早已經在春天拉開了序幕。由於競爭激烈，可能造成買家掏出遠比定價高的錢， 才有機會搶到房子。 中國人常常在說居高思危，有以下幾個警訊告訴你，應及時剎車。 首先，最重要的，就是要判斷房價是否合理？根據筆者的觀察，近四成的首購族，買房超過預算。
你可以發現，幾個華人非常中意的城市，出價戰是買到房子唯一的方式。 然而，這樣的一個買賣模式， 常常是房市已經過熱的訊號。對於首購族而言， 貸款是買到房子必須要經過的程序。 你可以發現一個很有意思的訊號， 在最近的買賣當中， 賣方常常會擔心，買方是否有貸款困難的變數。
尤其買方在新興社區購屋，認為社區的魅力，使高房價變得理所當然。但是如果銀行不同意，估價遠低於買賣雙方同意的價錢，代表著買方和經紀人都有誤判的可能。 舉個例子來說，你希望貸款房價的80％，但是銀行只會借給你70％，你就必需拿出更多現金才能成交。
在房地產買賣的交易訊號當中， 估價不如買價的現狀，代表著,你極有可能買的價錢過高。 這個時候，你絕對不可以和房子談戀愛， 要求你的經紀人與賣方重新商量價錢，或是踩剎車不買。洛杉磯的房地產市場已經連續十個月，呈現漲勢的走向。 自2014年底房市觸底反彈， 呈現第三年漲勢起漲的底部。 在房地產房市底部中稱為漲勢確定， 底部堅實。
根據房市打底，三波段輪漲的理論中， 第一階段多半都是由自有資金雄厚的投資客， 純粹以收益比的多少， 作為購屋吃貨的基準。這一階段的打底， 通常決定了房市反彈的力道。 必須要仔細觀察， 才能決定出手的時機。第二階段接手的房市買主即將上場接力，通常都是以第一次購屋者的族群居多， 而且必须考慮借款的能力。
因此， 筆者打算從本次漫談地產系列， 來和讀者談談如何作好買房的準備， 並如何進行買房的程序。
1。准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是4。5%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2。選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。
有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3。貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4。看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
今年夏天的購屋狂熱，早已經在春天拉開了序幕。由於競爭激烈，可能造成買家掏出遠比定價高的錢， 才有機會搶到房子。 中國人常常在說居高思危，有以下幾個警訊告訴你，應及時剎車。 首先，最重要的，就是要判斷房價是否合理？根據筆者的觀察，近四成的首購族，買房超過預算。
你可以發現，幾個華人非常中意的城市，出價戰是買到房子唯一的方式。 然而，這樣的一個買賣模式， 常常是房市已經過熱的訊號。對於首購族而言， 貸款是買到房子必須要經過的程序。 你可以發現一個很有意思的訊號， 在最近的買賣當中， 賣方常常會擔心，買方是否有貸款困難的變數。
尤其買方在新興社區購屋，認為社區的魅力，使高房價變得理所當然。但是如果銀行不同意，估價遠低於買賣雙方同意的價錢，代表著買方和經紀人都有誤判的可能。 舉個例子來說，你希望貸款房價的80％，但是銀行只會借給你70％，你就必需拿出更多現金才能成交。
在房地產買賣的交易訊號當中， 估價不如買價的現狀，代表著,你極有可能買的價錢過高。 這個時候，你絕對不可以和房子談戀愛， 要求你的經紀人與賣方重新商量價錢，或是踩剎車不買。洛杉磯的房地產市場已經連續十個月，呈現漲勢的走向。 自2014年底房市觸底反彈， 呈現第三年漲勢起漲的底部。 在房地產房市底部中稱為漲勢確定， 底部堅實。
根據房市打底，三波段輪漲的理論中， 第一階段多半都是由自有資金雄厚的投資客， 純粹以收益比的多少， 作為購屋吃貨的基準。這一階段的打底， 通常決定了房市反彈的力道。 必須要仔細觀察， 才能決定出手的時機。第二階段接手的房市買主即將上場接力，通常都是以第一次購屋者的族群居多， 而且必须考慮借款的能力。
因此， 筆者打算從本次漫談地產系列， 來和讀者談談如何作好買房的準備， 並如何進行買房的程序。
1。准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是4。5%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2。選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。
有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3。貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4。看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
