漫談地產(貸款)系列之三十二  貸款經紀人的責任

開利地產負責人 李秉信

      過去這三年來, 許多來自國外的現金客投資者, 或是現金部位充裕的投資公司, 為了希望拿到一個絕佳交易,通常可以使用現金, 說服賣主以低價出售, 從而遂行速戰速決, 跳樓拍賣的物業交易. 然而這樣現金交易熱絡的情境正在巧巧的改變.隨著經濟轉好, 房地產市場逐漸恢復正常的價值. 在地產市場的走向上, 物業市場存貨不多, 已經走向了賣方市場. 屋主往往拉高售價, 拉長售期待價而估. 今日貸款市場利率雖然呈現回昇, 但仍處於歷史的低點. 適度的貸款, 不但有稅務上可抵免的優惠, 同時像是一種間接式的存款, 可以增加房屋的淨值. 因此,在現在的地產市場上,絕大多數的買主, 在購買物業的時候, 出價時是喜歡帶有貸款的條件.

     在美國加州房屋貸款的交易中，所謂的貸款的定義, 就是借款人會用書面的契約, 承諾答應會償還您所借的錢，並把您的房屋抵押給借款人以保證還款。在加州，您在貸款到期時,對還款的承諾,通常是會以本票, 或者是現金匯款方式滙入放款人賬户進行.而抵押物則通常以信託契約的形式, 在抵押的物業上設定一個債權。所以簡單的來說,每一個貸款都是一份債務. 不論借款人借款利率有多低, 借款條件有多好, 每一塊錢你所欠的債務都是要還的. 因此,在現行貸款法規中嚴格規定, 放款銀行及抵押貸款經紀人必須以書面,讓貸款者充份暸解. 如果借款人沒有按時付款, 他被抵押的物業會有被清算及被拍賣的可能.

        所以,這是一個很重的制式動作. 當你的貸款經紀人要求你, 在貸款設定文件上簽名,並承諾及承擔會清償債務責任之前，您應該確保自己理解這些貸款條款。不論您是透過抵押貸款經紀人、金融機構還是其他貸款公司獲得貸款，您都應該詢問有關貸款程序和文件的問題，以便您在同意之前, 充份了解交易的形式和貸款的條件。不論是貸款額度, 利率調整, 預付罰款, 負數攤還等, 會影響借款者權益的每一個條件, 都必須清清楚楚, 沒有模糊的空間.筆者在以下幾期的系列中, 將有系統的介紹, 當你委託抵押貸款經紀人為你承辦貸款時, 你所必須知道的一些基本資訊.這些資訊,可以有助於您在尋求房屋貸款時作出明智的決定, 申請到最適合你的貸款。

      首先每個借款人都必須知道,房屋貸款的來源是多元性的. 也就是房屋貸款可透過很多不同的來源獲得，包括抵押貸款經紀人、抵押貸款銀行公司、商業銀行、社區銀行、信用社，和其他金融機構等。眾多聯邦、州、郡和市政府計劃也有提供房屋貸款和／或首付協助。這是一般借款人常常會問的問題, 既然可以貸款的對象及資源這麼多, 我自己可不可以直接向這些放款單位申請. 這是在貸款業中常用的觀念, 所謂一分錢一分貨. 你在貸款市場中很難找到最好的貸款, 因為總是會有個條件比你現有貸款條件還好的產品又出現了. 如果只是津津計較在利率高低上, 反而錯過了最大的獲利空間. 貸款人最在乎的是,你必須尋找個最適合你的貸款.如果您計劃使用抵押貸款經紀人, 為你作貸款的服務.經紀人的角色就是, 評估借款人的條件, 並向你提供所有相關的貸款資料. 貸款人從各種計貸款劃的資訊中, 判斷自己該選擇什麼樣的貸款, 自己最適合什麼樣的貸款。

     當借款者使用抵押貸款經紀人的服務, 首先要作的第一件事, 就是要求抵押貸款經紀人提供他的執照號碼. 每一個貸款經紀人都必須獲得加州企業管理局,或加州房地產局的執照, 才能從事貸款業務。依照貸款法規規定, 只要是抵押貸款經紀人承辦或安排第一抵押貸款和次級（第二）抵押貸款。或是次級抵押貸款擔保一個,或多個, 或是次於或低於其他貸款的房屋貸款, 這些經紀人都必須經過執照許可, 才可以承辦這些業務。有些借款者喜歡透過經紀人的安排, 讓借款者能獨立從銀行、儲蓄或貸款協會（S&L）、信用社、金融公司，或其他類型的貸款公司處獲得的貸款。從事這些業務也是須要有執照許可的. 也有些經紀人提供較短期的貸款期限和／或不同的還款計劃, 這也都在執照許可之下, 才能從事這些業務。

       借款人在使用抵押貸款經紀人的服務之前，應確認他／她已有合適的執照。您可向加州企業管理局查詢，網址：www.corp.ca.g o v ，或致電1-866-275-2677，和／或向加州房地產局查詢， 網址：w w w . d r e . c a . g o v或電話：1-877-373-4 5 4 2 ， 您也可以查詢全國抵押貸款許可系統和登記冊（ N M L S ） ， 網址：www.nmlsconsumeraccess.org。www.dre.ca.gov/licinfo.htm 網站上也提供了加州房地產及金融服務執照資訊、法律及法規的一站式資源。重要的是您找到的是合法獲得執照的經紀人，持照經紀人通常受貸款債券和補償帳戶保障。當借款交易有糾紛而蒙受損失時, 才有可以求償的對象及保障. 借款者可以向商業促進會www.bbb.org查詢，了解該公司是否為促進會的會員，以及該公司是否被人投訴過。同樣也值得在網路上搜索一番，以確定整體社區對該公司是否有正面評價。

       定義一個貸款經紀人的角色,通常來說, 經紀人的工作,是一個以安排房屋貸款交易為目的的業務代理人. 也就是說明白了,經紀人是借款人的受託人。在加州的法律中, 受託人關係的責任在法律上的要求上是很重的. 在法律的觀念中界定, 委託人尤於缺乏貸款相關領域的法律知識及經驗, 因此完全委託受託人進行貸款業務.也意味著經紀人除了應承擔法律義務，更有忠實及道德上的要求. 貸款經紀人必須向您披露您必須了解的重大（重要）事實，同時也意味著經紀人應為您的最佳財務利益行事。經紀人有責任對您和您的貸款公司公平誠實。這些法律責任在解決貸款實施後發生的糾紛時非常重要，但是避免問題和糾紛發生的最好方法是提出問題，並在簽名前確保您理解貸款的條款以及每一份貸款文件。

     在作為代理人時，經紀人代表您,向貸款公司提交貸款申請。請確保您向經紀人提供完整和準確的資訊，同時由經紀人準備並供您簽名的任何貸款申請文件,或其他文件應準確和完整。千萬不要在空白的申請表或其他文件上簽名。在您同意貸款條款之前，確認您理解了貸款的條款。抵押貸款經紀人佣金,和貸款公司的費用,通常並沒有法律有明文規定。抵押貸款經紀人可以由您直接支付佣金，或由提供這筆貸款的貸款公司支付。通常，抵押貸款經紀人不能在您的房屋貸款中同時得到貸款公司和您支付的佣金。因為雙方的利益是衝途的, 經紀人祗能選擇其中一方的報酬.