物業管理資產理財系列之十三 幾項業主常作的裝修工程
開利地產負責人李秉信
筆者觀察到,許多第一次購屋的買家,想要裝修房子時,充滿著自己幻想的空間。很少人會考慮,如此裝修能否讓房子增值。在實務上,翻新洗手間和廚房,確實能讓房子變得更好賣,價值也更高。但一些裝修卻會讓房子貶值,屋主不可以不謹慎。
舉個例子來說,最近在市面上,有許多節能門窗的產品陸續上市。 許多屋主覺得產品這麼好, 又可以節省電費, 便自己去工廠訂了產品,僱用沒有執照的工人直接安裝。但是有許多業主都不知道,更換向外門窗,需要向市政府申請,業主房屋維修許可證。
尤其最近兩年通過的建築法規,都要求每個臥房, 都須裝設有符合逃生規定尺寸的大窗戶。 如果裝設鐵窗, 必須要有能從內打開的特殊裝置。一般而言, 業主要更換大門或窗戶的工程,都會僱請門窗公司去做。在門窗的尺寸上面,都有基本逃生者可以攀爬的規格。
因為門窗公司本身,他們有合法執照,而且有申請許可證,所以業主應該放心他們的安裝。就算有工程承包商接下工程,多半會向專業的門窗公司訂購和安裝,而一般裝修人員,只做善後的收尾工作,門窗的安全責任仍然是由門窗公司負責。
所以這是個很重要的觀念, 業主在從事裝修時, 不能純粹只是由價錢便宜考量, 更要顧慮到符合法規及合法性。 否則被人舉報須要拆除, 從新安裝的過程耗力傷神, 如同經歷了場惡夢。本來以為,裝上了節能的窗戶,可以增加物業的價值。如果沒有依法規安裝,反而適得其反。
在裝修的各種項目中, 業主必須知道,房頂瓦面更換一定要許可證。 一般而言,瓦面的壽命約在十五年以內。 也就是說,在更換屋頂的十五以後, 物業就會有漏水的可能。 在裝修工程的領域中,瓦面更換是一件危險但重要的工程。除了專業外,安全施工也是一件非常重要的事。
因為這是個須要爬高的工作,而且也需要專業的執照和技術。一般人要小心,即使只是更換一、兩塊受損的瓦片,也必需要有牌照和經驗的師傅去做。另外個要爬高的工作是外牆油漆, 一般而言不需要許可證。 如果樓層不高, 不論是裡牆和外牆的油漆,一般都不需要領取許可證。
但這只是針對單幢、兩層以下的房屋而言,如果超過兩層或更高的房屋,當然要聘請專業的油漆公司,有許可證情況下,還要建築棚架才能進行。在實務上,也曾發生過, 業主為省錢, 僱用沒有執照和保險的工人,油漆二樓外牆時,意外墮地身亡的事故, 而造成屋主巨額的賠償責任。
另外個華人喜歡耗資的改建工程, 就是建築前後花園的圍牆。 一般而言只要圍牆高度超過6呎,需要申領許可證。 也就是說在前、後花園的周圍加欄竿, 原則上低於六英呎, 是不需要向市府申領許可證。
但如果前花園圍築欄竿,又貼近公共行人道少過一英呎的,就需要向政府的另一個部門 (Engineering Dept) 路政工程部提交申請,要求他們派人前來視察,看看打算安裝的欄竿,是否傷害到緊貼在行人路邊的地下管道, 因為往往要鋪設欄竿時,地基部份需要挖深和灌水泥.
另外超過6呎以上的欄竿或欄板, 就必需要獲批准才能興建。此外,加建階梯或小徑由行人道通住房屋,原則上,只要離開房屋,不直接影響房屋,無需申請許可證。因為通過房前、房後的花園土地,只作為是花園設施的一部份。
但如果建造階梯時,就必需依照梯級的正常規格去做,太短、太高、太長都會引致訪客或自己人絆腳而跌傷, 是業主自己必須要留意的。 最近建築市場上的裝修工程, 一窩蜂的傾向加建車房。 不論是單車庫改建成雙車庫,或者是雙車庫改建成三車庫。
只要是申請合法的車庫加建,就必需要申請許可證。 在車庫改建的設計中,特別講究車輛在進出車庫動線的空間, 在法規上有嚴格的尺寸要求。而且需要有執照的設計師,將加建前後的設計圖,呈送給許可證審核部門審閱,看是否設計符合政府各項條例和規定,
特別是一經申請,就需要政府三個部門(房屋、水電和排污) ,分兩次檢驗所有工程, 看看每一步驟是否有依標準去做,否則隨時會要屋主拆卸重建。原則上車房土庫是絕對禁止安裝煮食爐頭的,即使是洗手盆、廁所等都必需依足獲批核的圖則位置和規格安裝。尤其在某些城市嚴禁車庫住人, 牆壁是不可以完成的。
總之在裝修的項目中,凡所有水電、煤氣、排污等改動均需要申領維修許可證。申領許可證,雖然是比較麻煩的事,但為了保証房屋在合格安全的情況下使用,辛苦麻煩一點還是值得的。當申請許可證、表格有問到整個工程估計要花費的費用,在完工批核了以後,政府會寄信來查問:工程花費金額如何,如果你填報的數字不合乎常理,政府會依據常規幫你定價。
而這個數字會加到你的房屋的估稅值中,也就是下一年度的地稅自然就增加了。不過如果賣屋時,增值稅卻可以交少些。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人, 執照建築承包商, 執照貸款專員, 執照公證人)