漫談地產(貸款)系列之八十八  美國地產交易的特色(1)

開利地產負責人 李秉信

這三年以來， 來自國外的資金， 像雨後春筍般的蓬勃紛紛湧入了洛杉磯。 在實務上， 筆者最常遭遇買家諮詢的問題， 就是比較在自己國家， 以及在美國置業， 制度及流程上的異同。 許多外國的買家， 尤其是來自台灣及中國， 喜歡用自己過去，在自己國家買賣物業的經驗， 套在美國的地產市場上。 尤其經歷遇過中國地產市場飆升的投資客， 更能感受到，洛杉磯的地產相形之下真的是便宜很多，更願意將資金投資在這個有獲利的國家。 倒果觀因， 由果追因，那麼多華人去美國買房，一定有在美國買房的優勢。但是不論是在那個國家，每個作法及每種制度，都是有利有弊， 必須知道如何攻守及進退。因此， 才能夠從交易的細節間， 相互比較，清楚的知道在房產投資方面，中美有什麼差別？美國人在美國買房，美國政府又是怎麼保障他們的權益的呢？絕對是每個投資者在作出投資決定前， 必須要深刻瞭解的細節。

     不論是台灣或是中國， 甚至在美國。 每個買家購房消費中，他所支付的價金，常常是一筆為數可觀的支出。美國買房和中國一樣，絕大多數的買方， 並不是常在買賣物業， 對於相關的法令及程序， 一定不夠熟捻， 在交易過程中，往往處於弱勢。買房對普通老百姓而言，這筆支出可能是他一生中最大的，那麼怎麼保障他的利益安全，美國的法律也有非常嚴格規定，才能夠完全保障買房者的利益。這是個美國地產法律中的特色， 買家在美國買房後，不滿意可以無理由退貨。 貸款的申請也是一樣的， 如果覺得貸款的條件並不符合期待， 也可以改變主意， 取消交易。 在這一塊法令規定上， 美國和其他國家地產法令立法精神上是不同的， 那就是完全保護消費者。 許多來自海外的買家， 不瞭解這樣的立法精神， 吃了悶虧也不敢張揚， 實在冤枉。

    筆者就有來自海外投資客非常感歎的表示， 美國的購屋者擁有的權利實在是太大了。 這位在美國加利福尼亞喜瑞都市， 為了孩子學區剛剛買下的房子的新移民人士，特別強調道，中國與美國購房還有一點很大不同，那就是即使你己經買了房、簽了約、付了款、並住了進去，如果你對己買到手的房子不滿意，或是發現有更便宜、結構更合理、地理位置更滿意的房子，你依然可以很方便地退房，無需什麼理由。 “不滿意”三個字就是理由，無需再作什麼解釋。他表示，在美國，“不滿意就退貨”，“無理由退貨”在買房上同樣適用。這是個在地產界大家都知道的秘密，美國的開發商最怕當被告，因為只要一當被告，官司還沒開打，他就己經輸定了。筆者常看到， 許多已經交屋近十年的新屋， 若是屋主發現屋頂漏水， 開發商一定是緊張的馬上更換屋頂。比不得在中國，購房者打官司是打不贏開發商的，十個有九個會敗訴。

      在美國絕大多數的地產交易， 都是經由房屋仲介或經紀人經手，而且這些從業人員必須有從業執照， 不可以無照經營。 這個道理是很簡單的， 美國地產法律規定的這麼嚴謹， 相關的的揭露通知這麼繁複， 對於買方的告知都有時效上的限制。這些法律知識， 那裡是未經過專業訓練的消費者， 能夠勝任的。 根據統計，在美國，93%以上的房產交易都是通過房產中介（經紀人）完成的，房產中介算是個非常龐大的職業群體。因此，美國保護購房者的一項關鍵措施，就是從中介入手，對中介實施規範管理。美國的房產中介都是專業人士，必須參加專業課程學習並通過考試，才能申請執照。有過犯罪紀錄或其他不良道德紀錄的人士，申請則可能被拒。沒有取得執照的人，是不能收取佣金的， 也不能為客人介紹物業的產品及種類。在地產法中嚴格的規定， 對於客人中介物業的每一項說詞， 都必須要負責任， 不可以信口開河。 否則客戶有權利在成交後， 經由法律徒徑來追究你的。

       房產中介的執照分兩種，一種是Broker（交易商），另一種是Salesperson（交易員），交易員不能直接從事房產買賣，必須加入某一個交易商才可以。交易員從業達到一定的年限後，才能申請考Broker並成為交易商。這個原因是容易瞭解的，因為成交的次數經驗值， 以及在一次又一次交易中所累積的專業度，是經紀人行業中最寶貴的資產。 很多人以為經紀人的佣金賺來容易， 憑著三寸不爛之舌，就可日盡斗金。 殊不知中國人說的一分錢， 一分貨， 說的就是經紀人成交的次數， 以及累積的專業性。有人常說這個經紀人是很大牌的。 只接大案子作大生意要和他見面還得先預約。 也有人說那個經紀人是菜鳥， 他必須像計程車司機一樣載著客户看屋， 還兼買菜， 看孩子， 甚至還被人嫌著說退佣不夠不上道。 那麼， 是否有人想過，大牌和小牌的經紀人到底差別在什麼地方?所謂的大牌和菜鳥的經紀人，只是一個很表面的說法， 大小牌的差別， 只差在一個次數上。

      房地產經紀人是一個很現實的行業。 次數作多的經紀人， 經驗老到， 每一件尚未走過的步驟， 或是潛在發生的糾紛， 他都可以預測得到， 而且防患於未然， 減少事後糾紛。這樣的圓滿度， 以及在交易過程中，減少麻煩的操心度，是金錢所無法衡量， 次數作少的經紀人， 買賣過程中會出的狀況就比較多， 常常險象還生。但是一個不變的事實是， 每個大牌的經紀人一定由菜鳥作起。次數是由少而多的累積。筆者常勉勵初入地產經紀這行的新鮮人，想要在房地產經紀人的行業出人頭地， 必須秉持著穩紥穩打的心態， 由少而多， 由小而大， 才能漸入佳境， 越作越好， 頓入事半功倍之境。誠信， 專業， 最重要需要有服務精神。 而且更重要的是， 要有全方面知識上的涉獵， 而不是只侷限在交易的過程而已。

     許多買家常常不知道，想選擇一名合格的房地產經紀人，不僅要有房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，在房地產買家和賣家中間搭起橋樑，也才能在仲介行業中，使自己中介的角色，轉變成知識廣泛的地產顧問， 將經紀人角色發揮的淋漓盡致，立於不敗之地。一般而言在美國購買住家地產，購房者一般都不用支付佣金，雖然這不是強制規定，但是行業慣例。買方經紀人的佣金，是由賣方經紀人來支付的，這筆佣金的數量，在買方還沒有委託經紀人之前，就已經由賣方經紀人，在房產掛牌廣告中明確告知了。這就好比一個懸賞廣告，賣方經紀人在廣告中稱，誰要能幫助我賣掉這個房子，我就跟他分攤賣方付給我的佣金。儘管購房者不用支付佣金，但買方經紀人仍然只對購房者負責，而不是“誰給我錢，我就為誰服務”，買方經紀人對買方具有勤勉、遵從、忠誠、披露的義務。

    當然，買方事先要跟經紀人簽訂一份委託合同確認關係，購房者憑這份合同，才可以享有買方經紀人提供的服務。買方經紀人憑這份合同，才可以在交易完成後，要求賣方經紀人支付佣金。因此， 確定你所委託的經紀人， 的確是擁有一份有效， 而不是過期的執照， 是個很重要的動作。 否則在進入買賣交易後， 發現經紀人， 竟然是不具合法身份的從業人員， 那將是個非常複雜， 而且棘手的法律關係。 確定經紀人的執業身份， 可以由地產局的公開網站， 加以查詢。有了這份合同，買方經紀人，必須遵從買方的購房要求尋找房源，而且如實披露他跟賣方之間的關聯關係。美國法律不允許買方經紀人，向買方隱瞞在佣金之外向賣方收取錢財的事實。如果買方經紀人同時又是賣方經紀人，這個情況必須提前得到買賣雙方的一致同意才算合法， 否則會有利益衝突的犯法之嫌。