漫談地產(貸款)系列之六十四  屋況告白書的重要

開利地產負責人 李秉信

    最近這兩個月以來， 房地產市場的交易熱絡。 根据媒體的報導，在市場上的成屋存貨量遠低於需求量， 許多業主都可以把物業賣到一個好價錢。 當成交契約進入公證行以後， 賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書， 要求業主填寫。 許多賣主歡喜於物業的高價成交， 匆匆忙忙，草草率率的就填寫完文件， 想要交差了事， 交了屋，拿了尾款走人。 殊不知， 在這麼多的文件中， 賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書， 如實陳述屋況。 甚至更謹慎的作法是， 在填寫屋況告白書時， 須要把他原先購房時，賣家（即前任屋主）曾經給過他的告白書找出來看看，以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白， 避免交屋之後惹來無謂的糾紛。 這才是個一勞永逸， 沒有後續煩惱的制式作法。

   對於地產經紀人而言， 屋況告白書是保護經紀人有誠實告知， 盡到職責證明的重要文件。 筆者觀察到，許多剛入行的地產經紀人， 對於處理屋況告白書的態度非常草率， 這是一個風險性很高的行為。如果經紀人沒有向業主解釋清楚， 甚至暗示性的告知屋主， 可以隨便填寫， 或是不告知實情。 如果在交屋後買主對於屋況產生懷疑， 甚至訴諸於法律訴訟， 業主和經紀人的責任可就重了。 而且這更是大多數人連想都沒想過這個問題， 就是在填寫告白書時， 最保險的方式是， 同時參考前任屋主的告白書， 那麼這份文件的告白才會詳實， 同時也保護現任屋主如實告知的清白性。 尤其在現在大家對於地產法令都很熟捻的現況下， 不論是業主， 或是賣方經紀人，在交屋前多作一些保護自己的措失， 避免交屋後無謂的糾紛。

   這是在實務上賣方經紀的作法，按照慣例，一般代表賣家的經紀，在協助賣家填寫告白書時，是不會叮嚀賣家找出過去前任屋主給予他的告白書作參考，甚至於只提供表格給賣家自己填寫。這個理由很簡單， 上次的買賣不知道是多少年前的事了。 勞師動眾的要求業主找出陳年文件， 常常會讓賣方埋怨是否多此一舉。當然，加州地產法律也沒明文規定，賣家在售房時，一定要將前任屋主所提供給他的告白書，轉交下一位屋主。而且，加州地產商協會所製訂的標準買賣協議，也沒設置任何超越法律要求的條件，也就是要求業主提供上一次交易告白書，來確保新屋主對所購買的房屋的本身狀況，能夠獲得極全面的了解，再作出最終購買的決定。 但是有越來越多的糾紛來自於， 屋主認為當買到這個物業的時候，是現狀交屋。 在賣出去的時候， 只要告知買方， 在我擁有的期間內屋況即可， 然而買方卻不這麼認為。

     所以，業主一定要有這樣的瞭解， 不論這個物業在這些年來歷經多少交易， 換過多少主人。 這個房子的屋況是連續的， 不論以前的屋主作出多少的改建或是裝璜， 身為最後一任屋主， 必須如實告知新的買主， 你所瞭解的屋況， 更重要的是， 提供前任屋主的告白書， 證明自己填寫的自白書， 已經盡到能知的極限，以免他日後「誤會」賣家對其所所賣房子故意隱瞞缺陷。 在實務上，其實那位賣家本身也是曾經被矇騙的受害者。換一個角色來思考，有多少買方經紀人在購屋時，會為了保護買方的權利，刻意向賣家要求，提供給買家他過去從前任屋主手裡取得的告白書？在實際的交易上，恐怕也沒有幾個人會這麼做。也就是說， 買賣雙方以及經紀人， 沒有對標的物作一個連續性的瞭解時， 不發生糾紛則已， 若有爭執， 恐怕是跳到黃河也洗不清。

      尤其在最近上市的物業中， 有許多的地產，是買主在兩三年前向銀行購買的法拍屋， 現在想要轉售求利。 當初銀行在賣出這些物業的時侯， 都要求買方以現狀概括承接， 不負任何的責任。 也就是說如果物業內有違建， 或是違法的加蓋， 那都屬於買方的責任。 在現在加州買賣房子，地產經紀是不會考慮，向賣主求取前任屋主過去所提供給他的告白書的。買主就更不用說了，一般都會由代表他的經紀為他費心去照顧他的利益，經紀不提的話，買家也不會考慮這麼做。那問題來了， 如果買主發現所購買的物業有違建， 那是誰的責任呢？

以下兩個案例可以給大家做參考。

  案例1:  李女士是一位虔誠的佛教徒。4年前她賣了一棟房子。這房子的地很大， 李女士覺得沒有充份利用實在可惜。 於是她加建了一個小臥室，作為自己閉關和靈修之用。當時沒有為加建申請許可證，但賣房時她已如實向買家書面告白。房子賣成，轉手後約1年左右，她突然接到一封由買家律師所寄來的信，聲稱李女士沒告知買家這房子有違章建築。對於買家告她隱瞞房子有違章建築之事，李女士感到詫異，她在告白書上是表白的清清楚楚的，她心想：「這到底是怎麼一個回事呢？」。追問之下，她才理解，原來對方所爭執的不是她所加建的小臥室，而是過去其他屋主非法加建的書房，對此她的確毫不知情。

     如今麻煩找上門來了，她也只好請教律師指點迷津。律師直截了當地建議，要證明自己的清白，不妨將過去買房時賣家給予她的告白書打開來看。可是，事隔多年，這份告白書也不知被埋藏在那裡， 可是，這麼關鍵的文件，就算翻天覆地都得把它找出來。後來她成功地將前任屋主給她的告白書找出並遞交給買家，對方就從此不再追究此事，這個難題就如此輕而易舉的迎刃而解了。從這個案例中我們看到， 只要能夠證明自己已經盡最大的能力，誠實交待現有的屋況。 就算日後發生了糾紛， 還是可以据理力爭， 全身而退。

案例2:去年沈女士在賣屋前化了些小錢， 把屋子重新整修， 因此上市沒有幾天， 就拿了一個非常好的價錢，賣掉她的房子。十年前沈女士買下這房子後，一直都沒有改建過。當她決定出售房子時，發現後院現有的木製平台，有多片已腐蝕木板，而且蛀蟲腐蝕很嚴重，於是她將木板全部換新，但未更改平台設計，然而她卻在售屋傳單上稱之為「全新平台」。 沈女士認為她的做法算不上加建，不需許可證，因此就告白書裡頭所問及的問題「你是否曉得房子有任何無許可證加建？」，她毫不猶疑地回答說：「不曉得。」

     房子賣掉後，新屋主為裝潢而申請許可證時，被市政府告知房子的「全新平台」實際是違章建築，屋主必須自動拆除或加固平台，否則政府將勒令強制。為此，新屋主大發雷霆，要求沈女士承擔加固費。莫女士向林女士的同位律師徵求啟示。律師順理成章，做出同樣的解析給莫女士，建議她看看過去收取的前任屋主的告白書。可是，此舉卻適得其反，告白書表白了平台是無許可證加建的，此時沉女士才恍然大悟，原來平台是違章建築，於是她理直氣壯的衝動頓然消失了。

   由這個案例我們可以觀察到， 許多新移民在買房時，因英文懂得一鱗半爪，沒留意告白書內容寫些什麼，經紀雖有叮嚀文件重要，必須保留下來，卻沒為她解釋，其實所購買的物業內， 有些結構是是違章建築。因此在作物業轉賣的時候， 因為對於屋況一知半解， 有沒有誠實告知買方屋況, 誠實清白因此受到質疑，最終脫離不了訴訟風波。無論你是賣家或買家，以上兩個例子驗證了告白書的重要性是不容忽視的。它可以成為你的救星，也可以成為你的致命傷。不敢說官司的成敗完全掌控於其中，起碼它對當事人的信心會起關鍵作用， 在適當時機， 作為證明自己清白的佐證。