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漫談地產(貸款)系列之八十七 特殊貸款產品簡介
開利地產負責人 李秉信
這是每個曾經有貸款經驗過人的經歷, 那就是金融市場上的貸款產品包羅萬象, 五花八門。 往往借款人所聽到的, 或者是所瞭解的只是侷限在,這個銀行的利率高, 費用低, 那個銀行的成數少, 文件要求比較鬆。 若是對於貸款業務不甚熟捻的投資人, 對於這麼多樣的選擇, 一定會感覺到眼花繚亂, 不知道要如何選擇。 更有甚者, 會套錯譜, 會錯意。 把其他貸款產品的條件, 套在不同的適用情境, 而虛耗時間精力,追逐個不存在的產品。 筆者在實務上的經驗, 就曾遇到有些想申請外國人貸款的借款人, 非常堅持要貸到像政府擔保貸款產品般, 那麼低利率的放款。 但是適合那樣條件貸款,所要求的資格非常嚴格, 首當其衝的最基本條件,就是要有綠卡。 外國人本身不具有合法居留的資格, 根本無法套用在這類的產品上。 若只是將眼光放在最低利率的選擇上, 恐怕會徒勞無功, 虛耗心力。
在借款的時候,這是個很重要的判定原則, 那就是要選擇個適合自己條件的貸款, 以及找對有這樣產品的銀行。 這是個反向思考的重要依據, 坊間的銀行雖然很多, 但是各有其針對放款客戶群, 所設計的貸款產品。 很少有銀行能推出, 適何所有顧客族群的貸款產品,如同華資銀行喜歡設計,針對外國投資人的外國人貸款。 因為他們知道來自外國的投資客, 國外的條件都很不錯, 也都有豐厚的家當。 但是在美國境內一定沒有信用歷史, 以及報稅資料。 若不針對他們量身設計出, 低貸款成數, 稍高利率及高存款保證的貸款產品, 是很難作到他們生意的。許多社區銀行, 只有專門承作建築貸款及商業貸款產品, 並不作政府擔保貸款, 以及競爭激烈的住家貸款。 這個道理是很簡單的, 因為只有社區銀行, 才能夠瞭解這塊建築用地的所在區段, 是不是值得放款作開發。或是這個商業地產地段, 能不能作到這樣的生意, 收到這樣的房租。 放款給這個借款人, 他的抵押品值不值這個擔保價值。
許多知名的大銀行, 因為不在當地,反而不敢承作這樣的貸款。因此, 找對放款銀行, 選擇適合自己條件的貸款, 是進行貸款申請的最重要步驟。 許多借款人常常迷惑在眾多的貸款產品中, 不知如何作出判斷。殊不知,貸款產品雖然名目甚多, 但是產品的設計,不然是針對貸款申請人的條件, 不然就是抵押擔保物的種類, 像是住家地產及商業地產。依照貸款申請人條件設計的貸款, 可以說是像韓信點兵般, 一網打盡, 總是想作到每個申請人的生意。 舉個例子來說,若是申請人的收入及信用分數不錯, 但是存款不夠, 或是不想放太多的頭款, 卡住自己的現金流動, 許多政府擔保的貸款產品, 像是FHA都是不錯的選擇, 通常貸款額度,可以逼到擔保品價值的百分之九十七。 對於借款人而言, 這麼低的自備款額度,幾乎就像是空手入場, 成本壓到了最小額度。但是中國人常說的, 羊毛出在羊身上。 這麼低成本的貸款, 借款人所須要負擔的成本會比較高。 光是每個月要負擔的貸款保險, 就是一筆不小的開銷。
但是從另外個角度來思考, 這些所有因為借貸上所產生的費用, 都可以表列為收入的扣除額, 也是不錯的抵稅規劃, 深受許多高收入者的喜好。 對於高收入者而言,這類的貸款產品, 反而是他們節稅的最好選擇。 由此可見,貸款產品的靈活度很高, 針對市場上的變化, 就有不同的產品銷售給不同的所需者。 筆者猶然記得, 在次貸風暴席,捲整個美國金融市場的那兩年, 放款銀行人人自危, 深怕又有違約的貸款出現, 銀行必須被迫買回。 因此市場利率雖然很低, 但是除了條件最好的借款人外,幾乎沒有什麼人可以借得到錢, 更惶論收入頗豐, 但是稅表不好看的自僱人士。 隨著景氣回升, 放款銀行的現金浮濫,最近市場上又出現一種貸款產品, 是針對自僱人士所設計的。 對於這些借款人而言, 他們都有不錯的收入, 但是拿不出來漂亮的稅表。 所以針對這個族群的特點,權宜之計乃在於他們的存款額度,必須足夠支付六十個月的分期付款, 而且貸款額度不能超過擔保品價值的百分之六十, 利率也相形之下, 比許多傳統性的貸款, 高了一個點。
另外個類似產品,就是這陣子某些華人銀行,炒得非常熱門的外國人貸款。 這些產品清一色的特點, 就是能夠借貸的成數不高, 存款要夠, 而且利率不低。這些貸款產品的要求, 就是必須要以申請者沒有綠卡或是公民身份作為前提。 所謂上有政策, 下有對策,有些貸款條件不好的公民, 乾脆利用這個貸款產品的簡易性,就把物業過給不具美國人身份的外國人兄弟, 再用具外國人身份兄弟來申請貸款,以適用這種容易通過的外國人貸款。 當然,這樣的作是有爭議性的, 嚴格來說, 這也是外國人貸款中常被審核者挑戰的疑點, 更容易為有心人士操作成貸款詐欺的配套作法。 由這樣的案例我們可以看到, 明智選擇個適合自己貸款的產品, 是申請貸款的最重要一步。 否則, 選擇個不適合自己的貸款, 不但事倍功半, 徒勞無功之外, 若這是個購買貸款, 當心一再延長交易交割時間, 輕則被賣方罰款, 重則交易違約被取消, 訂金有被沒收的風險。
至於針對擔保物種類所設計出來的產品, 主要區分為住家地產, 商業地產兩大區塊。 住家房屋的類別, 比較容易搞的清楚,大體而論大致可區隔成Condo,Pud,或SFR。 Condo 與town house是同一類,SFR又自成個區塊。 在估價時,每個住家物業的車庫, 又分成detached or attached兩種,即是相聯或不相聯。 許多人在選購物業時,對於獨立房或是公寓的決定, 並沒有太多的知識去作取捨。 要知道, 在作貸款的時候, 就常常會遭遇這些潛藏性的風險, 而造成在貸款實務上的難度, 甚至無法順利放款。 舉個例子來說, 許多來自海外的投資客, 特別鍾情於位於洛杉磯市中心, 價錢近似天價,高挑的豪華公寓。 但是在申請貸款時, 借款者若是想申請政府擔保的貸款,是很難貸得到款的。 在最新政府擔保的公寓貸款規定上, 要求只有某些被政府核準公寓社區委員會的公寓物業, 才能夠承作政府擔保的物業貸款。 否則許多業主想作公寓的重新貸款, 或是申請公寓的購買貸款, 常會被拒絕。
這個原因顯簡單, 許多這類豪華的公寓, 業主須承擔極為高價的社區管理費, 以維持整個建物結構中, 設計毫華的公共設施。 在景氣不好的時候, 許多業主連自己的貸款都無力承擔, 自身難保,那有辦法再負擔高額的管理費。 許多的社區管理委員會因為業主的欠資, 無力再經營下去,不得不申請破產, 或是進入破產法庭。 集合住宅物業若是沒有經費管理, 在彼此結構都相連的特殊性,很容易在短短時間內, 營造出整片物業荒蕪的窘狀。在骨牌效應下, 屋漏偏逢連夜雨, 一個接著一個集合式住宅相繼法拍,造成整個社區的房價大跌, 銀行擔保品價值大為縮水, 銀行承受的風險鉅增。 所以放款銀行在承作集合式住宅的貸款, 是非常謹慎而且嚴格的。 而且再從借款者的條件上來看,集合式住宅每個月的管理費, 尤其是豪華式集合住宅的高額管理費, 更會降低貸款者的還款能力, 而無法符合放款計算收入及負債的清償比例, 而被放款銀行拒絕貸款申請。
這是每個曾經有貸款經驗過人的經歷, 那就是金融市場上的貸款產品包羅萬象, 五花八門。 往往借款人所聽到的, 或者是所瞭解的只是侷限在,這個銀行的利率高, 費用低, 那個銀行的成數少, 文件要求比較鬆。 若是對於貸款業務不甚熟捻的投資人, 對於這麼多樣的選擇, 一定會感覺到眼花繚亂, 不知道要如何選擇。 更有甚者, 會套錯譜, 會錯意。 把其他貸款產品的條件, 套在不同的適用情境, 而虛耗時間精力,追逐個不存在的產品。 筆者在實務上的經驗, 就曾遇到有些想申請外國人貸款的借款人, 非常堅持要貸到像政府擔保貸款產品般, 那麼低利率的放款。 但是適合那樣條件貸款,所要求的資格非常嚴格, 首當其衝的最基本條件,就是要有綠卡。 外國人本身不具有合法居留的資格, 根本無法套用在這類的產品上。 若只是將眼光放在最低利率的選擇上, 恐怕會徒勞無功, 虛耗心力。
在借款的時候,這是個很重要的判定原則, 那就是要選擇個適合自己條件的貸款, 以及找對有這樣產品的銀行。 這是個反向思考的重要依據, 坊間的銀行雖然很多, 但是各有其針對放款客戶群, 所設計的貸款產品。 很少有銀行能推出, 適何所有顧客族群的貸款產品,如同華資銀行喜歡設計,針對外國投資人的外國人貸款。 因為他們知道來自外國的投資客, 國外的條件都很不錯, 也都有豐厚的家當。 但是在美國境內一定沒有信用歷史, 以及報稅資料。 若不針對他們量身設計出, 低貸款成數, 稍高利率及高存款保證的貸款產品, 是很難作到他們生意的。許多社區銀行, 只有專門承作建築貸款及商業貸款產品, 並不作政府擔保貸款, 以及競爭激烈的住家貸款。 這個道理是很簡單的, 因為只有社區銀行, 才能夠瞭解這塊建築用地的所在區段, 是不是值得放款作開發。或是這個商業地產地段, 能不能作到這樣的生意, 收到這樣的房租。 放款給這個借款人, 他的抵押品值不值這個擔保價值。
許多知名的大銀行, 因為不在當地,反而不敢承作這樣的貸款。因此, 找對放款銀行, 選擇適合自己條件的貸款, 是進行貸款申請的最重要步驟。 許多借款人常常迷惑在眾多的貸款產品中, 不知如何作出判斷。殊不知,貸款產品雖然名目甚多, 但是產品的設計,不然是針對貸款申請人的條件, 不然就是抵押擔保物的種類, 像是住家地產及商業地產。依照貸款申請人條件設計的貸款, 可以說是像韓信點兵般, 一網打盡, 總是想作到每個申請人的生意。 舉個例子來說,若是申請人的收入及信用分數不錯, 但是存款不夠, 或是不想放太多的頭款, 卡住自己的現金流動, 許多政府擔保的貸款產品, 像是FHA都是不錯的選擇, 通常貸款額度,可以逼到擔保品價值的百分之九十七。 對於借款人而言, 這麼低的自備款額度,幾乎就像是空手入場, 成本壓到了最小額度。但是中國人常說的, 羊毛出在羊身上。 這麼低成本的貸款, 借款人所須要負擔的成本會比較高。 光是每個月要負擔的貸款保險, 就是一筆不小的開銷。
但是從另外個角度來思考, 這些所有因為借貸上所產生的費用, 都可以表列為收入的扣除額, 也是不錯的抵稅規劃, 深受許多高收入者的喜好。 對於高收入者而言,這類的貸款產品, 反而是他們節稅的最好選擇。 由此可見,貸款產品的靈活度很高, 針對市場上的變化, 就有不同的產品銷售給不同的所需者。 筆者猶然記得, 在次貸風暴席,捲整個美國金融市場的那兩年, 放款銀行人人自危, 深怕又有違約的貸款出現, 銀行必須被迫買回。 因此市場利率雖然很低, 但是除了條件最好的借款人外,幾乎沒有什麼人可以借得到錢, 更惶論收入頗豐, 但是稅表不好看的自僱人士。 隨著景氣回升, 放款銀行的現金浮濫,最近市場上又出現一種貸款產品, 是針對自僱人士所設計的。 對於這些借款人而言, 他們都有不錯的收入, 但是拿不出來漂亮的稅表。 所以針對這個族群的特點,權宜之計乃在於他們的存款額度,必須足夠支付六十個月的分期付款, 而且貸款額度不能超過擔保品價值的百分之六十, 利率也相形之下, 比許多傳統性的貸款, 高了一個點。
另外個類似產品,就是這陣子某些華人銀行,炒得非常熱門的外國人貸款。 這些產品清一色的特點, 就是能夠借貸的成數不高, 存款要夠, 而且利率不低。這些貸款產品的要求, 就是必須要以申請者沒有綠卡或是公民身份作為前提。 所謂上有政策, 下有對策,有些貸款條件不好的公民, 乾脆利用這個貸款產品的簡易性,就把物業過給不具美國人身份的外國人兄弟, 再用具外國人身份兄弟來申請貸款,以適用這種容易通過的外國人貸款。 當然,這樣的作是有爭議性的, 嚴格來說, 這也是外國人貸款中常被審核者挑戰的疑點, 更容易為有心人士操作成貸款詐欺的配套作法。 由這樣的案例我們可以看到, 明智選擇個適合自己貸款的產品, 是申請貸款的最重要一步。 否則, 選擇個不適合自己的貸款, 不但事倍功半, 徒勞無功之外, 若這是個購買貸款, 當心一再延長交易交割時間, 輕則被賣方罰款, 重則交易違約被取消, 訂金有被沒收的風險。
至於針對擔保物種類所設計出來的產品, 主要區分為住家地產, 商業地產兩大區塊。 住家房屋的類別, 比較容易搞的清楚,大體而論大致可區隔成Condo,Pud,或SFR。 Condo 與town house是同一類,SFR又自成個區塊。 在估價時,每個住家物業的車庫, 又分成detached or attached兩種,即是相聯或不相聯。 許多人在選購物業時,對於獨立房或是公寓的決定, 並沒有太多的知識去作取捨。 要知道, 在作貸款的時候, 就常常會遭遇這些潛藏性的風險, 而造成在貸款實務上的難度, 甚至無法順利放款。 舉個例子來說, 許多來自海外的投資客, 特別鍾情於位於洛杉磯市中心, 價錢近似天價,高挑的豪華公寓。 但是在申請貸款時, 借款者若是想申請政府擔保的貸款,是很難貸得到款的。 在最新政府擔保的公寓貸款規定上, 要求只有某些被政府核準公寓社區委員會的公寓物業, 才能夠承作政府擔保的物業貸款。 否則許多業主想作公寓的重新貸款, 或是申請公寓的購買貸款, 常會被拒絕。
這個原因顯簡單, 許多這類豪華的公寓, 業主須承擔極為高價的社區管理費, 以維持整個建物結構中, 設計毫華的公共設施。 在景氣不好的時候, 許多業主連自己的貸款都無力承擔, 自身難保,那有辦法再負擔高額的管理費。 許多的社區管理委員會因為業主的欠資, 無力再經營下去,不得不申請破產, 或是進入破產法庭。 集合住宅物業若是沒有經費管理, 在彼此結構都相連的特殊性,很容易在短短時間內, 營造出整片物業荒蕪的窘狀。在骨牌效應下, 屋漏偏逢連夜雨, 一個接著一個集合式住宅相繼法拍,造成整個社區的房價大跌, 銀行擔保品價值大為縮水, 銀行承受的風險鉅增。 所以放款銀行在承作集合式住宅的貸款, 是非常謹慎而且嚴格的。 而且再從借款者的條件上來看,集合式住宅每個月的管理費, 尤其是豪華式集合住宅的高額管理費, 更會降低貸款者的還款能力, 而無法符合放款計算收入及負債的清償比例, 而被放款銀行拒絕貸款申請。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀