漫談地產(貸款)系列之一百零四    擁屋和租屋的比較  (1)

開利地產負責人 李秉信

 

根據大多數貸款專員的經驗， 十二月底， 也就是接近冬天的假期，一向是貸款行業最蕭條的谷底。 但是根據筆者的觀察，今年冬天放款的熱度沒有降低， 反而有逐漸加溫的趨勢。 這樣的榮景有點異於往常， 更透露出一些不為人知所知的內情。 分析這些申請貸款的族群， 絕大多數的比例是來自於首次購屋貸款。 而且這些購買者出手毫不猶豫。 分析這批首次購屋者的結構， 大部分是開始脫離租屋無殼蝸牛的人生， 擁有自己人生第一棟物業的生涯規劃。數以百萬計的租屋者， 一向習慣於在租賃中擁有一個家庭。他們認為這樣的做法，可以減輕自己的負擔了。 許多學校剛剛畢業的大學生， 對於自己將來的何去何從，還是沒有一個確定的方向。認為， 租賃可以保持自己的自由度， 不會因為一個已購買的物業， 而被束縛住。

   這些考慮方向都是有道理的， 然而還是有缺深思熟慮的地方。 在本文中，筆者更願意提出幾個租房的現實，可以使讀者重新考慮它是否是最後值得的。首先，許多人在租到一個房子的時候，欣喜若狂， 以為這就是他永遠的家。 許多租客不瞭解，您所承租的家庭並不是你的物業。 筆者觀察到， 許多承租房子的租客，對於承租物業深具感情， 常常喜歡隨心所欲的裝修自己的住處。真正的現實是，能控制您家裡的擁有權， 嚴格地來說是你的房東， 而不是只有使用權的房客。 這是一個很簡單的道理， 根據房東和房客所簽署的租賃契約，佔用物業的合法權利，不包括在更改物業的屬性。譬如說，你覺得浴缸太過陳舊， 想要換一個現實最流行的按摩浴缸。 但是，就算是房客想要自己出錢， 在沒有經過房東的核准之前，這樣的做法違反租賃契約的。

    大多數租賃協議都是這樣合意的，租客在未經房東同意前，不能針對租賃的物業，簡單地做出武斷改善物業的決定及行為。 許多房客都不瞭解這樣的嚴重性， 就算是你想要自己出錢，重新粉刷家裡牆壁油漆， 或是想把主臥室牆上的漆色，更改成你喜歡的顏色， 也必須事先諮詢與房東，獲得批准。否則房東可以因為這樣的做法，取消跟你之間的租賃契約。 更改承租物業的油漆顏色還算是小事， 如果你想要更換門鎖，或是要修復的天井門， 在自己家裡的前院搭鋪一個小圍牆， 或是在後院裝設一組活動倉庫， 這些改良物的建設， 在施工前，需要業主同意才可以採取行動，否則可能違反您的租賃協議，促使從房東發出警告信 ， 要求房客限時恢復原狀。或更糟的是，向法院申請驅逐令， 要求房客搬離租物業。

     筆者在實務上就曾遇到， 房東因為房客更換門鎖沒有知會他，大為光火， 要求律師發出存證信函，解除雙方的租賃契約。 有些不准房客飼養寵物的集合式住宅， 若是發現房客違反雙方約定， 房東常常會單方面解約，並要求房客負責違約賠償。 從以上幾個簡單的例子，我們可以發現，許多人常常會自以為是的合理化自己， 認為購買和承租沒有甚麼太大的差別。 然而在這裡，我們需要面對租房的現實，那就是租客仍舊是有一個被限制的租賃關係。 承租絕對不像購房的自由度， 可以按照自己的意志，做出建物的改良， 或者是飼養自己喜歡的寵物。 就算你是一個循規蹈矩，按時付房租的房客，總是會被捆綁在一種不變的關係。 也那就是你所承租的物業， 在法律關係上來說，絕對不是你的財產。 你只是擁有一個，雙方同意可以使用範圍的使用權而已， 而且沒有任何含糊的空間。

      只有房東才有擁有權， 業主擁有完全的權利，去改變或改進在產權上屬於他的財產。 也就是說，不管裝修的項目，大至更換整個物業的屋頂，小至更換物業的插頭， 沒有一個項目不是房東的財產。 如果租客想要改變現狀，就算其中只包括不足道的小修， 根據你的租賃契約， 都需要經過業主的同意， 因為那些都是屋主的財產。 在這樣業主同意的前提下，租客希望那些改進或變化的項目， 才能夠放心大膽的著手進行。換句話來說， 如果今天你不是租客而是業主， 你才真正完整擁有一個家。 在這個家的範圍內， 你不但有完全的擁有權， 更有全方面的使用權，為您提供了更多的自由。 而且這樣的更改具有永久性， 讓你可以住在一個人你期待的環境中。許多租客常常會面臨一種窘境， 在租賃契約到期以後， 必須要將物業恢復成原狀， 否則房東有權利向你追索損壞賠償。 這些責任，都是租客想要進行物業改良時，必須考慮的後果。

      許多華人借款者在辦理貸款的時候， 一廂情願，情有獨鍾的堅持，只想要申請固定利率的產品。 剖析固定利率房貸的吸引力，在於它的利率保持不變， 借款者支付貸款的額度，不會隨著時間的推移有所變化。 不論是貸款利率， 或是付款額度， 在支付貸款的三十年來，都是不升不降，只是保持固定的水準。 固定利率貸款產品最大的好處，就是允許購房者可以事先計劃他們的預算， 不會做出一些能力不及的誤判， 而造成自己過度槓桿，阮囊羞澀的窘境。 也就是說他們的收入和支出身邊的財務， 都是可以預先衡量， 所有計劃安排的的事先規劃。對於絕大多數的房客而言， 他們所支付租金，就像一個可調整利率抵押貸款，是不具有長期的穩定性。 就是說， 沒有一個房東，能夠保證租金長期的不改變性。 而在這樣租金長期性不確定的因素下， 租客一定是站在比較弱勢， 甚至是不利的一方 。

   筆者發現，最近房東和房客之間所簽訂租賃契約的有效期， 似乎有越來越短的趨勢。 許多房東一不作，二不休，乾脆只採取每月才有效的租賃契約。 業主的說辭，聽起來好像是很有道理的。 他們認為，現在的房地產價格越來越高， 並不是每一個人都有能力購買。 在買不起房子，必須將就租屋的現實環境下，租屋市場的行情，一定會著房價的高漲而水漲船高。 所以房東為甚麼要簽訂一個長期的租賃契約， 把自己限制在一個無法調整的低價房租中？對於租客而言，他們處於最不利的角色， 就是房東對於漲房租的意志， 房客是無法掌握。 有現實面而言，沒有人能夠阻擋，房東獲取更大利益的企圖心。就長期而言，房租一定是不固定的，並且仍然可能發生變化。

    即使你有一個契約，它仍然是固定的有效租期。過了這段期間，房東常常會要求重簽契約， 重新調整房租。 在實務上，筆者常常發現， 房客對於房東要調整房租三十天通知，常常憤憤不平， 揚言不再續約，另外尋找出租物業。 但是經過一陣子的訪價以後， 發現外面其他出租物業的房租，都不便宜。 若是不再房東續約，也不見得討得到甚麼好處。 還是心平氣和地回來和房東重新更新租約。 站在房東的立場， 當房價的走勢越來越高，他一定可以期待租金上漲一段時間。因為大多數業主， 都一定佔有市場條件優勢。就像一個可調利率抵押貸款，調整按年率計算，租金可以支付每年在浮動利率改變。