漫談地產(貸款)系列之三十 簡介美國貸款法規(1)

開利地產負責人 李秉信

在過去幾年來，整個美國的房地產的貸款實務及法規，可以說是己經經過了驚天動地的改革。 和以往那種貸款寬鬆， 幾乎人盡可貸的資金浮濫相比， 可以說是天壤之別， 不可同日而語。 有些朋友仍維持著前三五年的記憶， 認為貸款是件易如反掌的過程， 不是每個人都可以借得到錢嗎？ 殊不知在經過三年前這場金融風暴後， 一切的時空和環境都改變了。 不但貸款法令修改了， 貸款專員的資格要求也變得嚴格了。 借錢的手續就像是身家調查一樣， 不論是以前所欠的錢， 未清的債務， 甚至已經清算過的債權， 都會被放款銀行從信用報告中逐項檢討， 完全沒有隱私可言。

         追根究底， 這場經濟衰退的罪魁禍首， 乃是源自於貸款浮濫之後的泡沫化。 這是一個發人生省的比喻， 美國人本來沈醉於2004年到2006年間， 房價如長江後浪推前浪般的，一波又衝過一波的地產高峰。 房價漲了， 扣除最初貸款的額度， 就是房屋的淨值。 他們爭先恐後的用地產淨值作槓桿式的消費， 而衝出了美國黃金十年的大夢。 並且有許多的屋主和投資客都誤以為，美國的房價會毫無止境的一直漲上去。 伴隨著資產淨值的增加， 資金流動活絡， 經濟活動頻繁， 美國人天真的認為國家經濟真的繁榮了， 生產力及消費力都是一流的。 然而，這些外表的呈相都是不實在的。

        這樣的幻境，如同在2006年到2007年南柯一夢之後， 所有人都發現， 原來美國經濟的榮景是貸款泡沫堆積之後， 澎漲地產泡沫所充氣出來的假相。 而這些充氣泡沫， 不論是貸款或是地產，都是最不堪被現實一針戳破的。 尤其次貸風暴， 像是壓倒駱駝的最後一根稻草， 讓所有人都醒過來了。整個美國經濟， 都為了經濟繁榮的假相，付出了泡沫破裂的悲慘後果。 尤其是在洛杉磯地區，在這一次次貸風暴及金融風暴中吃足了苦頭。 地產的價值在短短的二十四個月內， 竟然縮水達百分之七十以上。 根據統計， 在整個加州地區， 溺水屋的比例竟然高達百分之七十五。 可以說是覆巢之下安有完卵。 在這個時候， 不論是規規矩矩貸款的健康資產，或是次貸下的不良資產， 全部都被拖下水成為溺水屋。

     然而，執政的聯邦政府總是必須要亡羊補牢的， 一個和貸款申請， 核准， 審批及放款有關的安全和公平執法，終於在 2008 年出爐了。 （也稱為 2008 年的安全揭執照法 》， 也稱為抵押貸款許可法 。這個安全法案， 本來已經呼籲多年， 要將貸款及授信的程序法制化， 然而遲而未決。 經過經濟泡沫及貸款危機後， 反而加速了立法的腳步。 這個法案，授權聯邦有一個直接的權利監管的抵押貸款的行業。 也加強了審發貸款專員執照條件。 說也諷刺的， 在2009年以前， 在加州承作貸款業務是不須要有執照的。 任何一位地產經紀， 甚至有的貸款專員， 連地產經紀執照都沒有， 也可以承作貸款及放款的業務。 只要會作廣告， 都可以有年收入百萬以上貸款佣金收入。

     正因為這種不正常的貸款環境， 讓貸款業界， 出現了一種劣幣逐良幣的排擠效應。 在2004-2007年代，有太多的貸款承作者，未履行專業責任， 甚至在完全沒有貸款的專業知識下而蓄意詐欺。不論是用人頭貸款， 偽造文書貸款， 一屋多貸， 超貸， 空氣貸款。這樣的案例層出不窮。 如此一個不正常的貸款環境， 讓联邦政府慎重的思考。 若是只有在用政府龐大資金， 不斷注入作為救金融機構， 而協助金融機構走出衰退的手段， 這樣的作法是治標不治本。 並不具有一勞永逸建立金融健全系統的前瞻性。 因為不肖貸款專員為龐大的貸款佣金利所誘， 詐欺仍是會再回到這個行業來。治本之道是從貸款專員及貸款品質的管制， 開始著手。 而立法是一個根本之道。

      尤其美國是個自由經濟市場， 經濟榮衰的週期是一個很正常， 會發生的常態。如果美國再逢一次景氣衰退， 人民的資產價值一定會因為通貨緊縮縮水， 勞工或是受薪階級收入， 會在經濟環境不佳的前提下而銳減。 甚至面臨裁員失業的窘境。 如果這樣的困境未能夠及時排除， 就會很容易發生和 2008 年一樣， 所爆發出的全球經濟危機，並破壞現有的房地產結構市場，並迫使銀行機構削減貸款或甚至關門。 尤其現在全世界的金融都是緊扣相联， 全球都受到牽的骨牌效應， 是可以預期的。追根究底， 所有的不良債權都來自於不正常的放款。 也就是借款人借了個自己還不起的貸款， 當然會引爆違約不付款的破產潮。

       在這樣痛靜思痛， 未雨綢繆的大環境下，國會以最有效率， 以及最快的速度通過立法，建立更多， 而且更嚴格的政府監督的個人放款貸款， 以及貸款專員資格及執照的審核制度。 並加強對於消費者的保護。這個貸款法案的主要內容是， 所有的執行細節都有法律規定作為後盾。 也就是每一個貸款環節都有既定的審校程序， 並都有法源依據。 這個法案的目標為， 在全國範圍內， 只要是想從事放款業務者， 都必須先經過登記， 並接受貸款執照系統 （NMLS）的管理。 尤其這份法案規定， 主要是針對住家住宅和樓宇放款貸款業。這個邏輯是很簡單的， 絕大多數的升斗小民只有能力購買住家地產， 而且一生可能就這麼一次。 尤於他們對於貸款知識的生疏， 在法律上， 他們都是弱者以及無辜者， 必須受到法律保護。

    這個安全法案，要求所有住宅放款貸款貸款專員，必須是由聯邦註冊或是國家許可。至於受雇于聯邦保險的存款機構，或是任何儲蓄互助社，或是這些監督責任是由聯邦政府擁有， 或是控制的附屬公司所承作， 只要他們有承作放款貸款貸款的業務， 這些專員必須由聯邦註冊的。至於其他如貸款公司， 貸款經紀人， 放款公司(Mortgage Banker)和其他所有放款貸款貸款專員，只要他們的業務，是和貸款申請者有作貸款申請面談， 並作出是否貸款決定的承辦人員，都無一例外。 所有的辦事員必須領有貸款專員執照。 以上所列舉這些辦事員執照， 不論是有國家許可執照， 或是聯邦政府註冊號碼，都是必須要登記於 NMLS系統下。 這些專員都接受由國家銀行監管機構會議所督導， 並在美國住宅抵押貸款監管協會的監督下，維護整個美國放款貸款業務的品質及真實性。 並要求全美國50 個州之間貸款審核的標準都有統一性。