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漫談地產(貸款)系列之七十七 簡介物業產權擔保制度(上)
開利地產負責人 李秉信
不管在哪個國家的地產市場,其間的地產法令五花八門, 交易行為千變萬化。 但是這個道理是絕對不會改變的。 那就是,只要牽涉到物業的買賣,房地產產權絕對是是房地產交易的基礎和靈魂。 根據統計, 有心之徒最喜好在房地產的交易行為中,遂行詐欺取財的目的。 其間最有利潤的空間, 不外乎產權詐欺以及貸款詐欺。 設身處地來為買主著想, 買方千辛萬苦尋找到自己理想物業, 又大費周章的取得貸款, 若是沒有個產權保障制度存在, 拿到個有瑕疵的產權, 不就從此墜入了難堪的惡夢中嗎?其實, 針對完全保護消費者的立場,美國房地產產權的保障制度,可以說是非常完善, 只是買主不是很清楚罷了。 至於這個保障制度的範圍有哪些呢?或許並不是在筆者的一篇短文就可以說得清楚, 但是這個立法精神是很明確的,在美國,無論是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等,都有一個前提,這就是產權清楚。這些產權保障制度, 大至可介紹如下:
首先, 這是一個開宗明義的破題。 在筆者多年執業的實務上, 發現每個人對於產權清楚的認知,各有不同。 有的人在交易結束前,簽結產權確認切結書時,認為在地契上有自來水公司, 瓦斯公司或是電力公司的地役權, 就認為這是產權不清楚。 其實在洛杉磯的地產, 都被登記公共設施地役權, 這是常態, 不是產權不清。許多城市建市以前, 這塊地下都已埋藏油管。 因此石油公司會在地契上登記油管的承租權。 這些登記常常記載年代久遠, 不容易找到登記人塗銷, 但是產權保險公司仍是承保, 不將之歸類於產權不清楚的定義。 因此在這裡, 在實務上, 產權保障的區分大致如下,一是產權的合法性,指業主對美國房地產具有確定無疑的產權,無其他人對其產權的合法性提出異議;二是產權的市場性,指是否具備足夠的證明文件依法確認業主對房地產的產權,以保證房地產順利進入市場。這兩種歸類看似簡單, 但是其中的巧妙卻大有講究。
這是產權保險公司常常會提出的質疑, 許多物業具有合法的產權, 但是不一定具有市場性。如一些丟失資料,或年代久遠資料不全的房地產,雖然其產權是合法的,無他人提出異議和主張權利,但其市場性是不好的,因為在房地產交易時,賣方無法提供足夠的證明材料,讓買主確信房地產權清楚。 更有講究的是, 每一段物業的交易,按照道理, 或者是常理, 都應該要有產權保險的紀錄。 但是在實務上, 許多人交易喜歡私相約定, 沒有經過產權保險過程, 就完成產權登記。 因此在物業的產權登記鏈上就會產生空檔。 尤其在公司持有物業的產權狀態下, 進行私下的產權登記, 更會有公司合夥人, 或是股東對於產權移轉的合法性, 提出質疑和訴訟。 有經驗房地產經紀人, 看到這樣的紀錄, 就會心知肚明的揣測, 這樣的產權轉移是有瑕疵, 也有風險的,因此,這樣的房地產進入市場, 自然就會有產權流通性的困難。因此筆者常建議物業持有人, 每一筆的產權移轉都應該有產權保險紀錄, 公司出賣或是移轉資產, 都應該要有股東會會議決議。
針對這麼多千變萬化, 千奇百怪的產權轉移方式。 美國早有一套非常完備產權保障制度。 美國的地產市場,與所有國家和地區一樣,房地產登記是最重要產權保障的依據, 也是美國房地產管理的一項基本制度。但是這是個迷思, 許多業主常常會被公開登記資料混倄。 筆者在實務經驗上, 就曾經歷過這樣的實例,明明登記資料上記這個物業有兩千呎, 但是左看右看, 這個房子的確沒有這麼大。實際經過測量後, 發現物業的建坪只有一千五百呎, 買主問筆者,那麼其中的差距誰要負責任呢?和許多國家的當然登記制不同,美國實行的是契約登記制度。 在稅收的高度來看登記,房地產登記主要起公示作用,和作為政府收稅的基礎,它並不擔保登記的房地產是產權清楚的。因此, 在許多有關產權批露聲明中, 只是把公共產權登記紀錄, 歸類於政府稅收的依據。 因此在房地產經濟活動中,當事人不能僅憑政府的登記,來確定房地產權狀態,必須有其它保障制度, 才能夠真正保障買主的權利。
在美國保障產權主要靠三種方法:一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證;二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見,確認產權的真實性;三是向專業的產權保險公司購買產權保險。在沒有產權保險制度成形前,產權擔保契約是個買賣雙方常在遂行的約定。 一般而言,產權擔保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔保契約,該種契約要求轉讓方必須就如下幾個方面的內容向受讓方作出保證:轉讓人對擬轉讓的房地產具有確定無誤的產權;轉讓人有權轉讓美國房地產;如果因他人主張產權或他人具有優先於轉讓人的產權造成受讓人損失的,轉讓人保證賠償一切損失;除契約中特別註明的外,並無其他任何限制和負擔。這是許多業主常在詢問的內容, 現任賣方的擔保, 是否只須侷限於現在賣主的擁有期限。一般性擔保契約的擔保不僅限於轉讓方這一手,它對房地產自存在以來的產權狀況都做出擔保,因此對轉讓方前面任何一手存在的產權問題,轉讓方都要負責任, 稱作概括承受。
若是賣方不願承擔在自己擁有期間前的任何產權責任, 就會傾向於使用特定擔保契約,該契約內容基本與一般性擔保契約相同,但這種擔保契約, 對於買方的產權擔保的責任,只限於其自身這一手,對於由上一手造成的責任則不予擔保。一般來說,不論是用一般性或是持定性產權擔保契約來保障產權,這樣的擔保仍是有風險的。 這樣作法主要適應於賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下,因為在這種情況下,買方不用擔心賣方違約,或者因破產而無法負賠償責任。另外一種類似擔保契約的作法, 是由律師提供法律意見。 這樣產權保障的方式,類似於目前香港的做法,主要是通過專業代理律師,查閱登記機關的檔案資料,提供法律意見來確定產權。在產權保險制度出現之前,這是美國最常用的辦法,特別是在美國東部和南部地區,尤其盛行。在這種制度下,專業律師受買主或者抵押貸款機構的委託,到登記機關查閱有關美國房地產登記資料,然後通過研究登記資料所披露的事實,或當事人提供的資判斷產權的合法性及市場性,提供法律意見,並對產權審查中發現的問題,提出可能的補救辦料來法。
不論是從以上筆者所介紹的產權擔保契約, 及律師所提供的意見, 我們發現這仍舊是很難避免人為上的疏失。 尤其遇到了些百年老屋, 其間經手的屋主眾, 以及牽涉到繼承人權利分配的隱藏糾紛,無法計算。 若是有朝一日, 突然冒出個人選, 堅持在買方的物業上, 有擁有權或是繼承權, 一定會造成買方在權益上的損失。 於是產權保險制度於焉產生, 可以補救上述兩種方法不足之處。 在美國房地產活動中, 產權擔保契約為當事人提供了一定程度的產權保障,但還是難於保證產權的絕對可靠。例如,靠擔保契約的方法,轉讓方可能毀約,或者轉讓方因經濟原因等根本無法承擔賠償責任。如果通過律師查檔和提供法律意見,律師只能查閱已登記過的(或已知的)文件資料,而且只能從文件表面發現問題。對可能存在的一些隱蔽的,或者不是通過文字資料表現出來的產權缺陷,如失散的繼承人的突然出現,並主張產權、偽造文件、登記機關的書記筆誤等,律師有時是沒有辦法發現的。那麼當買方的權益受損的時候, 誰要擔當起賠償的責任呢?因此,通過擔保契約和律師諮詢做為產權保障,當事人無論多麼小心,還是無法避免產權風險。為了減少風險,預防可能存在的產權隱患,美國發展了產權保險制度。目前產權保險制度已成為美國房地產經濟活動中最基本的保障制度,也是保險行業普遍的險種之一。
不管在哪個國家的地產市場,其間的地產法令五花八門, 交易行為千變萬化。 但是這個道理是絕對不會改變的。 那就是,只要牽涉到物業的買賣,房地產產權絕對是是房地產交易的基礎和靈魂。 根據統計, 有心之徒最喜好在房地產的交易行為中,遂行詐欺取財的目的。 其間最有利潤的空間, 不外乎產權詐欺以及貸款詐欺。 設身處地來為買主著想, 買方千辛萬苦尋找到自己理想物業, 又大費周章的取得貸款, 若是沒有個產權保障制度存在, 拿到個有瑕疵的產權, 不就從此墜入了難堪的惡夢中嗎?其實, 針對完全保護消費者的立場,美國房地產產權的保障制度,可以說是非常完善, 只是買主不是很清楚罷了。 至於這個保障制度的範圍有哪些呢?或許並不是在筆者的一篇短文就可以說得清楚, 但是這個立法精神是很明確的,在美國,無論是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等,都有一個前提,這就是產權清楚。這些產權保障制度, 大至可介紹如下:
首先, 這是一個開宗明義的破題。 在筆者多年執業的實務上, 發現每個人對於產權清楚的認知,各有不同。 有的人在交易結束前,簽結產權確認切結書時,認為在地契上有自來水公司, 瓦斯公司或是電力公司的地役權, 就認為這是產權不清楚。 其實在洛杉磯的地產, 都被登記公共設施地役權, 這是常態, 不是產權不清。許多城市建市以前, 這塊地下都已埋藏油管。 因此石油公司會在地契上登記油管的承租權。 這些登記常常記載年代久遠, 不容易找到登記人塗銷, 但是產權保險公司仍是承保, 不將之歸類於產權不清楚的定義。 因此在這裡, 在實務上, 產權保障的區分大致如下,一是產權的合法性,指業主對美國房地產具有確定無疑的產權,無其他人對其產權的合法性提出異議;二是產權的市場性,指是否具備足夠的證明文件依法確認業主對房地產的產權,以保證房地產順利進入市場。這兩種歸類看似簡單, 但是其中的巧妙卻大有講究。
這是產權保險公司常常會提出的質疑, 許多物業具有合法的產權, 但是不一定具有市場性。如一些丟失資料,或年代久遠資料不全的房地產,雖然其產權是合法的,無他人提出異議和主張權利,但其市場性是不好的,因為在房地產交易時,賣方無法提供足夠的證明材料,讓買主確信房地產權清楚。 更有講究的是, 每一段物業的交易,按照道理, 或者是常理, 都應該要有產權保險的紀錄。 但是在實務上, 許多人交易喜歡私相約定, 沒有經過產權保險過程, 就完成產權登記。 因此在物業的產權登記鏈上就會產生空檔。 尤其在公司持有物業的產權狀態下, 進行私下的產權登記, 更會有公司合夥人, 或是股東對於產權移轉的合法性, 提出質疑和訴訟。 有經驗房地產經紀人, 看到這樣的紀錄, 就會心知肚明的揣測, 這樣的產權轉移是有瑕疵, 也有風險的,因此,這樣的房地產進入市場, 自然就會有產權流通性的困難。因此筆者常建議物業持有人, 每一筆的產權移轉都應該有產權保險紀錄, 公司出賣或是移轉資產, 都應該要有股東會會議決議。
針對這麼多千變萬化, 千奇百怪的產權轉移方式。 美國早有一套非常完備產權保障制度。 美國的地產市場,與所有國家和地區一樣,房地產登記是最重要產權保障的依據, 也是美國房地產管理的一項基本制度。但是這是個迷思, 許多業主常常會被公開登記資料混倄。 筆者在實務經驗上, 就曾經歷過這樣的實例,明明登記資料上記這個物業有兩千呎, 但是左看右看, 這個房子的確沒有這麼大。實際經過測量後, 發現物業的建坪只有一千五百呎, 買主問筆者,那麼其中的差距誰要負責任呢?和許多國家的當然登記制不同,美國實行的是契約登記制度。 在稅收的高度來看登記,房地產登記主要起公示作用,和作為政府收稅的基礎,它並不擔保登記的房地產是產權清楚的。因此, 在許多有關產權批露聲明中, 只是把公共產權登記紀錄, 歸類於政府稅收的依據。 因此在房地產經濟活動中,當事人不能僅憑政府的登記,來確定房地產權狀態,必須有其它保障制度, 才能夠真正保障買主的權利。
在美國保障產權主要靠三種方法:一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證;二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見,確認產權的真實性;三是向專業的產權保險公司購買產權保險。在沒有產權保險制度成形前,產權擔保契約是個買賣雙方常在遂行的約定。 一般而言,產權擔保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔保契約,該種契約要求轉讓方必須就如下幾個方面的內容向受讓方作出保證:轉讓人對擬轉讓的房地產具有確定無誤的產權;轉讓人有權轉讓美國房地產;如果因他人主張產權或他人具有優先於轉讓人的產權造成受讓人損失的,轉讓人保證賠償一切損失;除契約中特別註明的外,並無其他任何限制和負擔。這是許多業主常在詢問的內容, 現任賣方的擔保, 是否只須侷限於現在賣主的擁有期限。一般性擔保契約的擔保不僅限於轉讓方這一手,它對房地產自存在以來的產權狀況都做出擔保,因此對轉讓方前面任何一手存在的產權問題,轉讓方都要負責任, 稱作概括承受。
若是賣方不願承擔在自己擁有期間前的任何產權責任, 就會傾向於使用特定擔保契約,該契約內容基本與一般性擔保契約相同,但這種擔保契約, 對於買方的產權擔保的責任,只限於其自身這一手,對於由上一手造成的責任則不予擔保。一般來說,不論是用一般性或是持定性產權擔保契約來保障產權,這樣的擔保仍是有風險的。 這樣作法主要適應於賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下,因為在這種情況下,買方不用擔心賣方違約,或者因破產而無法負賠償責任。另外一種類似擔保契約的作法, 是由律師提供法律意見。 這樣產權保障的方式,類似於目前香港的做法,主要是通過專業代理律師,查閱登記機關的檔案資料,提供法律意見來確定產權。在產權保險制度出現之前,這是美國最常用的辦法,特別是在美國東部和南部地區,尤其盛行。在這種制度下,專業律師受買主或者抵押貸款機構的委託,到登記機關查閱有關美國房地產登記資料,然後通過研究登記資料所披露的事實,或當事人提供的資判斷產權的合法性及市場性,提供法律意見,並對產權審查中發現的問題,提出可能的補救辦料來法。
不論是從以上筆者所介紹的產權擔保契約, 及律師所提供的意見, 我們發現這仍舊是很難避免人為上的疏失。 尤其遇到了些百年老屋, 其間經手的屋主眾, 以及牽涉到繼承人權利分配的隱藏糾紛,無法計算。 若是有朝一日, 突然冒出個人選, 堅持在買方的物業上, 有擁有權或是繼承權, 一定會造成買方在權益上的損失。 於是產權保險制度於焉產生, 可以補救上述兩種方法不足之處。 在美國房地產活動中, 產權擔保契約為當事人提供了一定程度的產權保障,但還是難於保證產權的絕對可靠。例如,靠擔保契約的方法,轉讓方可能毀約,或者轉讓方因經濟原因等根本無法承擔賠償責任。如果通過律師查檔和提供法律意見,律師只能查閱已登記過的(或已知的)文件資料,而且只能從文件表面發現問題。對可能存在的一些隱蔽的,或者不是通過文字資料表現出來的產權缺陷,如失散的繼承人的突然出現,並主張產權、偽造文件、登記機關的書記筆誤等,律師有時是沒有辦法發現的。那麼當買方的權益受損的時候, 誰要擔當起賠償的責任呢?因此,通過擔保契約和律師諮詢做為產權保障,當事人無論多麼小心,還是無法避免產權風險。為了減少風險,預防可能存在的產權隱患,美國發展了產權保險制度。目前產權保險制度已成為美國房地產經濟活動中最基本的保障制度,也是保險行業普遍的險種之一。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀