漫談地產(貸款)系列之五十七  首次購屋貸款的技巧

開利地產負責人 李秉信 

在2008年到2010年次貸風暴的破產潮猖狂，肆虐南加州的時候。 想要貸款， 並不是件容易的事。除非借款者本身具有良好的信用紀錄， 或是堪稱豐裕的收入以外， 否則申請貸款的環境是很困難的。 不僅銀行作風保守， 小心謹慎， 一條又一條管制貸款的法條紛紛出爐， 讓消費者無所適從。 但是所謂的此一時， 彼一時。 風水總是輪留在轉的時候，經濟的情勢一直都在改變的。我們看到在2008年到2010年時，那個時候地產市場的交易， 充斥著現金成交。 買方希望用現金拿到最好的交易， 銀行也希望用折價賤賣挽回資金的回補。隨著美國的經濟逐漸改善，失業率也在降低，房地產市場的信心也在逐步的恢復中，房地產結構在巧巧的改變。 除了房價水漲船高以外， 貸款的熱潮又回到市場上了。

     這是一個觀察房市的指標， 那就是在市場上到底誰在交易。 這是很簡單觀察原則。 經濟在谷底的時候， 地場市場的買家，多半是財團及大盤客， 因為只有他們才有大量資金在谷底吃貨。同時， 銀行也願意把不良資產包裹成金融產物， 向財團套取現金。當市場逐漸在加溫時， 投入市場的主角又改變了， 主要是以投資客及現金客佔主流。這個道理是很簡單的， 當經濟呈上昇走勢時， 物業才能成長出淨值， 讓投資客用貸款不斷掏出資金， 換手操作。 否則中小型投資客資金有限， 淨值不能換現金， 上漲的動能一定會後繼無力。當經濟回穩到了一個漲勢確定的幅度時， 下來的操作籌碼又回到銀行的手上。

       銀行本身，在地產市場輪漲的角色中， 一定是扮演著龍頭及穩定的力量。通常也是扮演市場加溫及催化的重要角色。 當銀行內部分析確定經濟在復甦的時候， 銀行才敢大膽放款， 在風險最小的前提下，放現套利。我們看到， 在去年的一年中， 許多華資銀行， 大膽推出外國人不查收入的產品。 甚至頭款放得夠， 沒有不良的信用紀錄， 幾乎誰都是都可以用身份證借得到錢。這樣的作法證明了， 連最保守的銀行業者， 也看好地產上升走勢， 不願失去從中獲利的大好時機。只有在銀行的銀根開始放寬， 利率開始回升的時候， 才顯示經濟的好轉，源源不斷資金透過放款， 流入加溫中的地產市場，也代表著市場的購買力增加。

     在這個時候， 市場參與者的角色又改變了。現金客很難在已漲上來的房價中， 因為成本增加獲利。 但是，另外一個勢力龐大， 角色眾多的族群就會進入市場接手， 那就是首次購屋者。現在市場的情勢是，除了百萬富翁，幾乎每個普通人買房置業時，都要面對貸款問題。尤其首次購屋者， 他們在乎借不借得到錢， 借到什麼利率， 遠比買不買得到低房價更加用心及更擔心。 這是筆者在實務上的經驗， 尤其是針對首次買房人所提出的一些貸款小技巧，希望對讀者有所幫助：許多首次買房人都忽略了善用“貸款計算器” 的重要。 在以前智慧型手機不流行的時候， 貸款計算器只有專業的貸款專員在使用。 但是現在智慧型手機太普遍了， 網上到處有免費的“貸款計算器” 應用程式。

     對於首次買房人在制定買房決策前，第一個需要考慮的問題是：我到底最多能支付多少房款？如果交易進行到一半，才發現自己實際囊中羞澀，就會使本來很歡喜的一件事變的份外苦惱。為了準確知道自己想買的房屋，到底在不在自己的承受範圍內，一定要用網路“貸款計算器”提前算好房屋的真實費用。在房地產交易的實務上，身為賣方的代理經紀人，更要用“貸款計算器” 幫出價的買方好好算算， 到底他的收入能不能借得到錢， 再作判斷是否要接受出價。 否則賣方跟他折騰了半天， 在交易的過程中因為貸款不足額， 或是貸款被拒而終止交易，頻生糾紛。 甚至失去了其他夠資格的買主，錯失了交易的良機。

    對於首次買房人面對自己心儀的物業， 一定要緊守制定預算有餘地的原則。 許多剛出社會的年輕人， 在制定購房預算時，常常不能把每一筆開銷， 都考慮清楚。 在沒有經驗的計算下， 常常一不小心， 就將手中的錢款全部支付出去。 如果在這個時候，工作面臨變動， 或是家裡發生一些無法掌握的狀況時， 常常會讓全家的生計週轉不靈， 有時有時更遭遇措手不及的窘境。 在作購屋計劃時，一定要預留一定的準備金。這樣，即使某項支出意外花銷過度，您也能有回旋餘地，保證繼續付款， 不會失去物業。在貸款的實務上， 預留兩到四個月分期付款的準備金， 是一個比較安穩的作法。

   這是一句貸款實務上的順口溜，好記性不如爛筆頭。 現行的貸款法規非常嚴謹， 需要提出的文件及證明非常瑣碎。 尤其在貸款過程中，貸款機構會在不同的進行階段，讓您提供各種各樣的文本資料。每見一次面都可能有新的文書需求。為了節省時間和精力，井井有條記下所有需要準備的文書資料，是件一勞永逸的事。否則因為缺漏一份文件而影響放款的時效， 增加不需要的困擾。 在貸款過程中， 最重要的就是選擇最適合利率。在選擇貸款時，一定要搞清楚哪種貸款類型的哪個貸款利率最適合您。為準確了解這些資訊，一定要向貸款機構索要必需資料，問清相關事宜。通常，在利率方面如差之毫厘，在實際支付方面就可能謬之千里。

   對於首次購屋者， 貸款經紀人有的時候想要多賺取佣金， 常常建議借款人可以多貸， 或者是超貸。 借款人在作這樣決定的時候，需注意的一個問題是，在選擇貸款時，有些買房人會將多種融資方式結合起來， 這樣整合性貸款是有風險的。這樣做的一個弊端是，在經濟緊張時，多頭債主齊敲門，自己處境份外難。保險的做法是，選擇貸款方式時，最多不要同時超過三種。此外，過戶費用不能忘記計算。在制定預算時，很多人會忘了整個買房交易結束後，還要交一筆費用不小的過戶費（closing fee）。為了不致最後手忙腳亂，一開始制動預算，就要查清所需繳納的過戶費。