漫談地產(貸款)系列之九十六  人為操控下的貸款系統

開利地產負責人 李秉信

今年年初到現在以來，貸款利率一直處於歷史上非常合理的價位。 這樣的低利率，一直是許多首次購屋者夢寐以求的數字。 但是中國人常說的，看得到吃不到，真是這段時間貸款市場最佳的寫照。許多承作貸款的貸款專員，不但抱怨門可羅雀。 而且更現實的貸款環境是，現在的貸款十個有半數以上都不容易通過， 許多再貸款行業從業多年的專員， 都準備轉行了。 但是非常諷刺的是， 許多主流銀行， 大反其道，都在平面媒體及電子媒體上大做廣告， 強調現在是有史以來的最低利率。 很吊詭的是，當消費者上門詢問的時候，發現他們要求的條件是非常嚴格的， 那樣的資格，幾乎是針對最完美而且最好條件借款人設計。 這是一個常常在發生的現象，借款人和貸款專員諮商以後發現， 發現只有那些貸款利率較高的產品， 或者是費用較高的選項，才能適用在自己的借款條件上。

      這個道理是很簡單的，在現在貸款資格的審核上，除了基本文件的要求外，在經過仔細審核以後，還會有其它各種補充文件的要求，比如僱傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等， 來審批借款人的資格。尤其是許多居住在美國的華人， 在美國國內沒有太多的資金。常常喜歡用海外的資金購屋， 或者用子女當作人頭，做資金的轉移。 若這是現金購屋，遭遇的問題會比較少。但是如果需要借款， 在頭款的來源及資金的證明上， 放款銀行都會要求借款人要交代清楚。 而且資金若是沒有存夠固定的時間， 常常遭致貸款銀行拒絕申請， 或者通報借款者有洗錢的嫌疑。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示"禮物證明"來證明，這些現金是禮物而非借款，因為如果是借款的話，就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。

    2010年國會通過"華爾街改革與消費者保護法案"，希望防止房貸弊端再度引發金融危機。在新法規定下，收入證明是申請房貸的關鍵。由於收入證明需要非常完備的文件輔助， 而且債務和收入的比例不宜過高， 過去用口頭陳述收入的貸款產品， 現在已經近乎絕跡， 很少有放款銀行願意承作。 基於現今法規規定， 所有的數字都要有白紙黑字的佐證。 許多貸款的申請， 都在臨門一腳的文件無法及時提出， 而面臨被退件的窘境。展望2015年的貸款資格要求， 對於抵押房產的價值、借款人在銀行的資產、自雇主的財務報表是否有盈餘、信用分數高低等， 都會以更嚴格的標準， 來檢視申請人的條件。 放款銀行要求借款人提供 這些補充證明文件， 是為了要讓放款銀行相信， 借款人的收入能償付房貸， 才是唯一關鍵。這也是許多自僱業主，餐館老闆，建築承包商或者是現金收入非常高的行業。 如果在稅表上及工資單上無法佐證他的收入， 也是很難通過貸款的申請。

    筆者在實務上常常會被買主詢問到， 為什麼現今的貸款條件這麼嚴苛？以前我這樣的條件都借得到錢， 為甚麼現在不可以？說實話，誠如中國人常說的諺語，成也蕭何，敗也蕭何，這都在於人為的操控。 最終的目的，就是在控制資金的寬裕和緊縮。很多的借款人不瞭解， 房地產市場興衰和貸款市場唇齒相依的關鍵。雖然房價的高低， 在外表觀察起來，決定在於物業的成交和買賣。 但是會看門道的人都知道，美國房地產的最核心，是房地產貸款系統。這個理由是非常容易瞭解的， 房市的推升需要有資金的動能及動力，而這個動力就決定在於貸款人申請放款的難易。 然而要讓市場上的資金寬裕或者是緊縮， 完全確定於聯準會對於利率的政策。 資金太過寬裕， 會造成房地產的泡沫。 相反的，資金太過緊縮， 會造成房地產市場的蕭條以及經濟的不景氣。 事實上，決定房地產的上漲及下跌， 幕後的推手就是這個貸款系統。當行政系統希望房價能夠穩步推升， 不要貿然躁進。 最簡單的控制工具，就是從這個貸款系統下手， 不但可以控制房價， 也可以控制通貨膨脹的腳步。

     這個貸款 系統是非常複雜的，包括聯邦水準的貸款政策與利率，房地產貸款 二級市場的發展，以及房地產貸款三級市場的貸款 方針。目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標 準來制定的。簡單的來說，美國的房地產貸款，分為住宅貸款和 商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是 利率方面。想要觀察房地產市場的走向， 一定要會分析利率的歷史。 一般而言，美國住宅貸款的利率可以簡單分成固定利率及浮動利率兩種產品。 美國貸款市場上的放款利率是由美國的債 券市場 (Bond Market) 決定的，而不是人們所想 的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯 儲基準利率相關聯。目前美國的聯儲拆借利率已降 至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸 款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長 期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即 將來臨， 反應通貨膨脹最明顯的現象，就是在房價上。而通貨膨脹的效應，也在這兩年房價的飛漲上，充分的發揮出來

     不只在房價上，通貨膨脹的腳步，早已悄悄地在整個經濟體系上著陸。 不僅僅最低工資已經漲高了， 五金行裡原物料的價錢，公寓的房租，甚至餐館上的消費， 超級市場裡產品的標價， 都比去年的同期上漲了百分之十五到二十左右.由這個市場物價飛揚的現象來分析， 資金市場上的融資仍然過於浮濫。 在資金過於寬裕， 物料。的供給相形貧乏， 代表著在將來一年的貸款政策上， 資金的控管一定會更加嚴格。 筆者建議，目前最重要的是，應保握貸款時機， 做一些相應的調整。如果借款者的經濟條件已經改善， 收入一年比一年好，可以將30年期貸款改成15年期，減縮負債的年 限，省下15年的利息；若是借款者的經濟條件今年面臨緊縮， 付款壓力增加， 可以 將15年期貸款改成30年期，減低月付額度，利用現今仍然低廉的利率， 自救度過經濟難關。 對於有野心有計劃的投資者， 可以利用房價已漲， 淨值增加的優勢， 加碼 抵押貸款套現， 手上掌握更多的現金。如果房貸變少或全淨值，可考慮增 加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的 槓桿功能，走致富的捷徑。當然這一切操作的基本前提， 乃是在於借款人有良好的個人信用， 才有辦法改變現在貸款的條件。