漫談地產(貸款)系列之五十二  簡介美國房屋租賃法(1)

開利地產負責人 李秉信

     自2007年以來，次貸風暴強烈衝擊洛杉磯的房市， 許多地區的 房價，已經調整到非常合理的價位。華人在這段時間裡， 不論是來自海外， 或是本地的資金，喜歡在美國投資房地產。 除了因為房價實在是有夠便宜之外， 房租的回收， 相較於合理的房價， 回報率已趨向於全世界的前幾名。 絕大多數的投資者購買美國房屋， 是為了收取房租。  也一廂情願的以為，在美國管理物業不是件難事。 殊不知美國物業租賃法（Landlord and Tenant Law）， 可以說是在全球裡最嚴謹的， 而且在判例上， 也非常偏袒於房客。 更不用說在法律上的施行細節， 不論是在價金的索賠， 以及緩衝期的等候， 也對房客的權利有諸多的保護。 如果投資者想要親自管理出租物業， 又沒有具備相關的房屋租賃法素養。 恐怕在管理的過程中會吃足苦頭。 輕則只是和房客發生糾紛， 重則惹上官司。

      筆者將在本文中， 針對規範商用與住宅不動產租賃的法令，作個粗淺但是廣範性的介紹。 讓讀者能夠對房東和房客間的權利及義務， 有個全盤性的瞭解。 至於施行細節， 及合乎法定程序的執行步驟， 讀者仍是須請教專業物業管理人， 才能作出正確的判斷。 首先我們介紹聯邦的房屋租賃法， 這個法案主要是依據來自普通法與各州相關法律，依其法律體系，所擬出住宅租賃條例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code， URLTA）或住宅租賃管理條例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。聯邦政府制定本法的目的，在於作為各州法令的基礎，以預防法令可能產生各種型式的歧視狀況， 或是違法行為。

     首先讀者須要有這樣的認知， 任何租賃法律關係的認定，基本上是以房東及房客間的契約（contract）與財產法（Property Law）為基礎。所以兩造法律關係的產生， 是由雙方兩情相悅所簽訂的租約開始。 許多人因為租約簽訂之時， 沒有設想週到， 而事後追悔。 因為認知上的落差。潛藏了日後糾紛及訴訟的伏筆。 因此簽訂一個沒有瑕疵的契約， 是避免糾紛的最重要步驟。 在租約的簽訂中， 租期區分為定期或不定期兩大類，租約的終止則依據租賃雙方意願，或某些違約行為的發生。承租人在租賃期間具備財產使用， 及收益的權利。 而且除於契約另行約定，否則承租人可限制包含出租人， 在無預警下侵入所承租之不動產的動作。 這是許多華人房東的誤解， 以為自己在出租物業後，仍是可以自由進出已出租的物業。 在租賃法上規定， 若沒有事先給房客二十四小時的進入通知，這是違法的行為。

     在另外一方面，承租人在未經房東的許可下，亦不得轉租，或對該不動產進行其他處分。因此許多房客， 在未經房東的許可下， 擅自出租承租物業， 擔任二房東， 收取房租，這也是違法的。至於租約的相關規範，則以契約法（Contract Law）的精神為依據。依據民法或相關法律對於契約立義精神，任何租賃契約的簽訂，隱含租賃雙方對於居住出租物業的使用， 和支付房租的承諾， 有了雙方的合意。 而且在合意中，也包含出租人對出租後之不動產使用權利的限制，以及對於出租不動產不適居住使用時的修繕責任。因此許多房東對於房客要求修繕物業的請求置之不理， 這也是有觸法的風險。美國住宅法對出租住宅的管理，相當強調住宅於出租期間必須符合適合居住的條件，這樣的精神也同時為民法與相關法令所保障。因此法律也規定，承租人在要求房東修理故障的設備， 房東若是不理睬， 房客得用修繕住宅的支出來抵扣租金。

      另一方面，除契約明定外，承租人有支付租金的義務，但其立法精神亦強調「合理租金」（fair rent）。因此在洛杉磯地區， 有許多城市立法約束房租的漲幅， 目的就在保護弱勢的房客。同時在租賃法中也規定，出租人得於承租人違背契約時得逐出房客，但是對於承租人為保障自身利益而為的法律行動，出租人不得採取任何用斷水及斷電的報復行為。有些房東小不忍而亂大謀， 在房客欠租後， 逕行斷水電， 因而觸法。此外在租賃法中，對於房東收取房租和押租重點 及法律規定，包含雙方簽訂租約型式、租約不得違背法律之規定、押金與其他費用之歸屬、押金之型式等細則， 都有詳實的規定。大致可以區分如下:

    租約型式租約主要分為按期租約（month-to-month rental agreement）與定期租約（lease）兩類。按期租約依據一定期限來繳交房租（按月或按週），可為書面或口頭方式約定，但關於押金或其他費用的規定則必須以書面為之，租約之結束則由承租人或出租人以適當方式告知後結束。此外，出租人得於任何時間提出租金調整或合約修改，但必須對承租人給予適當的告知，並徵得其同意。定期租約有一定之期限，其合約必須為書面方式。在此期間除非取得雙方合意，否則出租人不得要求修改合約內容與租金。此外，很特別的規定是， 只要在承租人的法律代理人證實或贊同的條件下，定期租約得排除房屋租賃法之規定。因此許多房東喜歡簽訂定期租約。

       法律上也規定租賃契約，不得因為房東單方面為保護自己權益， 而擅自修改利於房東， 但是不利於房客的規定。 就算經過雙方同意， 也訂定在契約中， 但在法律上並不成立。 這些事項的內容包含以下四點：

(1)限制承租人有關租賃住宅法所賦予之權利。有些房東自以為是， 擅自改變租約，要求承租人在發生法律糾紛時，放棄控告出租人之權利。這種限制承租人對出租人應負責任之要求， 在法律上是不生效的。房東無法在修改契約條文上， 逼迫房客放棄法律追訴權，避免應負的法律責任。

(2) 有些房東一廂情願的在租賃契約上加註，允許出租人在無適當告知下， 能夠自由進出出租住宅之權利。在一個重視租客人權的環境裡，這樣的條文在租賃法上是不成立的。 房東想要進出出租物業， 必須在二十四小時以前通知租客。

(3) 房東深受須修理故障設施的苦惱，自作聰明的以為， 在簽訂租約時，要求承租人支付所有房屋修繕費用，即使該項損壞，並非由承租人或其客人所造成， 也須由房客負責。有些熟捻法律條文的房東， 更要求承租人，必須支付其控告出租人所造成之律師費用。而且簽下切結書， 要求房客承諾，當承租人欠繳租金，時得扣押其財產， 用以償還所欠下的房租。以上這些條款就算加註在租賃契約中， 也都無法成立。

(4) 押金（deposit）的歸屬， 在房屋租賃法是有所規定的。 法條中所指的押金， 在房客權益上的歸屬，是可取回的（refundable）。當出租人收取押金時，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔保標的，以及承租人可採取怎樣的方式， 就可以取回押金。此外，押金之收取必須開立收據，押金所擔保之標的物必須列舉，並經過雙方簽名認可；押金必須存放在具信用的銀行或信託公司，除非有書面契約規定，否則押金的利息收入歸出租人所有。