漫談地產(貸款)系列之九十一  如何避免建築糾紛(2)

開利地產負責人 李秉信

承包裝修的建築公司都知道， 在所有的勞工保險裡， 以建築保險的稅率是最高的。 也就是在所有的勞工工傷保險中， 建築工人的受傷機率很高， 尤其是危險性極高的挑高工程裡， 常常一不留心， 就有意外發生。 因此在保險公司風險評估中， 因傷會被保者要求索賠的機會很大， 所以在向建商要求承保保費額度是相當驚人的。 在正常的裝修工程中， 工傷保險佔有工程成本的比例很高， 通常佔有成本的百分之十五。這也是執照建商在估價時， 尤其是承包挑高的工程， 像是屋頂， 挑高油漆， 建築鷹架， 挑高天窗，必須列入成本的重要考量。 否則若有任何事故發生， 建商又沒有購買工商保險， 這些責任將由屋主承擔。 筆者在實務上就常常遭遇到， 許多喜歡貪小便宜業主， 在承作高風險工作時， 像是挖下水管， 爬高修理屋頂。 常常就去Home Depo門口， 隨興僱用毫不瞭解其背景的臨時工人作工， 一天一百元的工資，以為可以省到錢。

       沒想到過了一個月， 這位業主 收到律師信說， 這個工人在他的工地工作時，受了傷， 要求賠償。 許多屋主接到信時， 呆若木雞， 連受傷的人叫什麼名字都不知道， 更不知如何應對。這樣的案例常常發生， 有時候更是詐騙集團幕後集團，敲詐保險金技倆。 業主若是置之不理，處理不當， 一定會造成複雜的勞資糾紛。依照加州承保法令的規定， 所有有執照的裝修公司在申請執照時， 必須向州政府提出工傷保險的保險資料， 否則執照不會核發。 也就是說，所有有執照的裝修公司或工程公司， 不論是承包何種工程，依照建築法的規定，員工必須有勞工保險。 這個法令立法的精神，乃是在保障屋主， 就算他有房屋保險， 也不須為該公司員工的傷害負責。依照現行建築法的規定，屋主有責任在簽約前，核查該公司執照的真實性， 並上網查詢， 是否曾經有建築糾紛的紀錄， 或是執照被吊銷的歷史。

      當僱用有執照的承包商或工程公司，屋主可以當場要求查看執照，或直接到加州消費者事務局網址查詢。這是承包者在雇用建築商時， 必須要留意的陷井。 現行建築法規規範嚴謹，包商執照發放的要求資格非常嚴格， 不但要求要有固定年限工作經驗， 須要擔保人擔保工作年限。 若是在營運的公司，更有一定的資本額限制。 許多考不到執照的無照包商， 會借用他人的執照，或是冒用他人的執照號碼， 濫竽充數。 若是真有事故發生， 屋主也也是追索無門， 必須要自己承擔所有責任。 這是一個真實案例， 有許多華人業主， 吃過這個無照包商的虧。筆者在兩個月前， 就看到本地華文報紙報導， 一位無照的華人包商， 到處承包工程， 收取訂金。 令人為之結舌處， 他竟然可以在沒有自己施工班底的現狀下， 同時開工十個工地， 每個工程都收取高額的訂金。 這樣的下場是可想而知， 也是詐騙的標準模式， 叫作以工養工。

       這位無照的華人包商，拿了下個承包工地的工程款， 才有資本完成上個工地的工程， 或者是永遠都沒有開工日期。 有經驗的詐騙者， 在每個工地開工以後， 象徵性的挖土掘地，對業主有個交待， 就放在一旁不再繼續施工， 進行下個工地的簽約訂金。然而這時候，業主的惡夢開始了， 不但家裡的工地開工後無人接手， 一片狼藉， 看了就是心煩。 業主每天都活在提心吊膽裡， 不知道這個工程何時可以完工。 更過份者， 這位無照的華人包商作作停停，常以天價追加工程， 業主騎虎難下， 給他作或是不給他作都不是。 這時候業主幌若南柯夢醒， 應該要另外找人收拾殘局。 殊不知收人爛攤子的代價更大。 當初找他承作， 打好算盤的好價錢， 早已超過預算許多， 業主欲哭無淚， 只希望工程早日完工了事， 結束承包關係。這樣像是買空賣空， 近似老鼠會的施工模式，當然會造成包工糾紛， 更不可能完成當初兩造約定的工程， 或是個滿意的作品。

    當雙方糾紛無法解決時， 最後可以訴諸的管道， 就是州政府的建築管理部門。所有的業主在和他簽約時， 看他拿出執照卡，都以為他是有照包商， 出了問題一定是跑的了和尚， 跑不了廟。 殊不知他的執照竟是冒用別人的身份， 被冒用者， 也是他詐騙行為的受害者。 當然這位無照華人包商也沒有什麼好的下場， 不但面臨高額的賠償訴訟， 根據華文媒體報導， 還因詐騙行為判刑入獄， 自作自受。 從這個案例中我們學習到， 確認包商有合法執業的身份， 是避免糾紛的最重要步驟。 此外， 依據筆者多年的實務經驗，承包工程的案例中， 工人工作受傷索賠，是非常要謹慎處理的。 首當其要的， 在施工前， 一定要向包商索取勞工保險證書， 而且切記保留副本以備記錄， 並要驗證其真偽。 在實務上，有許多包商常會鼓勸業主， 以居家僱員的身份， 或是屋主的身份申請建築執照， 可以降低業主的工程款負擔， 或是在工程款上打個折扣。

     這些包商打的主意是， 自己在施工時，不用購買昂貴工傷保險， 工人若真受了傷， 就用業主的房屋保險支付。但是業主若真的以為用居家僱員的方式承包工程， 就可以節省工程款， 小心打錯算盤， 得不償失， 不但賠了夫人又折兵， 又惹來一身的官司。 根據保險法的規定， 只有符合家居僱員資格的人士在你家裡受傷，你的屋主保險才會賠償。這是屋主必須要釐清的迷點，何為”家居僱員” 的定義 ？許多人不懂法令， 以為在我家工作的人， 就是居家僱員。 這種身份的要求是很嚴格的，根據加州勞工法3351(d)條，任何人受僱於房屋的主人，或居住者來進行家居維護或個人服務的工作，就是”家居僱員”。 但是一個家居僱員必須在受傷前90天內，工作滿52小時及賺取至少$100元，才能有資格享有勞工保險的賠償。

     如果沒有工作滿52小時，在法律上該人士不是僱員，他們如果受傷，可以根據普通法民事疏忽的理由申請索賠，屋主或租客責任保險，一般都包括屋主民事疏忽的風險，這類的索償，屋主保險公司一般都會為你辯護及作出必要的賠償。雖然根據加州保險法11590條，在加州任何含有個人責任險的屋主保險或租客保險，都必須有家居僱員勞工保險的條文。換句話說，如果你有普通的屋主保險或租客保險，你一般都會有家居僱員勞工保險的保障。但是有些公司的條文不一樣，保的內容也不一樣，不能完全一概而論。 例如: 如果你只有加州政府房屋火災保險--只保家居房屋的保險， 你就沒有個人責任保險。碰到了工作者受傷， 就得要自己承擔責任。

      有些保險的保險範圍，不包括只照顧老人或病人的看護人員，你必須向你的保險公司核實方可，不能大意。 否則在你物業內對於工作者， 所造成的任何傷害， 業主都要負責任， 這樣的損失是很大的。如果你的保險經紀人不了解，可以直接和保險公司聯絡。如果符合家居僱員資格的人士在你家裡受傷，你的屋主保險會提供勞工保險。這樣的保費並不昂貴， 事先加保比事後追悔來的圓滿妥當。 總而言之， 在加州任 何類工作， 還是找個有執照包商承作比較穩妥。