漫談地產(貸款)系列之十七  這波房市回昇時的趨勢和現象

開利地產負責人 李秉信

2013年開春以來， 報諸於媒体 各式各樣的經濟數據呈現榮景， 顯示了不論是寬鬆銀根路線， 或是低利率的政策已經開始奏效。美國經濟在政府有節奏， 有計劃的刺激之下，果然呈現出緩慢復甦的漲勢。而在房地產的業績表現上， 不論是待售屋的存量， 或是已售屋的中間房價， 更呈現點火行情， 每個月的銷售都有蒸蒸日上的表現， 賣方的惜售氣氛更逐步推高了房價的漲勢。 然而仔細觀察這次地產市場由谷底反彈的一些跡象， 的確有些蠻有趣的現象， 代表了美國人在擁有物業上， 作了些觀念上的修正。

     無可否認的， 由於這一波房價的向下調整的時機， 來得過於突然。 許多美國人在2006年房價仍處高點樂觀追高波段中， 突然毫無預警的被套住。 也因為這波次貸風暴來勢洶洶，由2006年的最高點跌到2009年的最低點， 其間的間距太短，跌勢太凶， 而且跌速太急， 讓許多房屋的業主受了傷。 所以這一次房地產價和量，由谷底回昇趨勢， 不論是買方或是賣方，也呈現出一股說不出來的戒慎小心。和上一波段， 也就是十年前的地產復甦比較，仍是有一些不盡相同之處。 筆者在本文中將逐條作個分析， 以供各位讀者作個參考。

   首先我們可以發現， 不論是新屋或是二手屋及代售屋的市場， 已經逐漸修正成「小而美」的趨勢。 室內居住面積1200呎到2500呎的獨立屋，已經成為市場上最容易銷售的主流。 這和上一波地產復甦時，新屋建商如同房市領頭羊般，動輒就推出建地萬呎， 市內五千呎以上的建案來帶動買氣， 有了很大的轉變。 在現在的市場上， 大尺寸的建案愈來愈稀有，而逐漸由這種「小而美」的房屋所取代。 這樣的產品，通常帶有住戶集體共享的生活公共空間，並提供一些休閒娛樂設施，以取代個別住戶獨立擁有的大院子。 經過這次地產房價修正以後， 有許多消費者在擁有大房子的價值觀也隨之改變。

        美國的物業屋主發現， 在過去二十年以來， 業主以住在庭院深深豪宅為傲， 甚至視為最終的美國夢的目標， 竟然在景氣蕭條之際，成為人生最不可承受的惡夢。 因為高價的豪宅， 在房市不景氣時為有行無市。 更有甚者， 如同燙手山荢， 揮之而不去最後被銀行收走。 現在雖然房市復甦， 但是如何在經濟仍在谷底時， 能夠惦惦自已的財力，量力而為， 住在自己能力可以負擔， 也就是小而美的物業， 已經逐漸成為市場上的主流。這 個趨勢在金融海嘯後更為明顯，因為嬰兒潮世代， 到2013年的今天， 已經歷了三次美國經濟大蕭條，對於這波房屋市場復甦投資更為謹慎，比較不隨意亂紮錢在物美價不廉的大房子；

     而新生世代， 尤其是首次購屋的族群，則更是無辜。 對於他們而言， 才剛從學校畢業， 甫踏入社會之際，就飽受失業率 高升的蹂躝。根據Apartments.com，工作機會是去年人們搬家和首次購屋的頭號原因。所以哪有飯碗就跟著搬到哪，是現在年輕世代的寫照。 那裡有工作，雖然那個地區或是城市的房屋尺寸不大， 房屋狀況不佳， 仍是無法阻擋首次購屋者購屋的動機。 而且小尺寸的房子， 又不用多花預算， 購買交屋之後太多身外之物 的家當，而增加成家的預算。 因此我們看到， 在這一波地產反彈波段中， 許多年輕的首次購屋者選擇住進這種，來去瀟灑的「小而美」房屋。

    中小尺寸的物業不僅僅是新生世代的首選， 另外一批戰後嬰兒潮一代，也就是嬰兒潮的前期的中年人，也正在做這樣的調整。 對於這些開始走入銀髮族退休的年齢， 收入不偌退休前的豐裕。大房子房貸的負擔顯得相形沈重， 由大房換小房似乎是個不錯的選擇。 而另外一批嬰兒潮的中後期世代，目前也面臨了孩子外出成家的空巢期，或將步入職場退休的階段。 然而由於這次次貸風暴的傷害，不僅財務受損， 退休金縮水， 原本計劃的退休年齡不得不往後延。 面對這樣財務結構上的变化， 一間偌大空蕩的大房子， 對於嬰兒潮的中後期世代而言，似乎不僅中看不中用， 更造成屋主沈重的負擔。

    所以觀察現在的地產市場上， 出現了一個很奇特的現象。 那就是大多數市場上的賣主和買主， 竟然都是嬰兒潮時期的中年人。 而且他們的操作都存在一種共通性， 就是趁著這次房市反彈，多會選擇大屋換小屋，但是有個前提， 就是小屋必須位於維護良好的公共設施空間社區內。 因此我們看到， 美國人對於持有物業的觀念正在改變， 而且趨向於實際。 對於退休人士來說， 這樣的操作省心省力，不啻是一個貽養天年的好選擇。但從另外一方面來看， 這樣的作法正反應出， 許多面臨退休的中年人， 對於退休生涯的不安全感及不確定感。 藉著由大換小的的套取現金操作， 留下可以養老的本錢。

      另外一個美國住房的新趨勢就是， 只要待售屋居於用 走路， 或者是開車不用到十分鐘， 就可以抵達工作地點的社區， 必然可以大賣或是大受歡迎。 這個原因很簡單，由於這五年來油價高漲不下，而不論是白領或藍領階級薪資，不但是有減無增， 無薪假大行其道。 入不敷出的窘境使不少美國人，視每年要花上四千至五千美元的油錢為沈重負擔。這樣的想法， 和五年前買主大肆購買遙遠內陸帝國的新屋， 有很大的差距.購屋者不再計較， 他所購買的物業是一個又新又大的郊區新房， 而是選擇一個走路就能購物、甚至上班的社區. 就算這是一個稍舊的社區， 也已經成為購屋時，特別會受到買主青睞的標的。

     根據walkscore.com，全美走路分數最高的前十名城市為：Cambridge (麻州)、紐約市、澤西市Jersey City（新澤西）、舊金山（加州）、柏克萊（加州）、波士頓（MA）、Paterson（NJ）、芝加哥（IL）、費城（賓州）、Newark（新澤西）。根據統計，這些城市的房價都居高不下。 而且這些城市 新屋興建成長率， 並沒有因為不景氣呈現停滯，反而衝到了歷史的新高。 表面上看起來， 在不景氣時新屋大賣，似乎是個不正常的現象。 然而細究其原因， 這個道理是很簡單的， 因為購屋者已經不願把金錢花在汽油上， 或是把時間花在高速公路上， 反而願意把資金，投資在生活機能完全， 離家較近的社區物業上。

    觀察今年至今新屋開工據， 這些生活機能完備城市的新屋數据， 已經比去年新屋動工成長了25%。即便是這種高速成長的速度，相較於去年77萬的新屋興建，仍是人口普查局自1959年以來第四低的新屋數量。從2008年至2011年 營建業陷於低迷的泥沼，新屋興建是歷年來的最低三年，興建數量遠小於正常人口成長。這種供給減少， 但是須求不減的情況終於在去年浮上檯面，成為房市庫存大減、推升房價的 主要原因。從1959年至2000年，從人口成長的數字，每年全美約需興建150萬戶新屋才足夠；因此今年新屋動工率， 根据筆者的預計，還會再成長20%至25%，未來幾年內會逐漸加倍到符合人口成長的興建數量。