漫談地產(貸款)系列之四十二    留心負攤還貸款的風險

開利地產負責人 李秉信

    

 最近兩個星期以來， 筆者觀察到雖然貸款利率上場，但是市場出現了一種分期付款額度極低， 又幾乎完全沒有費用的貸款產品， 在主流媒體上大作廣告。 這樣的產品， 是和現在市場上利率上揚，呈現出一種和市場背道而馳的趨勢， 讓客戶從廣告上以為， 自己佔了大便宜而趨之若鶩。 這樣的產品是暗藏陷井的。而且這種貸款產品的都有一個一致性特色。 那就是，表面上非常吸引經濟能力不夠的客人， 在貸款的前幾年， 支付額度是很低的。 但是在隨後貸款利率被提高的階段， 就會吃足苦頭， 甚至失去物業。

        這種在貸款市場上頗為詭異的現象，讓我們回憶到， 在2006年至2008年間非常流行的負攤還貸款， 似乎在貸款市場上， 又悄悄的死灰復燃了。雖然負攤還貸款，只在有限的狀況下提供，而且在某些個案中是非法的。但在某些狀況下，此類產品對於某些初入就業市場， 剛開始幾年收入較低， 但隨後收入極有可能被調高的族群而言，也可能是蠻合適的。但是不論你是什麽原因要借貸這種產品，在同意進行負攤還貸款之前，應格外小心。嚴格來說，「負攤還」（Negative amortization）的貸款， 只是一種變相「遞延利息」（deferred interest) 的產品。

        這類貸款產品的特色，是把借貸者在每一期的付款中，把沒有付完的利息， 也就是少付的利息，加在貸款本金（您的欠款）中。 所謂的利息變本金， 就是這類產品的特色。因此， 貸款者的貸款額度， 會越還越多。 也就是說貸款額度會隨著還款年限的流動增加，而不是減少。一般人所習慣的傳統性貸款是完全攤還貸款， 這種貸款產品的月付款， 貸款人每月同時支付利息和本金，直到付清貸款（完全攤還）。完全攤還貸款的付款方式會在貸款期限內， 本息還清。負攤還貸款，包含可以不全付每月利息並且不付本金的付款選項。如果抵押貸款月付款不能付清每月利息，那麼月款額和應付利息金額之間的差額就會增加到貸款餘額中，因此才有了「負攤還」或「遞延利息」的說法。

        因此通常所欠利息， 會由後來的更高付款付清。具體的付款協定視貸款條款而定。這些貸款（通常為可變利率貸款）可能包含多種付款選擇。例如，月付款低於應付利息，月付款只付實際需繳付的利息，月付款基於15年的完全攤還貸款，或月付款基於30年的完全攤還貸款。如果選擇最低付款額，付最低付款額的月份中您的貸款餘額將增加。負攤還貸款也可以利用非常低的「付款率」（payment rate）為基礎－最低付款由該比率計算。這可能與貸款所要收繳的實際利率不同。所以我們常說， 「花無百日紅，人無千日好」，一旦利率被調高時， 就是還款人惡夢的開始。

        按照貸款合同規定，一定年限後，借貸人不再享有這些較低月付款選擇，月付款將增加到完全攤還付款，利率每月變化，直到付完貸款。這樣的還款額劇增，可能會月付款金額比您開始時高很多。如果您未能支付高額付款，而貸款餘額比房屋的價值還高的話，您將不能重新貸款，您可能必須把房子以比貸款餘額還低的價錢賣出。這會造成您要用其他資產向貸款公司支付其中的差額。如果您未能賣掉房子或不能重新貸款，您會因喪失抵押贖回權而失去房子。這通常是貸款銀行常用的釣魚或是釣餌手段， 利用極低的月付款額吸引貸款者上門， 過了幾年以後， 就得負擔高乎想像的月付額。

     如果經紀人給您提供的貸款利率極低和/或月付款極低，借款者應很有警覺性的詢問，貸款是否包含負攤還。在您決定進行貸款前，應與經紀人或貸款公司仔細商談貸款細節。經紀人有義務向您全面誠實地講解貸款條件和該類型貸款的優缺點。當你在決定申請含負攤還的貸款產品時， 你該先決定， 是否能用較長的貸款期限，來避免使用負攤還的貸款產品， 所帶來的鉅額的月付款。 所謂的貸款期限，是指您要償付貸款的年數。第一抵押貸款的期限通常為15年，30年，甚至40年。次級貸款的期限通常為1年，3年，5年，或10年甚至更長。

     完全攤還貸款的期限越長，月付款越低。在只付利息或部份攤還貸款中，較長期限意味著您在期末整付前有更多時間。無論什麼情況，假如您沒有提前支付貸款本金，貸款期限越長，您支付的利息就越多。這是貸款人常常在問筆者的問題，該怎樣選擇抵押貸款經紀人和貸款種類？這是一個制式的動作，打電話給貸款公司和抵押貸款經紀人，詢問您需要的貸款金額的有關利率和費用。         以下幾個問句，是筆者建議貸款人一定要問貸款經紀人的問題：

      首先貸款人得瞭解， 適合貸款人 貸款類型有哪些？我大概要借多少錢才能得到我想要的現金數額？（也就是說，有多少費用是從您的貸款資金中扣除的？）貸款公司或抵押貸款經紀人是否提供您所需金額的貸款？ 這樣的貸款金額，貸款公司的費用或經紀人的佣金是多少？ 您還會被收取哪些費用，每項費用大約多少？ 如果貸款未獲批準，您需要支付任何費用嗎？如果您申請貸款後改變主意，您需要支付任何費用嗎？ 每月付款是多少，期末整付數額是多少? 定期每月付款會完全攤還/付清貸款金額嗎？ 貸款償付期限/ 貸款期限有多長？（如果是完全攤還貸款，償付時間越長，月付款越低。）單利率是多少？ 利率是否固定，或利率是否在貸款期限內不斷變化（可變利率）？ 年利率是多少？ 提早付清貸款有罰款嗎（ 提前還款罰款）？如果有，是多少？

       一個確定貸款中包含多少費用及收費的好方法是詢問貸款公司或經紀人兩個問題：1。「在取得貸款之前，我大概需要支付多少現金？」及2。「我大概要借多少錢才能得到一定的現金數額？」通過比較這兩個問題的答案，您會得出您要從每一家借多少錢才相當於您得到的現金數額。對於貸款申請，我該了解什麼？通常您需要填寫一份貸款申請書，描述您的收入、資產、負債和開支，及擔保該項貸款的不動產。在簽名之前，確認您的收入、資產、負債和開支資料正確無誤。不要簽署空白申請書。

        這是貸款人一個很重要的認知，在貸款申請書中不要誇張事實。不要誇大收入或少報債務。部份貸款可能無需貸款人完全核實資料。一般而言，只需有限度地核實文件資料的貸款均需要大額的首期付款或物業中更高的債權。，慎防任何告訴您可以誇張事實以求符合貸款條件的貸款人員。在貸款申請書中向金融機構提供虛假資料是違法行為。貸款公司有權了解您實際的財務狀況。千萬不要簽署空白或資料不全的貸款申請。經紀人可能會要求您提供文件來核實您的職業和銀行賬戶等等。您應盡快滿足這些要求，您的貸款申請才能盡快獲得處理。