漫談地產(貸款)系列之七  談談1031 Exchange同類資產交換(下)

                   開利地產負責人李秉信

同類資產交換延稅的方式， 在商業地產的買賣上非常普徧而且很實用。其間的道理是很簡單的。 因為越大金額的交易， 越是要使用到財務槓桿的原則。 對於短中期的投資者而言， 獲利回吐， 利潤實現是作生意者的基本道理。 尤其手上籌碼太多， 獲利又超過百分之三十以上的時候， 逢高調節是一個制式的動作。 然而在這個時候， 投資者就得面對一個扶擇， 到底我要和銀行借錢再來遂行往後的交易， 還是我先把得上繳税局的增值稅， 先拿來無息週轉， 該繳的 稅延期再繳。

這是現在許多退休計劃， 老人年金在運用和操作時， 所運用的延税的觀念。 當然在房地產的買賣及交換上， 更有以現在須繳的稅 來投資， 以獲得將來地產增值的利潤空間。 這樣的策略，不但增加現金週轉的靈活度法(記得繳稅須用現金繳)， 更有以小博大，不須借貸付息的優勢性。 在稅局的立場， 投資者的資金再度投入市場， 而不是流回銀行， 當然有活絡市場的功效。 就長期的眼光而言， 只要市場能夠活絡， 稅不論早和晚都是有的收， 也不在急於一時， 而且并入遺產稅時， 收得更多。

同類資產交換在法規上看起來來很複雜， 但是在使用起來非常簡單， 也很實用。 筆者條列國稅局1031稅例主要條款如下:

1。        需以“同類”(LIKE-KIND) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。

2。        需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸款，否則有部份會成為BOOT ，BOOT需繳稅。

3。        要按45/180天條例:第一個是“訂明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠

4。        需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是買賣。

5。        需要由一個“被認可的中間人”代辦。

6。        訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕

•             三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或

•             兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或

•             百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。

在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(REVERSE EXCHANGE) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費比較高。

有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用的好，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% CAPITAL GAIN TAX，和 CA SALES TAX，總稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了1。5M，夫妻有50萬免稅，如果不用1031，他們賣房子交稅 1M*25%=250K！就是25萬美元。

怎樣用1031延稅︰首先將自住房出租至少一年，這樣就變成了投資房，可以合法參與1031交換。出售房子以後，因為房主在里面住夠了2年，所以前50萬免稅(假設是夫妻兩人)。剩下的1M，投資到別的房產中， 用于出租。一年後或者繼續做投資用，或者收回自住或度假房，如此一來25萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法。

請看下星期漫談地產(貸款)系列之八、精彩可期!!