物業管理資產理財系列之九 銀行如何檢視借方的貸款條件
開利地產負責人李秉信
向銀行貸款的程序,是很制式的。貸方一般需要看你過去兩年的稅表,以及檢視稅表上的每一個數字。稅表上包括薪水,租房,投資收入,贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。對於自僱人士,會要求兩個月的銀行月結單,是為了給貸方看,你的存款足以承擔首付金。
許多買主,在購房之前,沒有做好預備動作。常常是在在購房前不久,手忙腳亂的在帳戶上存入大筆現金。這樣倉促的交易行為,容易給貸方留下你資金不穩定的印象。現在制式的要求,購屋的現金,必須停留在戶頭兩個月沒有變動,才算是穩定的資金。否則,會要求買方提出詳細的解釋,讓借款的過程不堪其擾。
此外,每月的債務情況,包括信用卡最低還款額,車貸及學貸還款額,撫養費,住房租金等,也需要給貸方看。計算出上述兩個數字後,貸方會決定願意以什麼利率貸款給你,以及貸多少年。這時候需要看你的信用分,信用分愈高,利率愈低。通常來說620分剛剛可以讓貸款申請獲准,760分到滿分850分的話,你的信用分對房貸申請,就不會產生任何負面影響了。
當然,首付愈多,也可以爭取愈低利率。對信用分不滿意的人,最好在申貸前把它提高一下。畢竟3%與5%的不同利率,在15年,30年的貸款期間,會是一筆可觀的金額差別。至於你自己願意及自忖能負擔多少房貸,是另一回事。在中國人的想法裡,能省則省,不也是另外一種還款嗎?
銀行計算你的還款能力,是非常格式化的。把還貸額(包括本金及利息),稅金,保費,水電費,維修費,社區管理費等雜七雜八的房屋費用加總後,看你每月需要在房屋上花的錢,按你現在收入,這筆錢你願意負擔嗎?若未來工作變動,收入減少,還能負擔得起嗎?這些都是銀行必須要計算的風險。
在個人計算還款能力上面,你必須拿出計算機,好好的算一下。你和家人的健康狀況,生活方式如何,如果貸款期間醫療開支攀升,如果你們還想每個週末出去吃一頓大餐,每年去外國遊玩一次,對還貸能力會有影響嗎?網路上有一些工具可以幫你粗估自己可以買得起多少錢的房子,申請到多少金額的貸款,以及每月需要償還多少貸款額,
比如理財資訊網站bankrate。com的多少房子,可以承擔和按揭計算器計算器,房地產資訊網站Zillow的負擔能力計算器,都可供參考使用。這個道理是很容易瞭解的,一般而言,放款銀行判斷借款人的 信用歷史時, 通常會遵循下列的幾條准則。 首先,銀行需要評估借款人至少四條信用線,其中 二條需有兩年以上的信用歷史。
而這樣信用類型, 會檢視借款人在過去的貸款申請中,曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。如果在信用報告上, 表列申請人持有多類型的信用組合, 那是一種最佳的組合。表是申請者在各個行業上,或者是領域上, 都有非常好的付款記錄, 那是放款銀行最喜歡的客戶。
在實務上, 筆者常常發現, 許多剛從大學畢業的新鮮人, 竟然在信用報告上,沒有表列信用分數。 這個原因是很簡單的, 因為貸款人之前沒有申請任何的貸款額度, 自然不會有信用歷史, 也不會有信用分數。 這樣沒有信用分數的信用記錄,在申請貸款時,一定會有變數。
筆者通常會建議這些沒有太多信用記錄的申請者, 不要太猴急於房屋貸款的申請。 所謂萬丈高樓平地起, 應該腳踏實地的,先從小額信用貸款, 或是信用卡額度開始做起。 很多來自海外的新移民, 不喜歡申請信用卡, 深怕沒有節制, 有了信用卡就到處揮霍。
要知道,在美國想要建立自己的信用分數, 就不要怕用信用卡付錢, 但也不要過分借款。 借借還還, 久而久之,自然能夠建立自己的信用分數。 只要能夠有漂亮的信用分數, 在申請房屋貸款上,就成功了一半。
許多有意申請貸款的申請者, 常常習慣性地向許多貸款銀行比價, 然而在不知不覺中, 傷害了自己的信用。 這是個在貸款法規上的限制, 如果不知道申請者的信用分數, 沒有一家銀行能夠報價。 在實務上, 我們常常看到有些貸款申請者, 因為比價作的太頻繁,被各家銀行信用審查次數太多, 竟然沒有理由的,在信用分數上大打折扣。
殊不知,信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,申請者就有必要寫解釋信來闡明原因, 反而增加申請貸款的變數。(本文作者為加州執照地產經紀經理人, 執照建築承包商, 執照貸款專員, 執照公證人)