漫談地產(貸款)系列之二十八  簡介公證代書 (下)

開利地產負責人 李秉信

   2013年以來， 美國的經濟是否已經在穩定回昇的方向逐漸復鮏， 可以說是淪於眾說紛云， 各家的看法不同的十字路口。 有的人認為就業率增加， 房價回昇， 代表最壞的時機已過， 經濟好轉黎明的曙光已近。但是也有人認為， 自由市場的供需機制仍處於停滯空轉的階段。二次經濟衰退的危機仍在， 擔心另外一次經濟崩盤即將發生。 不論各人的看法再怎麼分歧，有一個現象值得注意的是， 銀行的銀根的確是日漸寬鬆， 而且利率也在攀升當中。 這兩個本來走向應該完全不同的指數， 竟然在現在的地產市場中， 呈現同步走高的趨勢。 這樣反常的現象， 是存在有玄機的。

    就拿上個星期三十年攤還的傳統貸款利率來說， 利率也已經緩步推昇到最近三年來的高點， 突破了4%， 絲毫沒有一點回檔的氣氛。 按照道理， 當利率爬昇到高點， 持有資產的成本增加， 會降低融資， 尤其是重新貸款者的意願。 然而反其道的是，借款的容易度， 也來到一種誇張的程度， 各式各樣可以融資的名目紛紛出爐。 不論是不查收入60%估價的淨值貸款， 外國人貸款， 簡易Ｃ級貸款， 甚有些銀行可以承作次級貸款， 都可以在現今的融資市場上看到。講一句最通俗的話， 就是人人都可以借得到錢， 貸得到款。 銀行現金的部位已經達到了泛濫地步， 總是想要把資金放款出去。

        因此在現在地產買賣市場的現況中， 常常會涉及到貸款及融資的部位。公證代書須扮演的角色， 更較前兩三年的地產交易，只有單純現金交易來的吃重。 除了擔任買賣雙方的對口之外， 更須要提供融資銀行完整及有效和執行過的契約， 才能順利的協助買方按時貸款， 賣方及時交屋。 這是一個買方常在詢問的問題，我都已選擇了房子、執行買屋合約、存入訂金及開設公證戶口﹐我還要做些什麼呢﹖除非你用現金支付全部款項﹐否則買方最重要一步是申請貸款。買方應該如何選擇一適合自己條件的放款銀行呢？現在貸款市場的競爭非常激烈， 會用各式各樣的促銷， 吸引買主直接和銀行談貸款條件。 現在幾乎每家銀行， 都設立有零售貸款部們， 歡迎買主直接上門和銀行談條件。 因此， 直接上門找銀行談條件， 對於一般熟門熟路的買方而言， 是個不錯的選項。

    在另外一方面，如果買方來自於國外，對於貸款的程序不夠熟捻， 或是對於比價不具強烈的敏銳性。 委託你的房屋經紀， 或者是貸款經紀，也可以幫助你選擇最佳利率貸款者。你的房屋經紀﹐或是貸款經紀會為你提供現時有關貸款的資料﹐幫助您找尋貸款者。貸款者可以是銀行、儲貸會或抵押貸款會。在開始進行貸款程序前，你需要填報申請表﹐提供個人及財務的資料。貸款承辦者會開始審核申請人資格的程序﹐包括核對申請資料﹐以及評估物業價格。如果你要購買的是獨立不毗連隔壁的房子的話﹐貸款者將要求你取得危險 / 火災的保險。但是﹐如果你買的是共渡樓宇單位。該樓宇可能已經有一份整體物業的危險保險。請向你的房屋經紀查詢。同時﹐請向房屋經紀查詢是否需購入額外的個人保險。貸款者並且要求你取得公證的保險﹐以及有可能在公證貸管完成之前﹐需處理妥當某些規定。房屋經紀可以幫助你事前處理這些事務。

     如果買主的條件， 符合融資銀行的放款準則。 銀行對於貸款批准， 會區分成有條件的批準， 或是完全批準兩個方向來進行。 貸款批準後﹐貸款文件將寄給負責處理你的交易公證管專員或公證代書助理﹐然後他們會準備好『公證代理的指示』。公證代理指示就交易訂成之前所有會發生的條件做出定義。你的公證代書指示﹐代管了你給保障你利益的公證持有人 ( 公證公司) 之書面聲明。你的公證代書指示﹐以借貸形式﹐說明你置入的購屋款項。指示同時提供屋契的保障。你的公證代書專員或房屋經紀會聯絡你﹐訂立日期前往簽署公證代書指示及最後的貸款文件。在這個時候﹐公證代書專員會告訴你﹐購買房屋﹐你需備有的款項數目 ( 除了你的貸款款項之外) ﹐你的貸款款項﹐直接由貸款者交付公證代書公司。 你可以在公證代書公司、房屋經紀的辦事處或其他各方同意的地點簽署公證代書指示及貸款文件。

      在每一個地產交易中， 對價的完成一定會分成自備款及貸款兩個部份。 公證代書都會要求自備款的交付， 須以銀行本票交付。買方根據公證專員告訴你所需的數目﹐購買銀行本票或從加州機構購買檢定的支票﹐抬頭寫你的公證代書公司。如果是私人支票﹐有可能延遲成交﹐因為法律要求公證代書公司發出豐權戶口的款項之前﹐需備有『良好的款項』 ( 即已兌現支票) 。同樣理由﹐如果是外州的支票﹐也會有延遲﹐因為付訖的時間會延長。貸款者的要求。謹記留意貸款者的要求﹐同時你需要在銀行公證代書辦事處簽名之前﹐需做足要求﹐你的公證代書專員或房屋經紀﹐可以給予你協助。

       在貸款的過程中， 購買危險及 火災保險是銀行很注意的環節。如果你買入的是獨立的、不毗連隔壁的房子( 有些時候﹐可能是屋村單位) ﹐記得在取得貸款後﹐購有危險 / 火災保險。然後告訴你的公證代書專員你的保險公司的名字及電話號碼﹐使他們能夠確保你的保單符合貸款者的要求。你必需在貸款者將貸款轉到公證公司之前﹐已購備保險﹐如果你沒有保險經紀﹐房屋經紀會給予協助。

     在放款最後的步驟中， 身份 識別及確認是預防貸款詐欺的最後一道防綫。 借款者須攜帶你的駕駛執照或護照前往公證公司。這是必須公證人可以核對你的身份。這是慣例﹐也是保障你的必要步驟。此外， 公證代書在交易完成的最後階段， 一定會詢問買方， 你決定你要如何持有產權。你需要前往公證代書辦事處前作出決定。我們建議你在決定之前﹐與律師、稅務顧問或其他符合資格的人諮詢。簽署時候﹐告知公證代書專員即可。在你簽署所有的指示及文件後﹐公證代書專員會將文件交貸款者作最後審閱。審閱通常在數日內進行﹐在審閱完畢後﹐貸款者準備貸出款項﹐並通知你的公證代書專員。