漫談地產(貸款)系列之二十五  簡介商業貸款(上)

開利地產負責人 李秉信

這一年來， 許多來自海外華人的資金，紛紛投入美國的房地產市場， 筆者對此現象有許多的感慨。這一波美國的經濟復甦， 華人實際上扮演著非常重要的角色， 更為市場注入可觀的資金。 中國人移民洛杉磯已經有超過百多年歷史﹐基本來說，所有的海外華人都是移民， 只有新來後到的差別。 但是這一段艱苦和坎坷的過程中， 華人移民所擔任的角色大不相同。從百年前做苦工及鋪鐵路的華工開始，到今天華人已在各經濟領域有驕人成就。

        這樣本如浮萍寄人籬下的過客移民，到今日個個都是從海外匯款的投資客金主， 其間的轉變不可說是了不大。 尤其在今日的地產市場， 來自海外的中國人， 屢屢用現金購買自置物業， 花錢不眨眼。 有商業頭腦的華人， 更把標的放在商業投資上。 洛杉磯幾個非常俱有規模的六星酒店， 業主都是華人。 華人由過去偷渡或跳機的打工仔﹐到今天以現金客的身份在洛杉磯投資。 華裔第二代紛紛從政， 在洛杉磯當家坐主。 這中間最大的差別是， 往昔的華人用人來賺錢， 賺的叫辛苦錢。今天的華人用錢賺錢 賺的叫投資錢。 這兩者之間不同的巧妙， 在於金錢的槓桿， 也就是貸款的觀念。

     貸款的種類很多， 不勝枚舉。 從建築貸款， 生意貸款， 包裹貸款， 賣主貸款， 信用貸款等等。 可以說是五花八門， 千奇百怪。 任何 你所能想出來的名目， 都有貸款科目可融資。 但是我們用很簡單的方式來分類地產貸款， 可以分成住家貸款及商業貸款兩大類。 在過去的幾次專題中， 我們都有專文介紹住家貸款。 至於商業貸款融資， 那是一個完全不同於住家貸款的領域。許多朋友對於如何用錢來賺錢的商業貸款非常有興趣， 更期待如何區別兩種貸款的同異性。筆者今天只針對現在銀行所提供的商業貸款， 作一個入門性的介紹。

    首先，這是一個區分商業貸款和住家貸款常在問的問題， 就是何種物業會被貸款機構視為商業貸款處理﹖以銀行區分貸款科目的基礎定義， 凡是5 單位或以上之出租公寓( 5 Units or Above Apartment Building)辦公室(Office Building)零售商場(Shopping Mall)混合用途物業(Mixed Use Property)包括商用及零售﹐商用及住宅﹐零售及住宅等。特別或指定用途物業﹐所有特別單一用途之商用物業﹐例如餐館﹐健身室﹐加油站﹐修車廠﹐ 醫務所﹐醫院﹐酒店﹐日租公寓等，工廠，貨倉都被歸類為商業貸款。

    其次，筆者的客人也常常會問， 為什麼地產貸款會區分成住家貸款和商業貸款兩大區塊呢？ 最主要的原因是， 會向銀行融資1 至4 單位住宅物業貸款的業主， 多半購買物業是用來自住的。 其中的業主絕大部份的比例是升斗小民， 而且對於地產的法令不是這麼熟捻， 有的時候在法令上視之為弱者及無辜者。 因此 政府立了許多地產交易法， 貸款法規來保障借款者的權益。 不論借款者在詢價的過程， 利率的調整， 借款條件的告知。 每一個步驟和每一項細節， 都受到政府法例嚴格保障﹐所有法例的立法都是以保障消費者為目的。

    相較住家地產的業主而言， 投資商業地產的業主， 較具商業交易的法律知識。 許多借款者都是中小企業的經營者， 或者是投資者。 更有部份的借款者經營頗具規模的企業， 商業貸款純粹是資金槓桿的工具， 融資可以視為和銀行作生意的另外一種形式。所以在另外一方面，工商物業貸款被視為純商業行為﹐在法例認為借款人，應對商業行為有足夠認識及對其負責﹐故除非交易任何一方有非法行為﹐否則保障度較住宅物業貸款為低。 商業貸款和住家貸款的主要差別如下:

1。 地域考量: 對於住家貸款，法律規定對於所有的地區和城市， 借款銀行必須一視同仁，不容許貸款機構以住宅物業所在之地區，作為考盧接受貸款申請之條件。否則， 會牽涉到歧視的訴訟。但工商物業的貸款則不受此保障。對於融資銀行而言， 借款給融資者， 就是和借款者作生意， 當然銀行有選擇和誰打交道的權利。

2。 攤還期限:一般住宅物業貸款機構皆提供 30 年攤還及 30 年定息之貸款計劃﹐更可連手續費也一同貸出﹐最高可至物業市值之百份之一百零七。工商物業貸款機構雖然以30 年期計算攤還本金及利息﹐但多數提供浮動利率貸款計劃﹐有部份貸款機構願意提供3 年固定息或5 年固定息率貸款計劃﹐但最長定息期不超過10 年。而且一般的商業貸款， 都有到期須要全數清償的條款。 所以重新貸款在商業貸款上是個常態性的作法， 也是商業銀行牟利的生意。

3。 頭款限制: 政府所擔保的住宅物業貸款，對於低收入户及首次購屋者， 或是購屋用作主要住宅者，有免頭款之貸款計劃。 當然這樣的貸款須購買貸款保險。但工商物業貸款機構對頭款要求較高﹐視乎物業性質﹐如加油站或修車廠﹐頭款起碼要求為百分之三十五或四十﹐如果是5 單位或以上之出租公寓﹐頭款也要百份之二十五。因為商業貸款融資的精神是， 銀行和借款人有合夥作生意的味道。 因此借款人須承擔某種程度以上的風險。

4。 費用優惠:住宅物業貸款有很多貸款代理員提供無何任手續費(No Point no fee) 之服務﹐但購買工商物業或重貸皆要支付一切手續費(Closing cost) 及貸款代理服務費(Broker service fee) ，和貸款機構批準貸款費用(Origination fee) 。

5。 資格審查:一般住宅物業貸款機構會提供不查工作﹐不查收入及不查資產之貸款計劃﹐方便借款人購置物業。但工商物業貸款申請就必須呈交一切有關文件﹐經貸款機構審查﹐結果滿意﹐才可望批准。近期有貸款機構接受不查收入及不查資產﹐但利息較高及貸款額有限。