Menu
漫談地產(貸款)系列之八十六 投資者最佳的合夥人-銀行貸款(2)
開利地產負責人 李秉信
許多剛來美國的投資客, 尤其是來自中國及台灣,或者是東方族裔的買家, 非常不習慣美國的貸款環境。 常常只將自己的眼光, 著眼在15年或是30年固定利率產品, 斤斤計較於百分之幾利率的差別。 殊不知,美國是個貸款產品非常齊備, 貸款法規非常完整的地產市場。 許多固定利率的產品,只是針對首次購屋, 能力有限,初入社會的年輕族群所設計。 對於想要借重貸款,來擴張資產的投資客而言, 不見得非常適合。 換個角度來想, 若是地產市場是個上揚的趨勢,物業增值的淨值, 在短期間是很可觀的。 對於投資者而言, 這樣淨值的增加, 極有可能是五年或是三年內,拿來購買下棟物業的頭期款, 那麼這麼長期固定利率借貸, 反而不合用。 因為在短期內的利息付款省不到, 將來所省的利息也等不到。 因此, 另外一種頗受投資者所喜歡的浮動利率產品, 於焉產生。 在市場上的區塊上,就非常受到投資客歡迎。
相形固定利率產品不靈活度下,許多投資者喜歡選擇5/1,7/1或10/1浮動利率的貸款, 這樣產品的特性,是提供借貸者短期超低的固定利率, 因為少付利息,降低持有物業的成本。 投資者可以有計劃的在短期間,重新貸款, 並抽出淨值。因此聰明的投資者會發現, 如何選擇貸款產品, 是與您的住房期限,或將來是否投資房有關。 不論是頭款5%, 20%,25%或30%,或者與之而來保險,利息支出, 都和物業將來所增長的淨值有關。 在金融市場上的貸款類別,會因為你的第二個房是貸渡假屋或是投資屋, 有很大的差別。想貸款投資屋,如何有效的規劃租金收入與租金開銷, 物業權狀過在個人或者是公司名下, 對於將來要支付的貸款及稅款, 會有很大的差別。 筆者常建議投資人, 如果在你人生規劃中, 可能會擁有三至五棟的投資物業時, 成立個物業持有公司, 從各方面的環境來說, 應該是個不錯的選擇。
對於投資者而言, 當你有計劃的購入第一棟增值物業後, 你的每個動作, 都應把高度放高, 眼光看遠。 因為你對前棟屋的每個動作, 都和如何處理對下一個投資屋貸款有關。 在貸款實務上,一般借款人常被挑戰的問題是, 你的頭款是怎麼來的。 許多物業投資者常常忽略了穩當處理頭款來源的謹慎性, 惹來日後被放款銀行拒絕, 或是稅務機關查稅的風險。 放款銀行的觀念是, 你的頭款是來自於淨值的增加, 還是第三者的贈予。 這些資金的移轉,是直接轉入借款人帳戶,還是直接進escrow。這對銀行跟蹤頭款來源及查稅有關等等,這些問題處理得當,受益終身,處理不妥,隱患無窮。因此每個精明投資者都知道, 當你想要快速擁有多棟投資屋時, 就必須要作好貸款規劃,貸款的規劃就象一盤琪,要將每一個移動的琪子,變為活琪。利用前一棟物業增加的淨值, 作為下棟物業購買的頭款, 是個很好的策略。
既然前棟物業淨值的增加, 是個非常靈活的籌碼, 然而重要的關鍵是, 要如何順利的將淨值貸出。 因此瞭解目前貸款審批的條件, 是個聰明的投資客會下的工夫。 這是個在貸款界常常在說的諺語,放款銀行不會把錢借給個沒有預作規劃的借款人。 放款銀行在審核借款者各方面的條件, 並不複雜, 一定是在信用,收入,資產,負債及擔保物房價上著眼。 一般來說,投資者只要維持信用分數660-740,大概就可以過關。 每家銀行查核信用的基準,會以3條信用線的分數作為參考,最少要有2年信用歷史。筆者常建議先買房,後買車,因為買車會用掉被審查信用者太多的額度。買房前3個月盡量少用信用卡,特別是運通(American Express),不要用房屋淨值貸款額度,Heloc,不要給人擔保。筆者近日在承作貸款時,就遇到這樣的案例, 借款者在信用審核的過程非常順利, 貸款額度的批準像過五關斬六將般的長驅直入。 本來以為一定可以按時放款, 誰曉得借款人在放款前二個星期, 買了新車, 所有的放款條件在一夕間出現變化。 不但是負債額度變大, 還款能力降低, 慘不忍睹的是放款額度大為縮水, 讓人為之氣結。
因此筆者常建議借款人, 在申請貸款的過程中, 一定要維持現狀, 不要有所改變。不要將多年建立了信用的信用卡關掉。不要申請新的信用卡。因為任何一種信用狀態的改變, 都會影響到貸款額度。 說穿了, 每個放款銀行最在乎的, 就是借款人收入和負債的比例。一般來說,每月重複開銷,只能占每月總收入的45%。也就是說借款人在沒有車貸,學生貸款以及其它付債的情況下,月收入3500到4500,可貸20至25萬;月薪4500到5000可貸30到35萬;月薪5500到6500大致可貸款40萬。但是收入不是口頭說說而已,需將收入的數字形之於稅表, 而且須要有二年的報稅史。對於薪資收入更是有講究, 自僱人仕先1099再換W2, 這是可以接受的。 但是受薪者 先w2再以1099取代 ,收入就不算是有連續性。 在計算收入時, 不但會縮水打折, 更甚之者, 會不納入計算。所以,要貸款,想清楚,不要輕易換工作。
筆者在實務中就碰過這樣個令借款者進退兩難的實例, 借款者在家高科技公司上班, 收入頗豐, 信用良好。 申請貸款過程一路非常順利。 誰知道在放款日的前個星期, 遭公司解雇, 拿不出最近的薪水單, 整個貸款因而凍結, 無法放款。 由這個案例中, 我們看到銀行的審核標準, 在於借款人的收入穩定, 而且要越來越好。 這樣的標準尤其適用在自雇主的自報收入上,稅後2年平均收入,應該是逐年好。放款銀行通常是用自雇人仕所報低的收入來計算;在計算收入和付債比例時, 稅前和稅後的收入, 又有實際上的差異。舉個例說,拿1099的貸款申請人,是用稅後的收入來計算貸款額度,拿W2的貸款申請人, 是用稅前的收入來計算貸款額。兩者在貸款額度的計算上, 是差很多的。 筆者建議,租金應實報,最好是賺。收支票,存銀行。維修發票留存檔。不要收現金。否則放款銀行會認為你的出租物業, 是負債, 而不是資產。
借款人對於資產的安排應該早作計劃,購房前3個月,應將頭款帳戶安排好。貸款銀行喜歡看到用於頭款的兌帳單,證明即Bankstatement,在買房前90天,60天,或30天,錢數早已躺在那裡備用,有其穩定性。 最忌諱的是借款人將資金動來動去,大進大出, 那是洗錢的徵兆。 更忌諱的是,不可有現金存入。 如果在銀行對帳單看到現金大筆匯入, 借款銀行一定會要求貸款申請人提出解釋, 甚至會因此而拒絕放款。不同來源的錢,應提早集中到借款人一個帳戶,最好是一個新開的帳戶。借款人必須要注意的是,投資屋不可有贈予的行為。投資者的頭款,備用月供,訂金都要100%來自借款人帳戶。只有自住屋和渡假屋可以有贈予。一般而言房屋抵押,區分成自住和投資兩個區塊,自住屋可貸80-95%。 投資屋可以貸到75%。標的物通常不允許有違規加建, 否則貸款的擔保品會有瑕疵。
許多剛來美國的投資客, 尤其是來自中國及台灣,或者是東方族裔的買家, 非常不習慣美國的貸款環境。 常常只將自己的眼光, 著眼在15年或是30年固定利率產品, 斤斤計較於百分之幾利率的差別。 殊不知,美國是個貸款產品非常齊備, 貸款法規非常完整的地產市場。 許多固定利率的產品,只是針對首次購屋, 能力有限,初入社會的年輕族群所設計。 對於想要借重貸款,來擴張資產的投資客而言, 不見得非常適合。 換個角度來想, 若是地產市場是個上揚的趨勢,物業增值的淨值, 在短期間是很可觀的。 對於投資者而言, 這樣淨值的增加, 極有可能是五年或是三年內,拿來購買下棟物業的頭期款, 那麼這麼長期固定利率借貸, 反而不合用。 因為在短期內的利息付款省不到, 將來所省的利息也等不到。 因此, 另外一種頗受投資者所喜歡的浮動利率產品, 於焉產生。 在市場上的區塊上,就非常受到投資客歡迎。
相形固定利率產品不靈活度下,許多投資者喜歡選擇5/1,7/1或10/1浮動利率的貸款, 這樣產品的特性,是提供借貸者短期超低的固定利率, 因為少付利息,降低持有物業的成本。 投資者可以有計劃的在短期間,重新貸款, 並抽出淨值。因此聰明的投資者會發現, 如何選擇貸款產品, 是與您的住房期限,或將來是否投資房有關。 不論是頭款5%, 20%,25%或30%,或者與之而來保險,利息支出, 都和物業將來所增長的淨值有關。 在金融市場上的貸款類別,會因為你的第二個房是貸渡假屋或是投資屋, 有很大的差別。想貸款投資屋,如何有效的規劃租金收入與租金開銷, 物業權狀過在個人或者是公司名下, 對於將來要支付的貸款及稅款, 會有很大的差別。 筆者常建議投資人, 如果在你人生規劃中, 可能會擁有三至五棟的投資物業時, 成立個物業持有公司, 從各方面的環境來說, 應該是個不錯的選擇。
對於投資者而言, 當你有計劃的購入第一棟增值物業後, 你的每個動作, 都應把高度放高, 眼光看遠。 因為你對前棟屋的每個動作, 都和如何處理對下一個投資屋貸款有關。 在貸款實務上,一般借款人常被挑戰的問題是, 你的頭款是怎麼來的。 許多物業投資者常常忽略了穩當處理頭款來源的謹慎性, 惹來日後被放款銀行拒絕, 或是稅務機關查稅的風險。 放款銀行的觀念是, 你的頭款是來自於淨值的增加, 還是第三者的贈予。 這些資金的移轉,是直接轉入借款人帳戶,還是直接進escrow。這對銀行跟蹤頭款來源及查稅有關等等,這些問題處理得當,受益終身,處理不妥,隱患無窮。因此每個精明投資者都知道, 當你想要快速擁有多棟投資屋時, 就必須要作好貸款規劃,貸款的規劃就象一盤琪,要將每一個移動的琪子,變為活琪。利用前一棟物業增加的淨值, 作為下棟物業購買的頭款, 是個很好的策略。
既然前棟物業淨值的增加, 是個非常靈活的籌碼, 然而重要的關鍵是, 要如何順利的將淨值貸出。 因此瞭解目前貸款審批的條件, 是個聰明的投資客會下的工夫。 這是個在貸款界常常在說的諺語,放款銀行不會把錢借給個沒有預作規劃的借款人。 放款銀行在審核借款者各方面的條件, 並不複雜, 一定是在信用,收入,資產,負債及擔保物房價上著眼。 一般來說,投資者只要維持信用分數660-740,大概就可以過關。 每家銀行查核信用的基準,會以3條信用線的分數作為參考,最少要有2年信用歷史。筆者常建議先買房,後買車,因為買車會用掉被審查信用者太多的額度。買房前3個月盡量少用信用卡,特別是運通(American Express),不要用房屋淨值貸款額度,Heloc,不要給人擔保。筆者近日在承作貸款時,就遇到這樣的案例, 借款者在信用審核的過程非常順利, 貸款額度的批準像過五關斬六將般的長驅直入。 本來以為一定可以按時放款, 誰曉得借款人在放款前二個星期, 買了新車, 所有的放款條件在一夕間出現變化。 不但是負債額度變大, 還款能力降低, 慘不忍睹的是放款額度大為縮水, 讓人為之氣結。
因此筆者常建議借款人, 在申請貸款的過程中, 一定要維持現狀, 不要有所改變。不要將多年建立了信用的信用卡關掉。不要申請新的信用卡。因為任何一種信用狀態的改變, 都會影響到貸款額度。 說穿了, 每個放款銀行最在乎的, 就是借款人收入和負債的比例。一般來說,每月重複開銷,只能占每月總收入的45%。也就是說借款人在沒有車貸,學生貸款以及其它付債的情況下,月收入3500到4500,可貸20至25萬;月薪4500到5000可貸30到35萬;月薪5500到6500大致可貸款40萬。但是收入不是口頭說說而已,需將收入的數字形之於稅表, 而且須要有二年的報稅史。對於薪資收入更是有講究, 自僱人仕先1099再換W2, 這是可以接受的。 但是受薪者 先w2再以1099取代 ,收入就不算是有連續性。 在計算收入時, 不但會縮水打折, 更甚之者, 會不納入計算。所以,要貸款,想清楚,不要輕易換工作。
筆者在實務中就碰過這樣個令借款者進退兩難的實例, 借款者在家高科技公司上班, 收入頗豐, 信用良好。 申請貸款過程一路非常順利。 誰知道在放款日的前個星期, 遭公司解雇, 拿不出最近的薪水單, 整個貸款因而凍結, 無法放款。 由這個案例中, 我們看到銀行的審核標準, 在於借款人的收入穩定, 而且要越來越好。 這樣的標準尤其適用在自雇主的自報收入上,稅後2年平均收入,應該是逐年好。放款銀行通常是用自雇人仕所報低的收入來計算;在計算收入和付債比例時, 稅前和稅後的收入, 又有實際上的差異。舉個例說,拿1099的貸款申請人,是用稅後的收入來計算貸款額度,拿W2的貸款申請人, 是用稅前的收入來計算貸款額。兩者在貸款額度的計算上, 是差很多的。 筆者建議,租金應實報,最好是賺。收支票,存銀行。維修發票留存檔。不要收現金。否則放款銀行會認為你的出租物業, 是負債, 而不是資產。
借款人對於資產的安排應該早作計劃,購房前3個月,應將頭款帳戶安排好。貸款銀行喜歡看到用於頭款的兌帳單,證明即Bankstatement,在買房前90天,60天,或30天,錢數早已躺在那裡備用,有其穩定性。 最忌諱的是借款人將資金動來動去,大進大出, 那是洗錢的徵兆。 更忌諱的是,不可有現金存入。 如果在銀行對帳單看到現金大筆匯入, 借款銀行一定會要求貸款申請人提出解釋, 甚至會因此而拒絕放款。不同來源的錢,應提早集中到借款人一個帳戶,最好是一個新開的帳戶。借款人必須要注意的是,投資屋不可有贈予的行為。投資者的頭款,備用月供,訂金都要100%來自借款人帳戶。只有自住屋和渡假屋可以有贈予。一般而言房屋抵押,區分成自住和投資兩個區塊,自住屋可貸80-95%。 投資屋可以貸到75%。標的物通常不允許有違規加建, 否則貸款的擔保品會有瑕疵。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀