漫談地產(貸款)系列之十八  外國人在美國置業的原因

開利地產負責人 李秉信

自2010年起，當洛杉磯的地產仍在谷底徘徊的時候， 其實， 一句地產業界的銘言正在巧巧的應驗著。 那就是， 「最壞的時機， 就是最好的時候」。 敏感的業者，早就感覺到， 似乎有一股來自國外龐大的資金， 在場外默默的蠢蠢欲動。 在那一段黑暗的歲月裡， 當美國屋主遍地哀鴻， 面臨是否要讓自己的物業被銀行收走， 或是咬緊牙根苦撐過關的艱難抉擇時。 筆者却嗅到了一股非常不尋常的氣氛正在醞釀著。 許多來自台灣的現金投資者， 透過重重的管道找到了筆者， 組成了貴婦團， 以及富二代炒房團，一批又一批像朝聖者般的登陸了洛杉磯， 並驚動了當時洛杉磯的地產界。

         那時候這批來自國外的現金客， 他們的最愛投資地區是可洛納(Corona)的新建社區。 這批 來自台灣的客人， 會很精明的用回報率， 來計算現金投入的回收， 並和投資台灣房市的回報率相互比較。 那段時間， 買家出手購置物業的態度是保守， 謹慎但是持續。當房市開始步入2011年第二階段的復甦，許多來自中國的投資者，已經成為洛杉磯房市復興的接手動力；他們或買房自住，或作投資，甚至只是為新賺得的財富尋找出路，這些行動都加速了洛杉磯房市的發展。這些買家的現金購買力極強， 對於物業的選擇性也頗具挑剔性。 通常他們的選擇比較侷限在高價，山上， 海邊及好學區。 幾乎所有華人聚集的高級住宅區， 更是他們在作選擇時不貳的考慮。 這些買家出手的態度， 可以用快， 狠， 準來形容。

    在市場上我們可以看到， 這四年來，華裔房地產經紀為這些來自兩岸的投資客大為忙碌， 能講兩岸三地多種語言的經紀， 更是如魚得水， 左右逢源。 尤其美國又適時的開放台灣赴美的免美簽， 以及放寬中國旅客來是美國的限制， 讓這些來自兩岸的買家， 幾乎可以用買張機票便可以來美國的容易性來形容，所以 這些資金幾乎沒有太多的困難， 就可以進入美國的市場。 這種如同久旱逢甘霖的明智措失， 不但為美國本土的旅遊業打了強心針， 更為洛杉磯的地產市場注入新的動力。 許多和兩岸關係非常良好的經紀人， 都異口聲的表示， 過去幾年，他們不但協助中國和台灣來客買房。他們更大膽的預測今年會去年更忙，成交的個案將會繼續增加。

     熟悉中國地產行情的專家說，中國投資客會來美國置產的原因是很簡單的。 因為中國大陸的房價看來已達到歷史的頂點，而房租的回報率也到了歷史的低點。 我們可以觀察到，中國的當局為了不讓房價漲到不可收拾的地步， 而造成房市的泡沫， 進而 削減中國的經濟成長率，許多打房抑價的措失都紛紛出爐。台灣去年方上路的奢侈稅措失， 目的也是在打房。 台灣和中國投資者為了確保房價上已漲足的利潤不被吞回，並為資金尋找出路。將目光投向外國的資產市場，是資產調控比率操作上，必然要遂行的動作。 然而，眼光放諸全球各個國家， 經過歐債風暴以後， 日圓資產又在狂眨， 能夠作為分擔資產風險的國家實在不多。 無可所選，美國絕對是一個可以當作資產比例調整主要地點。

      對於中國的買家而言， 喜歡在美國投資房地產的原因很多。 最讓中國投資客心動的是，美國房市才剛從谷回升，但升幅還不算太大，投資回報率仍然很高。不少洞悉先機的中國投資者，早於2010年房市蠢蠢欲動前，已經來洛杉磯地區和美國其他地區入市買房。地產專家指出，雖然很難準確計算外國投資者買房的數量，但估計達到四分一以上。洛杉磯的華人房地產經紀估計，在一些中國客喜歡的地區，每四名出價者之中就有一人是華裔。洛杉磯地區既有不少華裔人口，又有良好的天氣和學校，還有華人喜歡聚居靠海的爾灣，及大地大房的亞凱廸爾市， 聖馬利諾市， 及新移民喜群居的羅蘭崗市。 洛杉磯又有美國數一數二規模的國際機場， 離中國只有十四小時的機程。因此，洛杉磯無怪乎成為中國客的優先選擇地區。

      中國投資客深知， 以外國人的身份， 在美國貸款並不容易。 因此他們喜歡使用的現金交易，這也成為洛杉磯地區房市的新現象。根据統計，2012年加州售出的32%房子都是現金交易的，打破了加州地市的紀錄，其中洛杉磯地區就有5萬6000棟是現金交易的。現金交易也增加了買家之間的競爭，因為賣家傾向於選擇與現金客交易，所以那些沒有足夠現金的人就難以競爭。所以現在的市場出現了一種「先買再貸」的現象。 買家為了應付市場上充斥著現金客的新現象，沒有現金的買家想出一種對策：他們先向家人和朋友借錢，湊夠所需現金，然後與賣家作現金交易，買到房子後，再用房子向銀行貸款，借到錢後，才將錢還給家人和朋友。

   為什麼中國投資客喜歡在美國購置房地產， 以筆者觀察簡單的來說，大概有下列幾項優勢：

1。 毫無疑問的，美國具有世界最完善的地產法律，最穩定的社會環境和相對簡單的購房程序。 和許多國家比較起來，美國不是一個人治的國家。業主不用擔心因為法規的改變， 人為的操作， 或是得罪了主事者， 而讓自己的投資化為烏有， 在美國置產可以完全保障外國投資者的利益。

2。 目前美國房價低，以Norwalk諾瓦克市為例 ：二十萬就能擁有一棟獨立屋，三十萬可以擁有双層樓的度假別墅， 在北京， 這樣的資金卻只能買到一房或兩房的公寓。相較起來， 在美國持有物業的成本是低了許多。

3。美元眨值， 房貸利率偏低： 美元貶值為在美國購買房地產提供了低成本的購買機遇，而且房貸利率正處於美國地產史上的低點。 用房租付掉借錢買房的貸款利息後， 仍是有豐厚的利潤。 用銀行的資金買房， 不僅僅是個投資， 更是賺錢的生意。

4。 洛杉磯一個特有的現象， 就是有許多來自全美或是全球各地的外來客。尤其是來自墨西哥的勞工階層， 對於租賃需求旺盛。 這四年來， 雖然房價曾經一落千丈， 但在另外一方面，房屋租金却呈日益上升趨勢。 房租之於房價的回報是豐厚的，不但提昇了投資者置業的意願，得以保障投資者的租賃收益。

5。 有升值空間：根據經驗，凡是在房價低點逢低買進，日後絕對保障有一定的升值空間。 過去一年來， 房價約回升了百分之十五的滿足點。 觀察今年的房價走勢， 它的增值空間應該仍是超過百分之十，相較其他的投資產品， 這樣的漲幅是可觀的。