漫談地產(貸款)系列之九十  如何避免建築糾紛(1)

開利地產負責人 李秉信

    洛杉磯的建築及裝修業， 在這兩年中欣欣向榮。 不但擺脫次貸風暴以來的低迷景氣， 在市場上業者更發現， 建築承包商不但以高姿態， 冷面孔面對僧多粥少， 供不應求的裝修市場。 在實務上， 筆者發現， 許多屋主常常會有捨棄正規承包商不用， 卻吃足無照包商苦頭的實例。 上個星期 筆者為客戶詢問個急於開工的工地， 這位和筆者合作多年的執照包商， 告訴筆者最近工期竟然排到了四個月以後， 由此可見裝修包商的生意真是興旺。 而這樣的回答， 聽到後真讓人為之氣結。 許多客戶在購買物業以後， 急於在最短時間內完成裝修， 又不願花費較高的工資， 僱用有執照的建築承包商開工， 以為只要是裝修工， 就可以得到相同的效果。 殊不知這樣的作法是有風險的， 而且如果牽扯到工人的受傷， 而且承包商又沒有購買工商險的話， 這樣風險不但很大。 而且就像是無照開車般， 誰都不知道何時禍從天降，只是業主自己不自知， 還以為佔到了便宜， 省到了錢。

       僱用無照包商裝修最常發生的糾紛是， 就是這個工程在施工的程序上沒有保障， 如果發生工程糾紛，也沒有個可以向政府申訴， 要求索賠或是訴訟的正規部門。 在現今的裝修市場上， 無照包商無資料庫可以管理， 甚至許多工人， 拿了訂金就不再出現，常常會有詐欺的行為發生。 在實務上筆者常觀察到，不但是裝修工人可以不為完成的工程負責任， 甚至有些沒有牌照的裝修工人， 常常工程做到一半， 發現成本算錯， 恐怕會賠本結工。 不但丟下未完成的工地一走了之。 而且更麻煩的是， 如果無照包商和下包商，有工資及物料糾紛， 下包商追索無門， 業主物業的產權會被下包商登記建築債權， 那是另外一種法律上的糾紛。 正規的作法，而且對消費者有保障的制式流程是，當您的房子面臨找裝修承包商的問題時，應該要不厭其煩尋找， 並比較適合你裝修價位的建築商。 而且不要貪小便宜， 只是斤斤計較於包商的報價， 而是所報的價錢和承包的工程相比， 是不是貨真價實。

       在這裡說到個很重要的觀念，裝修業裡有個行規， 就是一分錢一分貨。 中國人說的好， 殺頭的生意有人做， 賠錢的生意沒人做。 建築包商不會賠錢這個定律，尤其是千真萬確的用在裝修業上。 筆者記得十年前在考建築包商執照時， 就有百分之三十考題在測試考生估計材料和成本的能力， 因為主考者知道，包商算錯成本， 是所有勞資糾紛的主因。 但是從另外個角度來考量， 業主希望花費最少的代價， 得到最多的建築成果。 不但在估價時， 對於裝修包商的報價殺價毫不留情， 包商為了爭取訂單， 只好忍痛流血接受。 但是可以預見的糾紛是， 這個差價會在以後業主追加的工程款裡， 逐一索回， 也埋下了工程糾紛的引火線。 為了避免工程發包以後， 兩造無謂的糾紛。 這是筆者的建議，建房前看清楚， 並比較建築商以往的作品。 詢問這個包商以前的客人， 是否和這個包商發生過工程上的糾紛， 最後是如何的解決。 正本之道， 就是尋找正規且有保險的建築商， 才能將工程糾紛發生的可能性降到最低。

    這是筆者多年在估價和報價的經驗， 提供給讀者作為選擇執照包商時的參考， 就是每個工程要給適合的包商作， 而且並不是每個工程都適合每個包商， 因為每個包商都有其專長所在。 以下這些注意事項是您首先需要考慮的， 所謂適合顧客裝修的價位，是指如果你要建一座房子或者進行一項裝修，最好找在你準備作的工程價格之上， 曾經作過同樣工程或是相同價格的包商， 要求他們提出報價。 合理的計算範圍， 是在曾經承包過你預估工程款1.5-2倍工程的建築商，才有資格作出報價。比如你預估有個要加建一千五百呎的購物商場工程， 算來算去20萬的工程費一定跑不掉。 這個時候，你選擇能夠報價的包商， 一定是要給能作比這個工程價格更高的建築商。 例如曾經承包過30萬以上工程的包商，是可以考慮的候選人。而不要貪小便宜，去給只能做10萬價位工程的建築商估價，以為可以藉機壓低工程費， 到時候反而得不償失。這樣選擇原則，基本上不會出什麼問題。 建房前看建築商以往的作品，因為如果看到建築商的作品，或者從其它人那裡了解到有關該建築商的工作，都會對將進行的工程有很好的把握，知道他們的水平如何。

    除了對該建築商的作品，有所了解知道建造水平和他們的口碑外，而且更重要的原則是， 這個包商的專長在那裡。 如同筆者的建築專長，是在酒店及購物商場的加建工程， 若是牽涉到立體停車場的建築， 在法規上可能就不夠熟捻， 憑白增加建築成本的風險。 相同的道理也可用在， 熟悉建築自用住宅的建商， 不見得是商業地產承包商的最佳選擇。 這樣的說法都還是侷限在紙上談兵， 不見具體。房主可以通過建築商的作品，了解他們的風格，以及他們的專長。這樣經過實務上的作品，可以找到符合自己相法的工作者，不會和自己所要的東西大相徑庭。 另外還可以通過推薦和介紹找到熟悉的人，不至於發生一些陌生人了解到房子結構，造成偷東西搶東西的情況。畢竟建商的素質相差很多， 而且許多小型包商習慣僱用臨時工人。 這些工作者的背景很難掌握清楚， 一有糾紛發生，常常人間蒸發， 頻增工程糾紛的變數， 拖長建築的工期。

        這是個制式的動作，不管是熟人介紹還是自己找來的公司，都要在開工之前，確定該建築公司或裝修公司的“身份”。 即是否有正規註冊，是否有保險，水電工等技術工人是否有執照和必要的資格證明。 這些資料在州政府的官方網站，都可以公開查詢。 在網上不但可查得到包商的執照號碼是否屬實， 更記載執照包商的違規紀錄， 其他消費者申訴案件。另外，在網上也查得到包商是否有購買工商保險， 及政府保證金。 這些資料， 都是保障消費者權益的重要憑據。 依照建築法規，該建築公司還要有必要的記錄，並能在整個工作過程中按照建築規範來操作。在這個查詢包商是否有執照過程中，能夠淘汰很多不正規不合格的承建者，保障房主的利益，還能在整個建築過程當中減少很多麻煩，比如工人若在您家裡施工的過程中有什麼危險，或發生意外等。 而且，在工程的每一項檢查中，這些不合格的建築商，都會有可能被檢查官勒令停工。