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漫談地產(貸款)系列之三十四 申請貸款的程序(1)
開利地產負責人 李秉信
美國金融業在三年前經歷次貸風暴後, 銀行在各個放款領域版圖, 作了一個大幅度, 大洗牌式的重整。 市場上出現殘酷的弱肉強食, 優勝劣敗的銀行併購案。 規模一個比一個大, 併購後銀行資本額及債信額,像天文數字般的被吹大, 令人嘖嘖稱奇。 唯一不變的道理是, 只要那家銀行的放款程序不健全, 做的越大,就必定倒得越快。 這是一個很簡單的邏輯,借款人用的是放款銀行資金, 做槓桿式財務操作來購買物業。 放款銀行將承作的貸款包裝成金融產品, 賺取其中的差額,賣到二級放款市場-房利美及房地美。
換句話說, 放款銀行也像是借款人一樣,用更大的槓桿財務方式, 套取資金,再借給新一批的借款人。 這樣接力式的不斷膨脹債信, 猶如一直在充氣的氣球一樣, 中間循環沒有間斷。當不良的債信, 開始違約不還款時, 滚雪球的債上債, 不但壓垮了借款人, 放款銀行, 連屬於投資者層面的二級放款市場-房利美及房地美也相繼倒閉。 所有的金融鏈,像是被針刺破的氣球般, 瞬間所有的榮景都成為泡沫。 這樣一個如海市蜃樓的金融風暴, 刺激整個金融主管機關, 針對借款和放款的程序, 大刀闊斧的做一個立法上的調整。
筆者在本文中, 將貸款的程序, 依照核準的步驟, 按步就班作條列式的介紹。 期待借款者在辦理貸款的流程中, 能夠粗俱一個概約的輪廓。 在適當的時候, 注意該留意的細節, 作出正確的決定, 才能夠成功的借到適合自己的貸款。依照現有的貸款程序制式規定, 貸款預先核準 (Loan Pre-Approval)是啟動整個貸款流程的初始點。 貸款經紀人須根據借款人提供的初步資料,核發預先核準的貸款書信。要注意的是, 這封貸款預先核準信,並不是貸款批核(LOAN APPROVAL), 而只是貸款經紀人,針對貸款人現在的工作狀況, 以及工資結構所作的預先核準。
筆者常見到的案例是,購屋者 拿著一封銀行所核發的貸款預先核準信, 信誓旦旦據理力爭的強調, 這是銀行要借他錢的保證書。 殊不知一切貸款的敲版訂案,只有在貸款公司的審核人審閱,並認可所有要求的資料後,貸款才會被批核。貸款批核還會包含發放貸款前借貸人必須滿足的條件。這是筆者曾經碰到的案例, 欲購屋者在拿到貸款預先核準信時, 本身是有一份穩定工作及還不錯的收入, 所以預先核準的貸款額度是相當不錯的。 誰知道世事無常難料, 當他在準備進入購屋程序的時候, 竟然被公司裁員。 穩定的收入變成了失業救濟金, 當然在這個時候, 借款者的貸款的條件, 已經完全改變了。
在貸款的流程中, 利率鎖定(Loan Lock) 是一個很重要的動作。您的貸款可以是鎖定固定利率或是浮動利率。在您選擇鎖定貸款利率的那一天,貸款經紀人將「鎖定」, 在您提出鎖定要求時的當時利率。若這是固定利率的鎖定, 這個將會是你十五年或是三十年不變的貸款利率。 貸款者須注意,鎖定期僅在特定時間內有效, 通常是二個星期。借款人務必詢問您的經紀人有關鎖定期的長短,以及貸款公司是否有鎖定利率的費用。越長時間的鎖定期, 所須預繳的鎖定費用就越高。 鎖定利率的過程像是賭博一樣, 你可能鎖高了或是鎖低了。 別看利率只差個一碼或是兩碼, 三十年累積下來所付出的利息差額, 也是非常可觀的。
在鎖定利率時,務必要求出具書面利率鎖定協議書,並且要有抵押貸款經紀人簽名。 在利率鎖定書上,並須詳細說明利率鎖定期限, 否則有的時候, 碰到利率急速上升的波段期, 若是借款者沒有存具書面利率鎖定協議書, 銀行不會承認之前口頭鎖定的較低利率。 在三個星期前, 美國的金融市場利率在極短時間內, 大幅爬昇。 筆者曾經遇到購屋者氣急敗壞的抱怨, 之前用口頭要求貸款經紀人鎖定的超低利率, 銀行竟然不承認。 殊不知在貸款的行業中, 口說無憑, 一切都得要有白紙黑字為證才算。
除了固定利率之外,您也可以選擇浮動貸款利率。這意味著貸款利率將設定在貸款成交當天的現行利率。記住,利率每天變化,有時一天變化幾次。您要與經紀人探討哪種方式最好。在鎖定利率的時候, 借款者必須瞭解到, 在現行金融法規中, 要求放款銀行必須如實告知年利率(APR), 所謂的年利率包括單利(simple interest rate)和一定的費用、佣金、成本及開支。與此相反,單利,也叫票率(note rate),並不包括這些費用。如果經紀人和貸款公司報給您利率,一定要問是單利還是年利率。利用年利率來對比不同單利、點數及其他收費的貸款。年利率較高的貸款可能會使您在整個貸款期間需支付更多。
借款人必須有這樣的瞭解,抵押貸款經紀人可能會向您收取貸款申請手續費(application processing fees)。您也可能會有估價(appraisal)和信用調查(credit inquiry)的開支。然而,如果抵押貸款經紀人向您預先收取除了估價和信用調查以外的其他款項,便應向房地產局查詢該經紀人是否被允許這樣做。貸款成交費可能會包括文件籌備(document preparation)、委托服務(escrow services)、產權保險 (title insurance)、公證服務(notary services)及記錄費(recording fees)。
您也可能會被收取火險或房屋險,可選的信用人壽或信用殘障保險,或受益人聲明等費用。您並非必須購買信用人壽或殘障保險。萬一您過世或成為殘障人士,信用人壽和殘障保險可以為您償付抵押還款。很多信用人壽和殘障保單都有局限性,叫做除外項目,可在多種情況下讓承保人免於支付。應確定您理解保單的條款,以及哪些是除外項目。您也可以通過標準定期人壽保險或殘障保險來保障財務不受殘障或死亡的影響。在購買信用人壽或信用殘障保險之前,應與定期人壽或殘障保單的價錢作出比較。此外借款人必須知道的是,很多貸款的費用都是以貸款金額為基礎的。通常,您借得越多,費用就越多。另外,法律規定,由持有加州房地產局執照的經紀人,承辦的第一抵押貸款費用限制在$30,000以下,次級抵押貸款在$20,000以下。
美國金融業在三年前經歷次貸風暴後, 銀行在各個放款領域版圖, 作了一個大幅度, 大洗牌式的重整。 市場上出現殘酷的弱肉強食, 優勝劣敗的銀行併購案。 規模一個比一個大, 併購後銀行資本額及債信額,像天文數字般的被吹大, 令人嘖嘖稱奇。 唯一不變的道理是, 只要那家銀行的放款程序不健全, 做的越大,就必定倒得越快。 這是一個很簡單的邏輯,借款人用的是放款銀行資金, 做槓桿式財務操作來購買物業。 放款銀行將承作的貸款包裝成金融產品, 賺取其中的差額,賣到二級放款市場-房利美及房地美。
換句話說, 放款銀行也像是借款人一樣,用更大的槓桿財務方式, 套取資金,再借給新一批的借款人。 這樣接力式的不斷膨脹債信, 猶如一直在充氣的氣球一樣, 中間循環沒有間斷。當不良的債信, 開始違約不還款時, 滚雪球的債上債, 不但壓垮了借款人, 放款銀行, 連屬於投資者層面的二級放款市場-房利美及房地美也相繼倒閉。 所有的金融鏈,像是被針刺破的氣球般, 瞬間所有的榮景都成為泡沫。 這樣一個如海市蜃樓的金融風暴, 刺激整個金融主管機關, 針對借款和放款的程序, 大刀闊斧的做一個立法上的調整。
筆者在本文中, 將貸款的程序, 依照核準的步驟, 按步就班作條列式的介紹。 期待借款者在辦理貸款的流程中, 能夠粗俱一個概約的輪廓。 在適當的時候, 注意該留意的細節, 作出正確的決定, 才能夠成功的借到適合自己的貸款。依照現有的貸款程序制式規定, 貸款預先核準 (Loan Pre-Approval)是啟動整個貸款流程的初始點。 貸款經紀人須根據借款人提供的初步資料,核發預先核準的貸款書信。要注意的是, 這封貸款預先核準信,並不是貸款批核(LOAN APPROVAL), 而只是貸款經紀人,針對貸款人現在的工作狀況, 以及工資結構所作的預先核準。
筆者常見到的案例是,購屋者 拿著一封銀行所核發的貸款預先核準信, 信誓旦旦據理力爭的強調, 這是銀行要借他錢的保證書。 殊不知一切貸款的敲版訂案,只有在貸款公司的審核人審閱,並認可所有要求的資料後,貸款才會被批核。貸款批核還會包含發放貸款前借貸人必須滿足的條件。這是筆者曾經碰到的案例, 欲購屋者在拿到貸款預先核準信時, 本身是有一份穩定工作及還不錯的收入, 所以預先核準的貸款額度是相當不錯的。 誰知道世事無常難料, 當他在準備進入購屋程序的時候, 竟然被公司裁員。 穩定的收入變成了失業救濟金, 當然在這個時候, 借款者的貸款的條件, 已經完全改變了。
在貸款的流程中, 利率鎖定(Loan Lock) 是一個很重要的動作。您的貸款可以是鎖定固定利率或是浮動利率。在您選擇鎖定貸款利率的那一天,貸款經紀人將「鎖定」, 在您提出鎖定要求時的當時利率。若這是固定利率的鎖定, 這個將會是你十五年或是三十年不變的貸款利率。 貸款者須注意,鎖定期僅在特定時間內有效, 通常是二個星期。借款人務必詢問您的經紀人有關鎖定期的長短,以及貸款公司是否有鎖定利率的費用。越長時間的鎖定期, 所須預繳的鎖定費用就越高。 鎖定利率的過程像是賭博一樣, 你可能鎖高了或是鎖低了。 別看利率只差個一碼或是兩碼, 三十年累積下來所付出的利息差額, 也是非常可觀的。
在鎖定利率時,務必要求出具書面利率鎖定協議書,並且要有抵押貸款經紀人簽名。 在利率鎖定書上,並須詳細說明利率鎖定期限, 否則有的時候, 碰到利率急速上升的波段期, 若是借款者沒有存具書面利率鎖定協議書, 銀行不會承認之前口頭鎖定的較低利率。 在三個星期前, 美國的金融市場利率在極短時間內, 大幅爬昇。 筆者曾經遇到購屋者氣急敗壞的抱怨, 之前用口頭要求貸款經紀人鎖定的超低利率, 銀行竟然不承認。 殊不知在貸款的行業中, 口說無憑, 一切都得要有白紙黑字為證才算。
除了固定利率之外,您也可以選擇浮動貸款利率。這意味著貸款利率將設定在貸款成交當天的現行利率。記住,利率每天變化,有時一天變化幾次。您要與經紀人探討哪種方式最好。在鎖定利率的時候, 借款者必須瞭解到, 在現行金融法規中, 要求放款銀行必須如實告知年利率(APR), 所謂的年利率包括單利(simple interest rate)和一定的費用、佣金、成本及開支。與此相反,單利,也叫票率(note rate),並不包括這些費用。如果經紀人和貸款公司報給您利率,一定要問是單利還是年利率。利用年利率來對比不同單利、點數及其他收費的貸款。年利率較高的貸款可能會使您在整個貸款期間需支付更多。
借款人必須有這樣的瞭解,抵押貸款經紀人可能會向您收取貸款申請手續費(application processing fees)。您也可能會有估價(appraisal)和信用調查(credit inquiry)的開支。然而,如果抵押貸款經紀人向您預先收取除了估價和信用調查以外的其他款項,便應向房地產局查詢該經紀人是否被允許這樣做。貸款成交費可能會包括文件籌備(document preparation)、委托服務(escrow services)、產權保險 (title insurance)、公證服務(notary services)及記錄費(recording fees)。
您也可能會被收取火險或房屋險,可選的信用人壽或信用殘障保險,或受益人聲明等費用。您並非必須購買信用人壽或殘障保險。萬一您過世或成為殘障人士,信用人壽和殘障保險可以為您償付抵押還款。很多信用人壽和殘障保單都有局限性,叫做除外項目,可在多種情況下讓承保人免於支付。應確定您理解保單的條款,以及哪些是除外項目。您也可以通過標準定期人壽保險或殘障保險來保障財務不受殘障或死亡的影響。在購買信用人壽或信用殘障保險之前,應與定期人壽或殘障保單的價錢作出比較。此外借款人必須知道的是,很多貸款的費用都是以貸款金額為基礎的。通常,您借得越多,費用就越多。另外,法律規定,由持有加州房地產局執照的經紀人,承辦的第一抵押貸款費用限制在$30,000以下,次級抵押貸款在$20,000以下。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀