漫談地產(貸款)系列之五十六  簡介2014年房貸新標準及應對之道

開利地產負責人 李秉信

            隨著美國的經濟逐漸改善， 失業率也在降低， 房地產市場的信心也在逐步的恢復中。 然而， 經濟的好轉也代表著市場的購買力增加， 通貨膨脹的壓力也隨之而來。 我們看到從2013年年底以來， 美國政府有計劃的在縮緊銀根。對於許多有意在2014年購屋的消費者而言， 年初房貸業務將會有重大改變。 因此在2013年底出現了一股購屋潮，細究這些購屋者急著趕緊出手的原因， 多少也和風聞了2014年的貸款政策方向出現改變。 趁著銀行尚未改弦易轍之前，趕快先圓了購屋夢， 免得夜長夢多。 然而政策改變， 並不是代表著消費者就借不到款， 而是需要評估購屋計畫。從2014年1月10日起，消費者財務保護局(Consumer Financial Protection Bureau)將改變對合格房貸(qualified mortgage)的定義，而很多消費者可能不符合新規定。

     合格房貸是符合新標準的貸款，這些新標準旨在確保借錢的屋主有能力償還貸款。合格房貸的年利率(APR)，必須在年度優惠利率的1.5個百分點之內。還款期不能超過30年，點數和費用不能超過房貸欠款的3%，不能有負攤還(negative amortization)或純利息還款。其實這些政策， 主要是針對日漸加溫的房地產市場而來。 畢竟次貸次貸風暴，就是來自消費者借了一個自己都還不起的貸款， 在經濟走勢急轉直下的時候，消費者紛紛放棄物業， 宣告破產。此外另外一個助漲法拍的趨勢， 是來自於有負攤還(negative amortization)，或純利息還款的貸款產品。 這樣的貸款， 在還款的初期， 負擔是不重的， 常常讓借款者誤以為自己有能力承擔。 當貸款利率往上漲的時候還款就會出現問題。

       雖然新規定不受消費者控制，但是準備今年購屋者， 在申請購屋貸款前， 還是可以做以下的準備工作。 在貸款的領域裡， 一個很重要的原則， 就是不要借到個 自己還不起的貸款。 對於不明白的條款以及產品，就是要提出問題， 而且要打破沙鍋問到底。 貸款的法規非常嚴緊， 而且產品多樣。 差一個條件， 累積下來的還款就差很多。有的時候那樣的瑣碎及細微處，就是連貸款專員自己都清楚，反而誤導了消費者。 有意購屋者若不了解新規，應儘量提問。首次買房的人可能不熟悉房貸的很多名詞，例如，放貸業者要求你降低債務對收入的比率(debt-to-income ratio)，這個比率是指你有多少收入用來支付學生貸款、討債帳戶、賠償和其他債務。而且又區分為前端債務比， 以及後端債務比。

    同樣的， 許多借款者不知道點數對於降低利率， 可以發揮一定程度的效果。 但是這樣的降低利率，對於長期持有物業的人比較有利， 而短期持有物業者， 點數降利率的效果有限。 然而其中點數拿定的界限是什嗎？是不是可以把這樣的成本， 轉嫁給賣方。往往又是另外一種講究。 所謂一個點是貸款的預付利息，等於貸款的1%。如果借錢民眾希望利率更低，就可支付點數來降低利率。而在實際的物業交易市場這筆費用往往是買方和賣方可以討價還價的空間。 在許多政府擔保及政府保險的貸款產品中， 對於點數在交易上所佔的比例， 都有法令上的規定。

      借到一個適合自己貸款產品的關鍵， 在於應多打聽各家銀行提供的房貸。 雖然說是每一家銀行經營的理念都有所不同，但是針對利率呈現上揚的趨勢， 銀行越來越想把資金放出套利。消費者可把打聽房貸資訊集中在幾周內進行，以減輕對信用分數的影響。查詢信用是影響信用分數的一大因素，太多查詢有害信用。短時間內進行的多次查詢算是一次，如此可讓消費者找到最划算的房貸，同時不影響信用分數。貸款是一個很現實的行業， 信用不佳以及收入不高， 銀行怎麼敢借你錢呢? 因此處理債務， ‧以及結構化自己的債務， 是能夠借到錢的捷徑。 在要購屋的前半年， 儘可能減少債務。 如果自己的收入不高，千萬不要在購屋前， 又用分期付款買了車及買了傢俱。 當信用調查報告下來， 收入和債務相對的比率太低， 都會影響到放款額度。

    特別是有意購屋者，必須注意到今年房貸政策的走向。根據新房貸的新規定，屋主的債務對收入比率必須是43%或更低，這裡的債務不止是現有的債務，還包括未來的房貸還款、贍養費或學生貸款。若打算一、兩年內買房子，現在開始管理債務一定有幫助。否則收入和債務相比下， 貸款額度會受到影響。 現在銀行放款開始收傘， 但是還沒有太嚴。 有意購屋者， 趕快開始辦手續。 在新的房貸規定下，需要申請者提供很多文件，申請者應向放貸銀行問清楚，同時為了回答銀行的問題，消費者也應了解自己的信用狀況。消費者每年可向三大信用局要一份免費信用報告，開始購屋過程前先深入了解該報告。

    雖然說是公債值利率最近悄悄上揚，房貸利率也在最近一周提升，30年固定利率從4.29%升至4.66%，達到今年1月4日結束的那一周以來最高。但是讀者很難想像30年房貸的固定利率超過18%，但這是1981年10月購屋者面臨的現實。在1980年代初，聯邦準備理事會對高達雙位數的通貨膨脹宣戰，調高利率，結果房貸利率衝至18.45%。讓我們看看房貸利率如何影響每月還款，以及怎麼做可省錢。1980年代初，高利率對房市造成負面效應，多數美國人根本買不起房子，房屋銷售經過多年才回升。目前，利率接近歷史低位有幾個原因，主要是聯邦準備會致力壓低利率以利經濟復甦。很多有意買房的人，把低利率視為非常重要的因素。不過誰都很難預測利率長短期的走向，所以認為目前低利率會持久是不對的。所謂花開堪折直須折， 莫待花落空折枝。 趁著利率仍低， 房價合理，只要有計劃,現在仍舊是進入物業市場的好時機。