漫談地產(貸款)系列之六十九   產權登記上的講究

開利地產負責人 李秉信

許多買主在購買新屋以後， 產權完成過名手續， 在兩個星期之內都會收到一兩封正式的通知。 從信封上來看，好像是政府發出的信件，警告屋主仍有幾項手續尚未完成。有時更會煞有介事的將買主屋契的副本附在信件上，信內指出會為大家辦理一種手續，稱為 Homestead Declaration，來保存該房屋的淨值。 這個宣告的主要立意， 是以防屋主將來被人追債時，該房屋至少有五萬美元的淨值是不會被債主取走，而已婚夫婦則有七萬五千美元的保障，至於六十五歲以上、或有殘障人士，則有十萬美元保障。要做這種手續，對方是要收取數十美元的費用。 許多新買主常在詢問， 究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration? 這是不是在法律上規定買主必須做的登記？

         在維護屋主的權利上，  Homestead確是法律上給予業主的一種保障。除非屋主欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support)；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，Homestead保障條例就可以予屋主五萬至十萬美元保障。但是Homestead 保障是對於任何人， 想要在何時候登記都是有效的，無需預先申請或是有時間限制。 換句話說， 就算你在購買物業時沒有登記，將來一旦有需要時才辦理，也不會太遲，因為這項保障是不會失去的。因此，當大家收到這類信件，不論它如何像是政府的公函，其實都是一些私人公司想賺取大家數十美元的費用，為大家做了這份文件及作出登記；一般情況中，大家是無需理會這類廣告信。

       在美國地產登記制度中，強迫共同業主出賣物業是一件不容易的事情。如果登記人與其他人共同擁有地產物業，將來彼此關係萬一出現破裂時，可能會有一些最初並未意料到的問題出現。例如，其中一位業主，可以不作聲，也不需要其他業主同意的情況中，將其個人的一份產權，轉讓給其他人。即使夫婦用共同擁有形式(Joint Tenancy)，所擁有的物業，也可能其中一個配偶，自己做一份Quit-Claim Deed，而單方面將共同擁有權改為其他方式擁有；例如Tenancy-In-Common，就會令將來承繼遺產時，產生不可預見的問題。因此許多人在選擇共同持有物業時， 傾向於先成立一家公司， 再以公司的名義持有物業。 中間任何股東的持有比例改變， 只須透過公司章程更改股東持股比例， 不會影響到物業持有人， 就是這家公司對於物業持有的權利。

     此外，尚有一種情況，也是筆者最近在實務上，一位客戶所面對的問題。 許君當初與一位朋友合夥投資在一個法拍物業，本來說好在房市回春以後， 就出售圖利。後來雙方的認知不同， 一個想賣獲利落袋， 另外一個朋友認為所賺不夠， 應該要有耐心稍後再賣。 雙方認知不同頻生口角， 而導致關係破裂。這位朋友要求將物業出售，讓他可以取回當初投入的資金，但對方予以拒絕。許君非常困擾， 就教於律師如何拆夥， 取回當初投入資金。在此情況中，由訴訟的方式取回投入成本的程續是相當棘手的。如果雙方沒法達成協議，就應該找律師做一個強逼拆夥的訴訟(Partition Lawsuit)，由法庭下令去出售物業。物業出售後， 所得價金扣除所有的費用， 法院的開銷， 再分給合夥人。 這個過程不但戎長， 而且花費很大。因此，大家使用共同擁有形式，來與其他人，特別是非配偶合資投資地產物業，都要預先考慮清楚。

        常常在作交易的地產經紀都知道， 只要你有物業的買賣， 所有物業產權資料都是公開的， 沒有保密性可言。 在美國大家對於私隱權(Privacy Right)可能相當重視，因為擔心不法分子取得個人資料而犯法。不過，一些在政府部門的檔案紀錄或資料，依法是作為公眾資料，根本無法保 密。加州是一個所謂紀錄公開(open records)的州，包括出生、婚姻、死亡、房屋轉讓、房屋貸款、抵押、產權；甚至房屋本身的資料，包括地址、政府估值、物業稅、以及過去交易紀錄等，除了少數特殊情況外，大多數是公開的，任何人都可以去有關部門查詢。許多人在登記物業時， 為了保護隱私， 常常先成立公司， 買主退身為公司股東，再用公司的名義持有物業， 來隱密業主持有物業的隱私。 但是有一好， 就不會有兩好。 但是這樣的作法，就無法讓持有人享受自用住宅稅務上的優惠。

       華人喜歡用 QUIT CLAIM的方式， 來作變相型， 持有股東內部股份比例上的轉移。 但是這樣的作法， 會產生許多的後遺症。 筆者有個客人陳君，與其他人共同擁有物業，但是因為過戶時間緊迫， 來不及成立公司過名， 就乾脆以所有買主名義過戶之。後來因為各種原因，其中一位業主吳君決定除名，於是股東決議做一張放棄產權契約(Quit Claim Deed)，然後在縣政府做登記手續。過了數個月之後，陳君決定到銀行辦理重貸手續，產權公司(Title Company)在發出產權保險之前，要求吳君簽署一分文件，證明他真是在自願及理性的情況下，放棄產權。由於兩人關係已經破裂，所以吳君不肯合作，令陳君辦理重貸時出現問題。這段時間陳君所面臨的壓力及折磨，是外人所無法體會的，。 陳君不但得拉下臉來。 懇求吳君不計前嫌， 寫個書面證明， 陳述是自願放棄。 更擔心等待時間太長， 錯過鎖定最好利率時機。

       但是， 站在產權公司的立場，產權公司為了保障自己所保對象，沒有身陷在法律糾紛中。在產權保險的規定裡， 每一段更改業主名字的過程中， 都應該要有保險， 以避免物業身陷潛在未登記的訴訟， 買主不知道， 或是產權公司不知道。 持有人在股東內部協議，有過修改的情況之下，都應該向產權公司提出證明， 陳述所採取任何放棄權利措施，都是所有股東一致同意，來確定產權並沒有任何的爭議，或不清楚的可能。 產權公司只有在一切的可疑過程，全都清楚解釋以後，然後才會發出產權保險。所以在地產實務上，比較會減少糾紛的作法， 就是要辦理放棄產權契約時，如果放棄產權的一方，將來是會搬到國外居住。或者是任何將來， 都有發生不合作的可能性前，應該考慮找律師辦理除名手續。 或是在除名的時候，同時進行重貸手續，以免日後出現上述的情況。