漫談地產(貸款)系列之六十七 淺談物業改建工程
開利地產負責人 李秉信
從今年的三月份起, 房地產的市場漸趨熱絡。 許多賣主總是想把物業好好的整修,再掛牌上市, 一定可以賣個好價錢。 更有許多買主, 在物業成交以後, 依照自己的期待, 像畫家一樣隨心所欲的發揮, 這裡蓋間房, 那裡加個廁所。 但是在實務上,絕大部份屋主對於整修觀念, 都是有限的。 常常自以為是, 按照自已的喜好, 僱用工人就逕行開工。 筆者就有個客戶, 在安那罕市買個有大地的小房子, 因為價錢買得很便宜,就期待在現址上多蓋些空間, 增加活動範圍。 交屋以後, 馬上僱用工人,有模有樣的在後院蓋起獨立後屋。對於有執照的建商而言,每日都同房屋打交道,多少也知道房屋維修或改建時,那些項目需要向市府或郡政府申領維修許可證,那些不需要。 逕行開工這樣的作法是有風險性的,常常會招致鄰居的檢舉, 市政府建管單位登門下令停工。 若在檢察之後, 發現結構不合建築法規, 更會導致勒令拆除的下場。
建築的法規多如年毛, 但是萬變不離其本, 建築法規最重要的精神,就是在於安全上的考量。 筆者將下面將一些基本的項目,與大家分享。由於居住的城市、地區不同,不敢說各地政府的條例完全相同,只供參考,最穩當的方法,仍然是抽身前住當地的房屋部門(Home Inspection Dept。) 去了解具體做法。這是個很簡單的判斷準則,所有水電、煤氣、排污等改動。 都是需要申領維修許可證。不要以為自己懂一點水電, 就可以自己搞一搞,但凡要移位改道,必需經市政府許可證批核部門許可才屬合法,並要所屬部門(房屋、水電或排污部) 派員檢驗合格才算通過。就拿水管的規格來說, 主水管的尺寸要求就和分水管不同, 更徨論主排水管和分排水管的尺寸, 更是天差地別。 這樣在尺寸上的差距, 會影響到安全上不同的考量。 這樣的知識, 也只有執照建商才能充份掌握。
有些屋主知道, 僱用有執照建商加建和改建, 費用是很高的。 業主為了節省成本, 知道市政府建築條例中,可以讓屋主申請業主房屋維修許可證(Owner Permit),但規定必須是業主自己做,才屬合法。如業主自己申請業主房屋維修許可證,卻私下僱請無牌人士去做,一旦查出,實屬違法。有一個例子,一位屋主自行申請許可證改造地基,但私下聘請一位無牌工頭,帶幾位廉價勞工做挖泥搬運、灌漿紮鐵等工程,結果一位勞工駕駛鏟泥車倒退,不小心撞到隔壁鄰居的磚牆,車毀牆倒, 工人也受了傷。由於勞工沒有保險,沒有身分,而所租用的鏟泥車公司,也有合約明文不會負責,鄰居當然就矛頭直指這位房主,法庭最後判定房主有不可推卸的責任,並且必須賠償受傷勞工醫葯費。 屋主本是為了想省錢, 以為申請業主房屋維修許可證, 就可半懂不懂的完成工程。 殊不知這樣的作法風險很大, 中間發生不可預期的差錯,結果輸了官司還要罰錢。
最近在市面上,有許多節能門窗的產品陸續上市。 許多屋主覺得產品這麼好, 又可以節省電費, 便自己去工廠訂了產品,僱用沒有執照的工人直接安裝。 但是有許多業主都不知道,更換向外門窗需要業主房屋維修許可證。 尤其最近兩年通過的建築法規,都要求每個臥房, 都須裝設有符合逃生規定尺寸的大窗戶。 如果裝設鐵窗, 必須要有能從內打開的特殊裝置。一般而言, 業主要更換大門或窗戶的工程,都會僱請門窗公司去做,因為門窗公司本身他們有合法執照,而且有申請許可證,所以業主應該放心。就算有工程承包商接下工程,多半會向專業的門窗公司訂購和安裝,而一般裝修人員只做善後的收尾工作,門窗的安全責任仍然是由門窗公司負責。所以這是個很重要的觀念, 業主在從事裝修時, 不能純粹只是由價錢便宜考量, 更要顧慮到符合法規及合法性。 否則被人舉報須要拆除, 從新安裝的過程耗力傷神, 如同經歷了場惡夢。
在裝修的各種項目中, 業主必須知道,房頂瓦面更換一定要許可證。 一般而言,瓦面的壽命約在十五年以內。 也就是說,在更換屋頂的十五以後, 物業就會有漏水的可能。 在裝修工程的領域中,瓦面更換是一件危險但重要的工程,除了專業外,安全施工也是一件非常重要的事,因為這是個須要爬高的工作,而且也需要專業的執照和技術。一般人要小心,即使只是更換一、兩塊受損的瓦片,也必需要有牌照和經驗的師傅去做。另外個要爬高的工作是外牆油漆, 一般而言不需要許可證。 如果樓層不高, 不論是裡牆和外牆的油漆,一般都不需要領取許可證。但這只是針對單幢、兩層以下的房屋而言,如果超過兩層或更高的房屋,當然要聘請專業的油漆公司,有許可證情況下,還要建築棚架才能進行。在實務上,也曾發生過, 業主為省錢, 僱用沒有執照和保險的工人,油漆二樓外牆時,意外墮地身亡的事故, 而造成屋主巨額的賠償責任。
另外個華人喜歡耗資的改建工程, 就是建築前後花園的圍牆。 一般而言只要圍牆高度超過6呎,需要申領許可證。 也就是說在前、後花園的周圍加欄竿, 原則上低於六英呎, 是不需要向市府申領許可證。但如果前花園圍築欄竿,又貼近公共行人道少過一英呎的,就需要向政府的另一個部門 (Engineering Dept) 路政工程部提交申請,要求他們派人前來視察,看看打算安裝的欄竿,是否傷害到緊貼在行人路邊的地下管道, 因為往往要鋪設欄竿時,地基部份需要挖深和灌水泥,另外超過6呎以上的欄竿或欄板, 就必需要獲批准才能興建。此外,加建階梯或小徑由行人道通住房屋,原則上,只要離開房屋,不直接影響房屋,無需申請許可證。因為通過房前、房後的花園土地,只作為是花園設施的一部份。 但如果建造階梯時,就必需依照梯級的正常規格去做,太短、太高、太長都會引致訪客或自己人絆腳而跌傷, 是業主自己必須要留意的。
最近建築市場上的裝修工程, 一窩蜂的傾向加建車房。 不論是單車庫改建成雙車庫,或者是雙車庫改建成三車庫。 只要是申請合法的車庫加建,就必需要申請許可證。 在車庫改建的設計中,特別講究車輛在進出車庫動線的空間, 在法規上有嚴格的尺寸要求。而且需要有執照的設計師,將加建前後的設計圖,呈送給許可證審核部門審閱,看是否設計符合政府各項條例和規定,特別是一經申請,就需要政府三個部門(房屋、水電和排污) ,分兩次檢驗所有工程, 看看每一步驟是否有依標準去做,否則隨時會要屋主拆卸重建。原則上車房土庫是絕對禁止安裝煮食爐頭的,即使是洗手盆、廁所等都必需依足獲批核的圖則位置和規格安裝。尤其在某些城市嚴禁車庫住人, 牆壁是不可以完成的。
總之在裝修的項目中,凡所有水電、煤氣、排污等改動均需要申領維修許可證。申領許可證,雖然是比較麻煩的事,但為了保証房屋在合格安全的情況下使用,辛苦麻煩一點還是值得的。當申請許可證、表格有問到整個工程估計要花費的費用,在完工批核了以後,政府會寄信來查問:工程花費金額如何,如果你填報的數字不合乎常理,政府會依據常規幫你定價,而這個數字會加到你的房屋的估稅值中,也就是下一年度的地稅自然就增加了。不過如果賣屋時,增值稅卻可以交少些。
從今年的三月份起, 房地產的市場漸趨熱絡。 許多賣主總是想把物業好好的整修,再掛牌上市, 一定可以賣個好價錢。 更有許多買主, 在物業成交以後, 依照自己的期待, 像畫家一樣隨心所欲的發揮, 這裡蓋間房, 那裡加個廁所。 但是在實務上,絕大部份屋主對於整修觀念, 都是有限的。 常常自以為是, 按照自已的喜好, 僱用工人就逕行開工。 筆者就有個客戶, 在安那罕市買個有大地的小房子, 因為價錢買得很便宜,就期待在現址上多蓋些空間, 增加活動範圍。 交屋以後, 馬上僱用工人,有模有樣的在後院蓋起獨立後屋。對於有執照的建商而言,每日都同房屋打交道,多少也知道房屋維修或改建時,那些項目需要向市府或郡政府申領維修許可證,那些不需要。 逕行開工這樣的作法是有風險性的,常常會招致鄰居的檢舉, 市政府建管單位登門下令停工。 若在檢察之後, 發現結構不合建築法規, 更會導致勒令拆除的下場。
建築的法規多如年毛, 但是萬變不離其本, 建築法規最重要的精神,就是在於安全上的考量。 筆者將下面將一些基本的項目,與大家分享。由於居住的城市、地區不同,不敢說各地政府的條例完全相同,只供參考,最穩當的方法,仍然是抽身前住當地的房屋部門(Home Inspection Dept。) 去了解具體做法。這是個很簡單的判斷準則,所有水電、煤氣、排污等改動。 都是需要申領維修許可證。不要以為自己懂一點水電, 就可以自己搞一搞,但凡要移位改道,必需經市政府許可證批核部門許可才屬合法,並要所屬部門(房屋、水電或排污部) 派員檢驗合格才算通過。就拿水管的規格來說, 主水管的尺寸要求就和分水管不同, 更徨論主排水管和分排水管的尺寸, 更是天差地別。 這樣在尺寸上的差距, 會影響到安全上不同的考量。 這樣的知識, 也只有執照建商才能充份掌握。
有些屋主知道, 僱用有執照建商加建和改建, 費用是很高的。 業主為了節省成本, 知道市政府建築條例中,可以讓屋主申請業主房屋維修許可證(Owner Permit),但規定必須是業主自己做,才屬合法。如業主自己申請業主房屋維修許可證,卻私下僱請無牌人士去做,一旦查出,實屬違法。有一個例子,一位屋主自行申請許可證改造地基,但私下聘請一位無牌工頭,帶幾位廉價勞工做挖泥搬運、灌漿紮鐵等工程,結果一位勞工駕駛鏟泥車倒退,不小心撞到隔壁鄰居的磚牆,車毀牆倒, 工人也受了傷。由於勞工沒有保險,沒有身分,而所租用的鏟泥車公司,也有合約明文不會負責,鄰居當然就矛頭直指這位房主,法庭最後判定房主有不可推卸的責任,並且必須賠償受傷勞工醫葯費。 屋主本是為了想省錢, 以為申請業主房屋維修許可證, 就可半懂不懂的完成工程。 殊不知這樣的作法風險很大, 中間發生不可預期的差錯,結果輸了官司還要罰錢。
最近在市面上,有許多節能門窗的產品陸續上市。 許多屋主覺得產品這麼好, 又可以節省電費, 便自己去工廠訂了產品,僱用沒有執照的工人直接安裝。 但是有許多業主都不知道,更換向外門窗需要業主房屋維修許可證。 尤其最近兩年通過的建築法規,都要求每個臥房, 都須裝設有符合逃生規定尺寸的大窗戶。 如果裝設鐵窗, 必須要有能從內打開的特殊裝置。一般而言, 業主要更換大門或窗戶的工程,都會僱請門窗公司去做,因為門窗公司本身他們有合法執照,而且有申請許可證,所以業主應該放心。就算有工程承包商接下工程,多半會向專業的門窗公司訂購和安裝,而一般裝修人員只做善後的收尾工作,門窗的安全責任仍然是由門窗公司負責。所以這是個很重要的觀念, 業主在從事裝修時, 不能純粹只是由價錢便宜考量, 更要顧慮到符合法規及合法性。 否則被人舉報須要拆除, 從新安裝的過程耗力傷神, 如同經歷了場惡夢。
在裝修的各種項目中, 業主必須知道,房頂瓦面更換一定要許可證。 一般而言,瓦面的壽命約在十五年以內。 也就是說,在更換屋頂的十五以後, 物業就會有漏水的可能。 在裝修工程的領域中,瓦面更換是一件危險但重要的工程,除了專業外,安全施工也是一件非常重要的事,因為這是個須要爬高的工作,而且也需要專業的執照和技術。一般人要小心,即使只是更換一、兩塊受損的瓦片,也必需要有牌照和經驗的師傅去做。另外個要爬高的工作是外牆油漆, 一般而言不需要許可證。 如果樓層不高, 不論是裡牆和外牆的油漆,一般都不需要領取許可證。但這只是針對單幢、兩層以下的房屋而言,如果超過兩層或更高的房屋,當然要聘請專業的油漆公司,有許可證情況下,還要建築棚架才能進行。在實務上,也曾發生過, 業主為省錢, 僱用沒有執照和保險的工人,油漆二樓外牆時,意外墮地身亡的事故, 而造成屋主巨額的賠償責任。
另外個華人喜歡耗資的改建工程, 就是建築前後花園的圍牆。 一般而言只要圍牆高度超過6呎,需要申領許可證。 也就是說在前、後花園的周圍加欄竿, 原則上低於六英呎, 是不需要向市府申領許可證。但如果前花園圍築欄竿,又貼近公共行人道少過一英呎的,就需要向政府的另一個部門 (Engineering Dept) 路政工程部提交申請,要求他們派人前來視察,看看打算安裝的欄竿,是否傷害到緊貼在行人路邊的地下管道, 因為往往要鋪設欄竿時,地基部份需要挖深和灌水泥,另外超過6呎以上的欄竿或欄板, 就必需要獲批准才能興建。此外,加建階梯或小徑由行人道通住房屋,原則上,只要離開房屋,不直接影響房屋,無需申請許可證。因為通過房前、房後的花園土地,只作為是花園設施的一部份。 但如果建造階梯時,就必需依照梯級的正常規格去做,太短、太高、太長都會引致訪客或自己人絆腳而跌傷, 是業主自己必須要留意的。
最近建築市場上的裝修工程, 一窩蜂的傾向加建車房。 不論是單車庫改建成雙車庫,或者是雙車庫改建成三車庫。 只要是申請合法的車庫加建,就必需要申請許可證。 在車庫改建的設計中,特別講究車輛在進出車庫動線的空間, 在法規上有嚴格的尺寸要求。而且需要有執照的設計師,將加建前後的設計圖,呈送給許可證審核部門審閱,看是否設計符合政府各項條例和規定,特別是一經申請,就需要政府三個部門(房屋、水電和排污) ,分兩次檢驗所有工程, 看看每一步驟是否有依標準去做,否則隨時會要屋主拆卸重建。原則上車房土庫是絕對禁止安裝煮食爐頭的,即使是洗手盆、廁所等都必需依足獲批核的圖則位置和規格安裝。尤其在某些城市嚴禁車庫住人, 牆壁是不可以完成的。
總之在裝修的項目中,凡所有水電、煤氣、排污等改動均需要申領維修許可證。申領許可證,雖然是比較麻煩的事,但為了保証房屋在合格安全的情況下使用,辛苦麻煩一點還是值得的。當申請許可證、表格有問到整個工程估計要花費的費用,在完工批核了以後,政府會寄信來查問:工程花費金額如何,如果你填報的數字不合乎常理,政府會依據常規幫你定價,而這個數字會加到你的房屋的估稅值中,也就是下一年度的地稅自然就增加了。不過如果賣屋時,增值稅卻可以交少些。