漫談地產(貸款)系列之九十七  申請貸款的技巧(1)

開利地產負責人 李秉信

 

美國的貸款環境，經過這次次貸金融風暴和信用危機後，放款銀行對 房屋貸款的審核手續，較之前嚴格很多， 而且要求的文件也非常的完備及嚴謹， 看起來好像沒有甚麼模糊及通融的空間。然而在現實的環境裡，無可諱言的， 絕大多數的買主， 在購屋時都是需要貸款的。 而且大部分申請人的貸款額度，都是超過百分之七十五以上。 面對貸款資格的審核， 以及起文件上的補全， 幾乎是每個買主在購買過程中，必須要經歷的程序。 展望2015年放款銀行的要求標準， 看起來只會比較嚴格， 似乎沒有任何放鬆的跡象。 而且許多貸款資格管理的法規，正在醖釀立法中。 然而現今的利率， 仍是處與歷史上的低點， 不在這個時候善用財務槓桿的優點， 實在是太可惜了。 而且購物貸款所報繳利息，有許多稅務扣抵上的優勢， 深受中產階級的歡迎， 更是架構退休計劃的完美組合。

     筆者認為， 買主想要取得最好 的貸款方案和利率，就是要對自己本身具有的條件， 有更深刻的瞭解。 而其中幾個關鍵因素，取決於筆者為文的以下幾個因素， 買主必須及早做好準備，不可以等閒視之。 中國人常說的，書到用時方恨少， 平時不燒香，臨時抱佛腳。 這句話用在現在的貸款環境， 似乎有異曲同工之妙。 許多貸款者發現，想要借錢的時候， 資格就是差距那麼一點點。 所謂未雨綢繆及早準備，有心購屋者， 在申請貸款前，花點心思瞭解每個貸款資格的要求重點， 及早準備， 借一個自己能力所及， 能夠還清的貸款， 是個完成美國購屋夢的重要動作。 一言以蔽之，在所有的貸款資格要求中， 借款者良好的信用， 是一個最重要的要求及前提。這是一個制式的動作，所有借款人在申請貸款時， 必須通過個人社會安全號碼的審查，獲得 來自三大信用評估公司的個人信用報告分數， 放款銀行才會做出一個核准的決定。

    目前 所有銀行在審核的流程中，都會採取3份報告中的中間值作為信用審 定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並 評估貸款人將來準時還款的可能性。許多人常常會質疑， 為甚麼信用調查， 在申請貸款時， 佔有這麼重要的分量？這樣的瞭解，要從美國的文化思考邏輯說起。 對於絕大多數的貸款人而言， 貸款額度通常是他們人生最大的債務負擔。 所以放款銀行會非常的謹慎檢視， 借款人是不是一個負責任，而且謹守承諾的人。 所以當放款銀行在判斷申請人的資格時， 會從申請人過去支付賬單的行為模式， 來推斷， 貸款人是不是會準時的支付房貸分期付款 。 而且借款人過去的行為模式， 通常會非常準確的展現在將來的還款動作上。 對於借款人而言，高的信用分 數，通常代表著他們是個可靠的人。不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸 款利率。

    筆者在貸款實務上， 常常會遇到客人詢問， 我可以借到一個甚麼樣利率的貸款？其實這個問題， 在看到信用分數之前，是不容易回答的。 嚴格地來說， 不同的信用分數及還款能力， 就牽涉到不同的貸款利率及貸款產品。 所以每個銀行都非常注重貸款申請人的信用指數，這個信用指數，是基於下列幾個項目的評估。 而其中最重要的內容， 就是信用報告上的付款歷史， 這也是貸款銀行最注重的項目， 也決定了借款人是否能通過貸款的最初審核。一般而言信用報告通常會表列以下幾個項目， 申請人是否按時付款? 是否有晚付的習慣? 遲付的次數是不是頻繁? 更進一步地研究是， 借款人是 30天，60天，90天晚付? 還是從來不付？欠債的行為模式 持續多久? 是今年欠債還是去年欠債? 由以上信用資料歸納， 更進一步地結論是， 債務的累積是否有破產紀錄? 是否有被債務人追債? 在法院，國稅局有無欠錢記錄? 是否欠付小孩譫養費等等。

    在所有的信用記錄中，房屋貸款遲付紀錄，是銀行最關注的，所以會被 追溯到很久以前。如果申請人如果有遲交，甚至不付貸款的記錄， 通常在申請一個新的貸款中， 常常困難重重，甚至被拒絕。 信用卡的付款記錄， 也會詳細表列在信用記錄上。 至於信用卡遲付紀錄，超過一 年就可不算入評估。很多人不知道，在信用報告中一定會表列信用卡額度， 通常信用額度愈高，表示信用愈好。但是每 月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否 則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分愈多。筆者常常建議想要購屋的買主， 如果如果在申請貸款前，知道自己的信用分數不夠漂亮。 可以技巧性及計劃性在購屋的前一年中， 申請幾張信用卡。 但是不要過度使用，並且按時還款。 就可以在很短的時間內， 建立並提高自己的信用分數， 這通常是重建信用分數中，非常重要的架構。

    這個道理是很容易瞭解的，一般而言，放款銀行判斷借款人的 信用歷史時， 通常會遵循下列的幾條准則。 首先，銀行需要評估借款人至少四條信用線，其中 二條需有兩年以上的信用歷史。 而這樣信用類型， 會檢視借款人在過去的貸款申請中，曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。如果在信用報告上， 表列申請人持有多類型的信用組合， 那是一種最佳的組合。表是申請者在各個行業上，或者是領域上， 都有非常好的付款記錄， 那是放款銀行最喜歡的客戶。在實務上， 筆者常常發現， 許多剛從大學畢業的新鮮人， 竟然在信用報告上，沒有表列信用分數。 這個原因是很簡單的， 因為貸款人之前沒有申請任何的貸款額度， 自然不會有信用歷史， 也不會有信用分數。 這樣沒有信用分數的信用記錄，在申請貸款時，一定會有變數。

     筆者通常會建議這些沒有太多信用記錄的申請者， 不要太猴急於房屋貸款的申請。 所謂萬丈高樓平地起， 應該腳踏實地的，先從小額信用貸款， 或是信用卡額度開始做起。 很多來自海外的新移民， 不喜歡申請信用卡， 深怕沒有節制， 有了信用卡就到處揮霍。 要知道，在美國想要建立自己的信用分數， 就不要怕用信用卡付錢， 但也不要過分借款。 借借還還， 久而久之，自然能夠建立自己的信用分數。 只要能夠有漂亮的信用分數， 在申請房屋貸款上，就成功了一半。許多有意申請貸款的申請者， 常常習慣性地向許多貸款銀行比價， 然而在不知不覺中， 傷害了自己的信用。 這是個在貸款法規上的限制，  如果不知道申請者的信用分數， 沒有一家銀行能夠報價。 在實務上， 我們常常看到有些貸款申請者， 因為比價作的太頻繁，被各家銀行信用審查次數太多， 竟然沒有理由的，在信用分數上大打折扣。 殊不知，信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，申請者就有必要寫解釋信來闡明原因， 反而增加申請貸款的變數。