漫談地產(貸款)系列之三十一  簡介美國貸款法規(2)

開利地產負責人 李秉信

  整個美國的金融和放款系統，在這次百年來僅有的金融風暴中元氣大傷， 並讓美國人吃足了苦頭。 不僅是創紀錄的， 在美國的各州竟然因為地產價值大跌， 而出現了近四千萬户的溺水屋。 溺水屋不僅到處都是， 而且如同覆巢之下無完卵的慘狀， 沒有一個住户可以倖免。 筆者記得在洛杉磯東部的可洛娜市(Corrina)， 有一大塊新設立的社區。 尤於整個地區超建新屋太多， 而且每家每户都有超貸的債權。 在房價直直落的時候， 整個地區都是溺水屋，沿街都是插牌在賣的法拍屋。 有的屋況才八年新， 平均每呎才要價八十元，距離新屋出售價近每呎兩百元， 居然房房價跌了一半， 仍是無人問津。事隔三年，和今日房價高漲， 沒有追價買不到相比， 每呎房價已直逼三百元，真有如天壤之別。

    更有些靠洛杉磯東部的社區，因為近百分之八十的房價溺水， 屋主紛紛情願違約不繳貸款， 不約而同的放棄物業， 而形成整個社區如同無人居住的鬼城般。 望之令人心寒及心酸。 也造成了居住生態改變。溺水屋所造成的社會動盪， 不下於一次戰爭對於國家的傷害。 除了違約未付款的物業，被放款銀行拍賣之後所造成妻離子散， 失業人潮的問題之外。 失業人口的不穩性， 也形成社會福利救濟金的負擔。 同時，維持地產市場價格穩定的房利美及房地美基金， 也因為呆賬太多， 也搖搖欲墜的即將倒閉。 幾乎所有的地產穩定系統同時受到衝擊，如同屋漏偏逢連夜雨的窘境， 整個美國房屋市場， 都在風雨飄搖中。

       美國金融行政機關， 在事後檢討這次金融風暴的起因， 原來真正承作貸款的業務， 不是來自銀行。 美國近60%以上的放款， 都是由貸款公司所承作。 而美國的地產產業中， 竟然沒有貸款專員的管理法規及執業標準。 更誇張的是， 在2008年以前， 美國竟然沒有一個金融行政機關來管理貸款承作業務。 這個利潤龐大， 但是無人管理的行業， 吸引了不同品質人才進入此行。 在另外一方面， 由於放款規範的浮濫， 讓有心者發現， 這個產業充滿了商機。 只要放款銀行會設計貸款產品， 根本不用擔心沒有借款者向銀行借錢。 不論是次貸， 超貸， 高貸， 淨值貸款， 淨值額度， 信用貸款等。 各式各樣的產品紛紛出爐， 點燃了貸款市場的戰國時代， 也 造成了在2005-2008年期間，每三個貸款， 就即有可能一個是不良授信標準下的不定時炸彈。

    於是一個千呼萬喚始出來的SAFE 法案終於出爐。 在這個法案中嚴格規定， 所有的貸款專員須納入NMLS 這個和貸款專員資格審核的系統管理。 以及也詳述了和貸款專員執照發放關係密切的法律。SAFE法案它在國會通過立案時，區分成國家審核系統， 以及州審核系統的雙軌方式。 其間這兩個法案差別是很大的。依據國家審核系統所成型的安全法案， 要求國家從 2009 年 7 月 31 日將整個美國的貸款專員都納入管理， 除了進行全國統一一致性的教育學分要求， 背景調查， 指紋調查， 信用調查外， 更針對想從貸款業務專員， 是否曾經有過刑事犯罪紀錄， 財務破產等狀況， 要求申請者提出合理解釋。

   此外立法機構也立法要求行政單位，每年必須委託題庫公司出題，舉行的國家考試， 並且強制執行這個考試通過，及執照的取得的最低要求。 在這個法案中規定 自2010 年 7 月 31 日起， 任何一位從事貸款專員， 必須要有NMLS 及州政府所發執照。 而且申請人須上網登記一個貸款專員號碼，以納入登記系統資料庫， 才能夠執業。也就是說， 上述期限，為任何一個無照執業貸款專員必須通過資格審核的後期限。 否則無照執業所負的責任是很重的。 不但須付擔鉅額罰款， 更有刑事紀錄及牢獄之災。

    依照SAFE 法案，美國住房和城市發展部 (HUD) 為這個法案執行的執法機關。 依照這個法案規定。 若是在這個期限以後， 想執行貸款業務者， 在尚未取得貸款專員執照之前， 仍繼續執行貸款業， 除了負有被刑事起訴的法律責任外， 並課以美金兩萬元的罰諼以及六個月的牢期。 HUD之所以會那麼嚴格對貸款專員資格審核立法， 乃是在 確定個國家所付予他的責任能被貫徹和執行。 從這個觀點來看， 我們國家在經歷歷次貸風暴的金融危機之後，正在亡羊補牢， 並非常有誠意的努力建立， 符合國家標準的貸款專員資格，及最低要求的SAFE的法律。



        從2010 年 1 月起，美國有43 個州、 哥倫比亞特區和波多黎各都通過了 NMLS的認證法規， 要求全國的貸款專員， 在資格及執照要求上， 須符合法規。但 HUD 也意識到，在整個美國國內，目前從事貸款放款業務的個人， 許多人因為原有的背景及條件，不大可能， 也不能符合在NMLS法規下教育、 測試和背景檢查所需規例。 因此SAFE法規建立了貸款專員許可制度。 凡是在這個國家考試制度下通過 NMLS的及格者， 必須 在 NMLS資料庫中，創建一個帳戶， 並向國家監管機構， 在網上填入一個檔案， 並通過 NMLS 認證。 這個表單稱作 MU42。

    對於每一個想從事貸款業務的公司及個人，除了需要在網上填寫檔案 MU4， NMLS 會將這些資料通過國家銀行司予以審核。此外，作為國家授權承作貸款業務申請人，必須提供其他重要的資訊。包括指紋的犯罪背景檢查，和個人過去工作歷史和經驗， 以及居住歷史。 NMLS可以頒發執照的最低標準包括:從未得過吊銷貸款專員許可證 ，從未得過重罪定罪，涉及欺詐、 不誠實的行為或違反信託，或洗錢活動 （或是沒有其他類型， 或相關罪名而遭判七年重刑）。 此外申請者的財務狀況也是審核。完成明發執照前須符合教育審查和批准的 NMLS ， 課程要求至少為20 小時， 必須通過書面的測試，從最低 100 題的答案中至少 75%正確。 並有個人最低淨值要求，或申請人、 擔保人債券要求，而這些資產須納入國家基金支付的最低要求標準, 才符合資格。