漫談地產(貸款)系列之一百零一  購屋決定的原則(1)  

開利地產負責人 李秉信

     筆者觀察到出現在地產市場上，一個非常值得警悌的現象。在這兩年房地產市場最為火熱的時候， 也就是整個市場都為賣方主導時， 買方更需要小心翼翼的檢視自己出手，會不會太過於草率， 追價會不會太過於盲目。 甚至因為市場上可以比較的標的太少， 而在決策過程上委屈求全， 買得太貴，沒有原則。 在這裡筆者願意以一些實務上的經驗， 提供給讀者參考， 作為決定購屋的基本底限。到底什麼樣的物業是值得投資及購買的房產？是不是看到一棟漂亮的小洋房， 前院有個小院子，院子裡面種著花就是很棒的房屋了呢？甚至許多買者在乎的只是地有多大， 房子內有幾間臥室及衛浴， 以及市內裝修材料的講究。 當然這些思考方向都是很重要， 但是購房的時候，需要考慮的面向很多，可遠遠不止這些問題。 在下面篇幅的討論中。我們來一起看一下， 到底那些著重點， 是絕大多數買主在購房的時候，最關注的問題。

       房地產市場裡的講究很多， 學問不可說是不繁瑣， 甚至各人眼光各有所不同， 而作出不同的選擇。 但是在交易時，一定有幾個原則，是在作考慮時不會改變的。 其中一個最重要堅持是，位置，位置，還是位置。 這個購房原則， 是放諸四海皆準的， 不論是在中國， 在美國還是在臺灣， 這樣的考量是最優先的。 在下定決心出價過程中，筆者常常建議買家， 先把佔地的大小， 幾房幾衛的堅持先放在一邊。 在所有考量的條件中， 對於買主最無法妥協，最重要的原則，就是房屋的地理位置了。這是一個很簡單的邏輯， 物業內的設備老舊了， 可以重新再裝修， 庭園的景觀設計過時了， 可以打掉重新再佈置。 但是物業地點，是永遠無法改變的， 你很難將位置在洛杉磯的洋房， 搬到爾灣來賣。 如果地點因素的考量， 可以隨心所欲的改變，那麼人人都可以發大財了。

              所以買房就是在買地點， 這是每個買家必須謹記在心的最重要原則。 說實話，這就是不動產的特性， 地點是不會動， 也很難改變的。 筆者常常聽到買家在下判斷時， 自言自語的呢喃到， 這個地點將來一定會大發利市， 這是買主的眼光。其實，我的內心都在為他捏把冷汗， 為他的計劃所擔心。 除非說是風水輪留轉， 這個市氣又回到相目的地點。 但在實務上， 這樣的機會微乎其微， 不要挺而走險， 那個不是明智的決策。 舉個例子來說， 在洛杉磯中國城地點的轉移， 就是個很值得我們參考警悌的例子。 從1960年初位處洛杉磯市的中國城， 在1980年代逐漸往東移向蒙持利市公園， 造就了小台北的名號。 但在2000年時， 中國人聚居的地市， 又開始從西再更往東遷往羅蘭崗市， 造就了來自兩岸三地新僑匯聚另外個地標。 最近隨著更多的華人向東發展，市場又再醞釀一種氣氛， 中國城似乎又要更往東行， 向奇諾崗發展。

      這是個反向思考， 也是值得深思熟慮或是沙盤推演的考量。 若是當初喜觀熱鬧及家鄉味， 花下重資， 把物業買在華人聚居的地點。 那當有一日， 想要將房子出售的時候，因為中國城的地點轉移， 不就蒙受損失， 而且擺在市場上出售，乏人問津， 那是一種難敖的折磨。 中國城地點的流動只是個很簡單的例子， 這樣地點的改變，及風水的轉移， 更可以適用在學區轉移， 商業地點轉移， 遊樂區地點轉移等等。 這樣例子說起來， 還真的是不勝枚舉， 讓人觸目驚心。 許多買主若在購屋時， 只求貪便宜，不把地點的考量作為重要的依據， 那麼在賣屋時， 就會吃足苦頭。 尤其在景氣不好， 經濟開始在走下坡時。 作為賣家想要售屋換現時，房屋的位置就顯得尤為重要。也許房屋的質量一般，廚房跟浴室的佈置也很糟糕，但如果房子位於好的街區或學區，這套房子也會非常受歡迎。

     換句話說， 買屋一定要想到賣屋時候的立場， 把自己角色轉變成賣屋屋主的心態， 更容易買到一個不會後悔的物業。 地點的講究是全面性的，大到房屋所在的城鎮、學區、社區、街區，小到房屋朝向都十分重要。當房地產市場起起浮浮時，有個地段好的房屋總是保險的。這是個在判斷物業地點是否適中，很多人常常會問筆者的問題。 許多買家初來美國， 人生地不熟。 對於洛杉磯的地域完全陌生時， 摸不清楚東西南北， 在猶豫要買那裡的房子， 比較不會有風險。 回答這個問題最保險的答案， 就是選擇位在學區內的物業。對許多買家來說，學區也是考察的重點之一。許多買家都在心儀的學區附近尋找房屋，家長想讓孩子們上最好的學校，也在無形中提高了學區房的房價。即使你還沒有孩子，購買學區房也是明智的選擇。如果學校很吸引人，房屋就一定不會貶值。作為房屋的擁有者，你要關注學校怎麼樣，就像需要關注屋頂質量、社區發展，城市政府狀況一樣。

    筆者觀察到， 許多買家在購屋時， 只著重於價錢及大小，並沒有把房屋朝向作為重要的考量。 很多人不知道，房屋朝向是非常重要的。 因為這個牽涉到將來再賣屋時， 這個物業的賣相， 是否討喜。比如說一棟公寓裡，你選擇了一個精緻新裝修的學區房，覺得一切都好，可是如果主客廳被鄰居家遮擋了陽光，或者主臥室能夠看到隔壁的家庭屋，那麼房屋朝向就有問題了。對於一個未來買家來說，進到屋子裡的第一個感覺， 就決定了他對這個物業的喜好。 所謂中國人常說的一見鍾情， 就是這個道理。 當然中間牽扯到房屋的格局， 以及全屋在傢俱上的擺設， 以及飾品上的配合。 但是很多人不知道，陽光，也就是這個物業的採光度， 才是真正的幕後影武者。 物業的座向會讓陽光有不同射入的角度， 這跟隱私有習習相關的牽聯。 在作為買家物業選擇的考量時， 這還是很重要，不可被忽略的因素。

     另外一個決定物業好區及壞區的重要因素， 就是物業所在地犯罪率的高低。最好在買房之前，查看一下這個社區的近期犯罪率，你可以知道近一段時間這裡的犯罪情況，如有多少案件，案件嚴重與否。現在你都可以通過上網，得到這些數據。大多數的市政府，都會將警廳記錄或者犯罪率公佈到網上。如果你看到犯罪率比您期待的高，不要驚慌。每個地方都會有輕度犯罪。如果你對這塊地區不熟悉並且有疑慮，你可以諮詢房產經紀人。此外， 物業所在地的便捷性，也是決定物業價值的關鍵因素。現在的人們希望在社區裡能夠散步。人們都很關心是否能夠步行去商店、學校、上班及搭乘公共交通。接下來如果我們在公共交通上投入的越多，我們就會少使用汽車。 在整個地產市場走向上，買主會越來越關注房屋的便捷性。