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漫談地產(貸款)系列之七十二 首次購屋者須知
開利地產負責人 李秉信
2014年洛杉磯地產市場的交易漸趨熱絡, 許多心存觀望數年的買家, 終於按耐不住等待, 紛紛跳入市場。 筆者觀察到在市場上非常有趣的現象, 那就是許多租客, 開始考慮跳脫租賃生涯, 進階成為首次購屋者的行列。 尤其價位適中, 三房二衛,又有車庫產品, 更是市場上的搶手貨。 常常在幾個出價中, 必須加價才有機會得標。 洛杉磯的房價, 在過去二十年中,一直處於天價位置。 四年前的次貸風暴, 終於讓房價回到合理的價位。因此, 許多本來買不起物業的買家, 開始有能力可以置產。 無論如何, 不論是對任何族群而言,購房對於絕大多數的美國人來說是人生大事,是實現美國夢的象徵。 但是購房不是當下的衝動, 而是有步驟的計劃及行動, 置業才會是個愉快的決定。
尤其對於學校甫畢業,剛就業數年的年輕人來說, 首次購屋,它標誌著已跨入令多數人渴望的成年行列。尤其把每個月繳給房東的房租, 轉型成為繳房貸的分期付款, 更是自住兼投資的明智抉擇, 也就是自己已經升級成為房東了。一般而言,美國首次購房者的平均年齡為31歲。 根據統計,在這個年紀的年輕人,多半已經自學校畢業五至八年, 工作了將近三到五年, 對於人生的方向大致有個確定, 銀行裡也有些存款, 社會的歷煉也累積了不錯的信用分數。如果讀者已步入這個年紀,仍在租賃房子又沒有物業。那麼你考慮買入人生的第一棟房。 但是買房是個全方面的評估, 不是片面幾個條件符合即可。以下的幾件事情, 可以看看讀者,有沒有條件可能脫離無嗀蝸牛的族群。
首先,當你在 評估目前需求的時候, 你先得確定在這一時期買房,或是租房,哪一個更適合你。 一般而言,房租是個很昂貴的開銷, 但是購屋成本也不少。 購屋後。除每月的分期付款, 保險及地產稅外, 成屋的交易更須考慮到修繕的成本。 這是個很深層的考量,你是否在不久的將來計畫結婚或生子;你的工作是否穩定,不管你打算長期從業這一職業,還是渴望嘗試新的東西。購屋後數年收入的穩定。 關係到你是否有能力擁有一個家。 筆者在實務上常常遇到些年輕人, 在畢業後兩三年買了房子, 但是遇到外州更好的升遷機會, 不得不要反手把物業賣了。 若是地產市場呈現上升趨勢, 賣房不是件難事。 但是房市往下探底時, 賣方恐怕得要絰歷等待的折騰。總之,需要有一個家是要付出代價的,你已經為此做好了心理準備嗎?
許多首次購屋者都忽略了精確成本計算, 而在物業成交後, 發現這是個沈重的負擔。 其中的關鍵在於,許多首次購屋者在考慮購房時,都將注意力集中在首付上。是的,首付需要一大筆錢,但你也需要把其他的前期成本都考慮在內,如稅金、財產保險和交易費用等。通常,保險費率與物業稅因州而異,所以你需要做一定的核算。同時,交易費包含很多專案,如貸款審批費、評估費以及產權保險等。有時這些費用加起來也會大得驚人,所以要提前瞭解這些情況。尤其對於許多首次購房者而言, 置業都是須要貸款的。 在美國買屋貸款的費用並不便宜。 而且更重要的是, 貸款費用都要以現金支付, 從借貸者的荷包而出。 對於買方而言, 這個費用大約佔貸款額度的百分之二。 在這樣的情況下,筆者常常建議出價者在寫出價契約時, 可以要求賣方分擔買方的貸款費用, 減輕負擔。
現在的貸款行業, 充份而且完全的被政府法規所規範。 不但放款銀行要求的文件鉅細靡遺, 對於借款者的信要條用條件, 更是挑剔到吹毛求疵。 這是現在放款行業的現狀, 我們很難改變它。 借款者唯一能做的事, 就是做好準備。 這是筆者的建議,要將所有檔案準備好, 並且全部都掃描入電腦, 成為電子檔案,以便整個過程進展順利。現在的貸款行業, 己經進步到各式各樣的文件, 都可以用電子郵件來發送。在多數情況下,你需要準備的檔案有,政府頒發的身份證件、社會安全卡號,信用報告(每年可免費獲取的副本)、W-2表格、雇主證明、聯邦納稅申報單以及銀行和資產報表等。如果是自僱業者, 須要提供更詳細的稅務資料, 以及資金流動解釋。 這些繁瑣的過程並不擾人, 完全在於買方事前有沒有把資料系統化, 及電子化。 要用的時候, 自然隨手可得。
筆者常建議買主, 在購房前就先將這些資料準備好, 在買賣的過程中, 才能像行雲流水般平順。其中更重要的是,有些檔案也可有助於你瞭解自己的購房能力, 不會作出誤判, 買到自己能力無法負擔的物業, 那將是人生的惡夢開始。筆者常建議買方, 在看房前, 找個有經驗的貸款專員, 全面而且客觀的分析自己財務狀況, 才能在現有條件下,仔細選擇市場上的物業。 千萬不要好高騖遠, 或者是不實際, 錯估自己的能力, 以後每個月在繳房貸時, 恐怕都會怨聲載道。 對於首次購屋者而言,房子可能是你至今購買的最大物品,所以要像購買汽車、電視或沙發等其他大件一樣,貨比三家。儘管這會花費你很多時間,但卻是必要的。你可先與有執照、的地產代理進行接洽,或在相關網站上進行搜索。
首次購屋者常常不知道,買屋和貸款的過程是要齊頭並進, 而且息息相關。 這是個很重要的動作,讓你的地產經紀和貸款經紀瞭解你的條件, 並能夠充份溝通, 可以少走冤枉路。 一個有良心及有經驗的經紀人, 不會只是一味的鼓勵你往前購屋, 而是在借貸者條件不對, 或者是物業不理想時, 當下須作出 該退則退的決定。 在市場上沒有一個近乎完美的房子,而是這個物業到底適不適合你, 有沒有能力負擔, 符不符合你生涯的規劃。如果你對於買下它沒有十足的把握,寧可以退為進,請把它留給其他買主。在做出購房這一決定前,買方更要確保能償還每月的按揭貸款, 否則, 物業不是你的資產, 反而是你人生最大的債務。
2014年洛杉磯地產市場的交易漸趨熱絡, 許多心存觀望數年的買家, 終於按耐不住等待, 紛紛跳入市場。 筆者觀察到在市場上非常有趣的現象, 那就是許多租客, 開始考慮跳脫租賃生涯, 進階成為首次購屋者的行列。 尤其價位適中, 三房二衛,又有車庫產品, 更是市場上的搶手貨。 常常在幾個出價中, 必須加價才有機會得標。 洛杉磯的房價, 在過去二十年中,一直處於天價位置。 四年前的次貸風暴, 終於讓房價回到合理的價位。因此, 許多本來買不起物業的買家, 開始有能力可以置產。 無論如何, 不論是對任何族群而言,購房對於絕大多數的美國人來說是人生大事,是實現美國夢的象徵。 但是購房不是當下的衝動, 而是有步驟的計劃及行動, 置業才會是個愉快的決定。
尤其對於學校甫畢業,剛就業數年的年輕人來說, 首次購屋,它標誌著已跨入令多數人渴望的成年行列。尤其把每個月繳給房東的房租, 轉型成為繳房貸的分期付款, 更是自住兼投資的明智抉擇, 也就是自己已經升級成為房東了。一般而言,美國首次購房者的平均年齡為31歲。 根據統計,在這個年紀的年輕人,多半已經自學校畢業五至八年, 工作了將近三到五年, 對於人生的方向大致有個確定, 銀行裡也有些存款, 社會的歷煉也累積了不錯的信用分數。如果讀者已步入這個年紀,仍在租賃房子又沒有物業。那麼你考慮買入人生的第一棟房。 但是買房是個全方面的評估, 不是片面幾個條件符合即可。以下的幾件事情, 可以看看讀者,有沒有條件可能脫離無嗀蝸牛的族群。
首先,當你在 評估目前需求的時候, 你先得確定在這一時期買房,或是租房,哪一個更適合你。 一般而言,房租是個很昂貴的開銷, 但是購屋成本也不少。 購屋後。除每月的分期付款, 保險及地產稅外, 成屋的交易更須考慮到修繕的成本。 這是個很深層的考量,你是否在不久的將來計畫結婚或生子;你的工作是否穩定,不管你打算長期從業這一職業,還是渴望嘗試新的東西。購屋後數年收入的穩定。 關係到你是否有能力擁有一個家。 筆者在實務上常常遇到些年輕人, 在畢業後兩三年買了房子, 但是遇到外州更好的升遷機會, 不得不要反手把物業賣了。 若是地產市場呈現上升趨勢, 賣房不是件難事。 但是房市往下探底時, 賣方恐怕得要絰歷等待的折騰。總之,需要有一個家是要付出代價的,你已經為此做好了心理準備嗎?
許多首次購屋者都忽略了精確成本計算, 而在物業成交後, 發現這是個沈重的負擔。 其中的關鍵在於,許多首次購屋者在考慮購房時,都將注意力集中在首付上。是的,首付需要一大筆錢,但你也需要把其他的前期成本都考慮在內,如稅金、財產保險和交易費用等。通常,保險費率與物業稅因州而異,所以你需要做一定的核算。同時,交易費包含很多專案,如貸款審批費、評估費以及產權保險等。有時這些費用加起來也會大得驚人,所以要提前瞭解這些情況。尤其對於許多首次購房者而言, 置業都是須要貸款的。 在美國買屋貸款的費用並不便宜。 而且更重要的是, 貸款費用都要以現金支付, 從借貸者的荷包而出。 對於買方而言, 這個費用大約佔貸款額度的百分之二。 在這樣的情況下,筆者常常建議出價者在寫出價契約時, 可以要求賣方分擔買方的貸款費用, 減輕負擔。
現在的貸款行業, 充份而且完全的被政府法規所規範。 不但放款銀行要求的文件鉅細靡遺, 對於借款者的信要條用條件, 更是挑剔到吹毛求疵。 這是現在放款行業的現狀, 我們很難改變它。 借款者唯一能做的事, 就是做好準備。 這是筆者的建議,要將所有檔案準備好, 並且全部都掃描入電腦, 成為電子檔案,以便整個過程進展順利。現在的貸款行業, 己經進步到各式各樣的文件, 都可以用電子郵件來發送。在多數情況下,你需要準備的檔案有,政府頒發的身份證件、社會安全卡號,信用報告(每年可免費獲取的副本)、W-2表格、雇主證明、聯邦納稅申報單以及銀行和資產報表等。如果是自僱業者, 須要提供更詳細的稅務資料, 以及資金流動解釋。 這些繁瑣的過程並不擾人, 完全在於買方事前有沒有把資料系統化, 及電子化。 要用的時候, 自然隨手可得。
筆者常建議買主, 在購房前就先將這些資料準備好, 在買賣的過程中, 才能像行雲流水般平順。其中更重要的是,有些檔案也可有助於你瞭解自己的購房能力, 不會作出誤判, 買到自己能力無法負擔的物業, 那將是人生的惡夢開始。筆者常建議買方, 在看房前, 找個有經驗的貸款專員, 全面而且客觀的分析自己財務狀況, 才能在現有條件下,仔細選擇市場上的物業。 千萬不要好高騖遠, 或者是不實際, 錯估自己的能力, 以後每個月在繳房貸時, 恐怕都會怨聲載道。 對於首次購屋者而言,房子可能是你至今購買的最大物品,所以要像購買汽車、電視或沙發等其他大件一樣,貨比三家。儘管這會花費你很多時間,但卻是必要的。你可先與有執照、的地產代理進行接洽,或在相關網站上進行搜索。
首次購屋者常常不知道,買屋和貸款的過程是要齊頭並進, 而且息息相關。 這是個很重要的動作,讓你的地產經紀和貸款經紀瞭解你的條件, 並能夠充份溝通, 可以少走冤枉路。 一個有良心及有經驗的經紀人, 不會只是一味的鼓勵你往前購屋, 而是在借貸者條件不對, 或者是物業不理想時, 當下須作出 該退則退的決定。 在市場上沒有一個近乎完美的房子,而是這個物業到底適不適合你, 有沒有能力負擔, 符不符合你生涯的規劃。如果你對於買下它沒有十足的把握,寧可以退為進,請把它留給其他買主。在做出購房這一決定前,買方更要確保能償還每月的按揭貸款, 否則, 物業不是你的資產, 反而是你人生最大的債務。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀