漫談地產(貸款)系列之二十二  地產市場的結構正在巧巧的改變

開利地產負責人 李秉信

 最新的房地產銷售數據顯示，美國絕大部分地區的房價正從2013年的春天開始，呈加速上漲態勢。 更有部份地產的分析師樂觀的表明， 這波房地產市場自谷底反彈的幅度， 可以說是自地產界遭遇大蕭條(Great Depression)以來， 經歷半世紀以來最嚴重的低迷期之後， 反彈幅度最大的一次。 這波開始回暖反撲的規模非常快速， 反彈波的買入點可以用稍縱即逝來形容。 其間漲幅速度及幅度之大， 遠遠超過過去任何一次房市反彈的規模。姑且不論這樣的評估是否太過樂觀， 但是今年四月二十日公佈的S&P/Case-Shiller美國20個主要城市房價指數顯示，1月份房價較上年同期上漲8.1%，創6年半來最大漲幅。20個主要城市的房價均較上年同期實現上漲。

      而且非常反常的，1月份房價一改往常冬季因銷售活動放緩而出現下跌的趨勢，較去年12月上漲0.1%。經季節性因素調整後，當月房價較去年12月上漲1%。這樣的數據所呈現出來的意義是， 這波地產的反彈， 還沒有到達地產週期理論中，第一波漲幅的滿足點而停滯。 反而一路漲上來。 市場上似乎看不到出售的賣壓， 可以降低一路徃上的漲幅。 反而更像是大多頭行情的先行指標，沒有經過調整波段的修正， 就一直漲上去了， 呈現房市大多頭即將噴火的趨勢。 市場上本來持悲觀態度的買家， 深怕錯過了買點而紛紛的跳入市場。 整個房市呈現出一股欲小難為的趨勢。

           有經驗的地產經紀人早已看出，此波漲勢停不下來的端倪。 最重要的原因乃在於住房供應及需求的比例發生落差， 而且是發生了極大的落差， 才會形成現在一屋難求的特殊市場現狀。在供給方面上來看，待售房屋數量降至數十年來最低水平的情況， 而且沒有出現回升的狀況。 出價買不到， 加價加天價的困境及氣氛， 正在醞釀當中。 其中最主要的原因是，這些地區的房主，在經歷房價大幅下跌後。 只要能力還是能夠支撐， 都是採取不願或不能出售房屋的態度。 屋主心中的盤算是， 在過去四年這麼艱困的時期， 我都沒有因困出售。 現在房市回暖， 夏天的價錢一定比冬天好， 明年的價錢一定比今年高， 而這樣的態度到現在還沒有調整。

      在另外一方面，過去這一年來， 美國政府對於銀行處理短售屋及法拍屋的法規， 有非常嚴格的限制。 尤其對仍有租客居住的破產或短售物業， 在驅趕租客程序上， 對於租客有非常程度的保護。租客知道自己在法律上可以得到特別的保障，往往據理力爭。因此很長一段時間以來，因為銀行不願輕易惹上法律糾紛， 在房屋止贖的動作開始变緩， 間接的降低了市場存貨。 同時，持觀望態度的住宅建築商， 在上一波地產下跌的過程中吃足了苦頭， 小建商都紛紛關們大吉。 所謂的一朝被蛇咬， 十年怕草繩。 在這波地產的反彈波中， 很反常的， 開發商都沒有大規模興建新的房屋。再加上絕大多數投資者，選擇將已有獲利的房產由出售轉為租賃，期待更高的獲利，也導致房屋庫存量下滑

     在需求方面，抵押貸款利率仍在歷史的低點，是主要原因之一。 這麼偏低的貸款利率，使購房者在不必大幅增加月供的情況下，有能力承擔更多的債務， 也就是購屋者的購買能力增加了。投資者的操作方向也左右了地產市場的走向。 這三年以來，由於投資者對止贖物業及其他廉價急售房屋投資慾望強烈，驅動房價開始上漲。根据統計，房價漲幅明顯的市場，多是那些投資者需求強勁的地區。據房地產數據公司CoreLogic的數據，去年大約26%的房屋，由擁有5套以上住房的投資者購買，高於2011年的16%。也就是投資者的現金及購買力是這波地產上昇的主要動力。在拉斯維加斯，約19%的房屋由擁有多套物業的投資者購買，而亞特蘭大這一比例是24%。1月份，這倆個城市的房價分別上漲了15.3%和13.4%。投資者是這波房市反彈幕後操作的黑手。

    觀察最近一個月地產市場的交易現況， 出現了一個很微妙的調整。 因為住家物業的價錢上漲，筆者發現，投資者的購買標的物的取捨似乎在巧巧的轉向。 這是一個很簡單的道理， 投資者在房地產上投資是必須要有利潤的， 而且利潤越大越好。當住家房價漲到較高的幅度， 相較可以收取的租金的回報率而言，不若其他投資標的來的划算。 投資者發現投資住家物業利潤微薄， 甚至無利可圖的時候。 市場會告訴你， 現在你所面臨的風險會遠遠大於您很可能會得到的利潤， 這時侯， 投資者的投資意願就會轉向。尤其是如果你是一個謹慎的投資者時， 你能獲得的利潤， 就是一個最客觀的風險管理者。

     投資者本來最喜歡投資的標的是商業地產。 但是在過去四年來， 住家市場的結構崩盤， 購買住家收取租金的利潤回報率， 遠高於商業地產， 因此投資客的現金紛紛投入住家物業市場。 但是現在市場的結構又發生改變， 相較住家物業高漲的房價， 商業地產的價錢仍然偏低， 少數的投資客又開始物色商業地產了。 對於房地產投資客而言， 投資商業地產的特性是以少得多， 以小搏大。商業地產投資的精神是， 用極少數的頭期款， 經過高額的貸款，購買有利潤回報的商業地產。 因此利潤的回報率是商業房地產投資者最重視的數字。高投資報酬率可以降低風險。較低的投資報酬率， 會對買家造成的風險。

     用利潤評估是許多商業投資者判斷的最主要依據。 在市場上我們看到，很多投資者喜歡購買租賃辦事處或倉庫。 因為穩定的租金收入是投資最安全的方法。這個原因是很簡單的，許多企業在選定企業經營的地點後，寧願留在相同的位置很多年， 也不願意搬遷。 這樣的特性是和住家地產有很大的差別， 住家的租客常因為各種不同的原因而終且租約。 正因為如此，所以商業地產為投資者提供一個穩定、 可靠的收入來源。 商業房地產投資是完全不同于平常的住家地產投資。商業地產的產品多樣化，可以用許多不同的形式供投資者選擇。從零售商場到帶狀商場， 或是大型的購物商場。有些小型商業空廠在經過對複雜的工業予以配合，也可以變成個賺錢的商業地產。 大小規模不一的公寓，只要租金合理，一定會有顯著的利潤。當景氣回昇時，酒店本身也是個高利潤的產品。