漫談地產(貸款)系列之四十八    抵押貸款專員的管理法規(1)

開利地產負責人 李秉信

 從2010年起， 美國的房地產逐漸掙托了次貸風暴的陰影，從谷底翻升。 然而治本的方向， 乃在於避免貸款的浮濫。 亡羊補牢的貸款法規紛紛出爐。 不但是在貸款經紀人的管理法規上有了嚴格的規範， 並對貸款的程序以及貸款產品的法規， 訂有極為嚴謹的標準。對於現有房地產持牌人， 若是想要獲取的MLO許可證背書，必須在2011年一月一日起，完成所有的登記手續。所有貸款經紀持牌人， 若是想要進行住宅按揭貸款發放的MLO活動，必須取得放款人牌照代理認證。放款人牌照代理應用程序必須經過下列手續完成，並通過全國抵押貸款許可系統和註冊表（NMLS）系統的登記。每一個貸款經紀人必須完成下列要求， 才能夠持有牌照：

1。成功完成國家和加利福尼亞州的具體檢查。

2。提交MLO持牌簽注申請備案通過NMLS。

3。執照申請過程期間提交指紋的NMLS的。

4。滿足20小時預售許可證的教育要求。

5。提交授權的NMLS的獲得信用報告。

   在這個法規中， 一個很重要的特色， 就是將MLO許可證代理賦予一個“唯一標識符” 的證號。 也就是每個貸款經紀人被賦予由NMLS一個全國性的識別號碼。房地產的持牌人的責任，是繼續負責提交必要的更新，和任何在執業過程中記錄更新的要求，以維持他們的房產證能被MLO背書。如果未能提交， 並獲得所需的MLO代理的評估， 貸款經紀人將被處予每日罰款50美元。在尚未發出MLO許可證代理的前30天，每日罰款可達100美元，每天罰款的總額以不超過10，000元， 為最多最高的上限。

    立法背景標題V公法110-289 按揭授權法案2008（“安全法”），以及安全和公正的執法，在2008年7月30日通過。新的聯邦法律賦予國家通過立法，要求根據國家標準和國家機關所立下的貸款經紀人管理法，對參與的全國抵押貸款許可制度和註冊表（NMLS）按揭貸款經紀人，發給執照有效期一年。若執照持有人未在到期日前更新執照， 貸款經紀人執照自動失效。外管局法案旨在加強對消費者的保護，減少欺詐行為。 並通過國家授權的按揭貸款經紀人的發牌，及註冊的最低標準設定，加強按揭貸款經紀人的管理。

       國家銀行監事，並創建美國住宅按揭穩壓協會（AARMR），會議將保持NMLS作為國家授權的基礎。該NMLS系統的特色，是紀錄包含一個單一的牌照記錄每宗按揭貸款的貸款人，經紀人，分支機構和按揭貸款的專員（MLO）的資料。 在這個系統下，貸款經紀人可以用來申請，修改，在任何狀態下的牌照續期。國家外匯管理局的法案，要求狀態持牌按揭貸款的發起者（MLOs）通過一個筆試的合格的測試，其中包括聯邦和各州的法律，完成執照前教育課程，並採取年度繼續教育課程。安全法還要求所有傳媒聯絡主任，提交指紋NMLS提交給美國聯邦調查局的犯罪背景檢查，並授權為NMLS獲得一個獨立的信用報告。

     此外， 加州參議院法案36（SB 36） ，這是在2009年10月簽署成為法律，以制定符合加州貸款行業的安全法。SB 36要求所有CalBRE的的房地產持牌機構， 在進行和住宅貸款有關的財務交易時，也必須滿足符合 MLO活動的法規，以及任何相關國家外匯管理局的法案。 在此概述中清楚的規範在2011年1月1日前，按揭貸款專員的定義不包括以下的四種職業分類外，都受到貸款經紀人法規的管理：

A.執行純粹的行政或文書工作的個人， 並不滿足按揭貸款專員的定義，除另有規定外。在細分10166.03節（三）B＆P 術語“行政或文書的任務” 的定義，是指接收，收集和分發信息的加工處理或包銷商與消費者，用獲得必要的信息， 經過條文處理或承銷， 但並不介入住宅按揭貸款的貸款， 在這樣的工作分類下， 工作人員是不須要持有貸款經紀人的執照。

B.一個地產經紀個人，只有進行真正的房地產經紀服務，而沒有介入貸款的業務，定義見第10131（A）或（B）B＆P，除非那人是補償貸款人的按揭貸款專員，或由任何貸款人或其他抵押貸款專員的任何代理。這樣的工作人員是不須要持有貸款經紀人的執照。

C. 有一種和貸款相關行業， 執業個人單獨重新商討條款， 他的工作只是對現有按揭貸款持有作條款上的談判。或是他只擔任諮詢，由他或她的雇主提供服務。這樣的職業分類，不作為的按揭貸款專員。除非是由美國住房和城市發展或有管轄權的法院決定， 或是外管局法案要求，僱員必須領有牌照。 才能根據國家法律實施安全法，作為按揭貸款的專員執照資格的必要條件。

D. 還有一種很持別的貸款業務， 他們所介入的貸款，僅涉及延長信貸有關分時度假計劃，該詞是指在一個單獨的標題11美國法典“第101（53D）。這樣的工作人員是不須要持有貸款經紀人的執照。

   經過以上消去性的定義， 符合住宅按揭貸款經紀人和住宅按揭貸款的定義，以及由於房地產局授權的個人按揭貸款專員的意思是：提供借款人所需要一個單獨的住宅按揭貸款的申請，並提供或協商補償或收益的住宅按揭貸款的經紀人， 在執業時就必須持有抵押貸款專員的執照。