漫談地產(貸款)系列之四十    如何避免新屋主和舊房客間的糾紛(1)

開利地產負責人 李秉信

    這是筆者近期在交易熱絡地產市場上， 客人常遇到的問題。那就是買主若是購買已經有租客承租的物業， 而買主自己想在交易完成後，收回物業修理， 自己入住， 或是重新出租時， 應該如何處理現有房客的問題？在加州現行實施房地產法中， 我們發現，對於房客有越來越周密的保護。而且法令日新月異， 常有更新， 買主須詳加瞭解法令細節， 及實施規範， 才不會惹來法律糾紛。本來是新置業的喜悅, 竟然惹來了沒完沒了的法律糾紛. 如何解決買主和租客在法律和租賃上的認知差距，是始自2009年起， 大量的法拍屋和短售屋流入市場。 租客往往不知道自己承租的物業， 屋主因為付不起貸款， 物業已經淪為法拍屋。

     在如此租客在毫不知悉的情況下，房客仍是按時支付房租給原有屋主。當租客接到法院的驅趕通知時， 才發現自己全家人將流落街頭的窘境。 於是越來越多和新買主之間的糾紛， 於焉產生。 針對公平處理房東和房客間的爭執，地產局首先制訂一個“現金換鑰匙” 法規， 乃是 針對消費及DRE執照持有人， 在處理新屋主和原房客的糾紛時， 須瞭解的資訊。 在三年前法拍屋充斥市的市場裡，隨著成功出售銀行屋（REO）的挑戰日益增加，被稱為“現金換鑰匙”（cash for keys）的買賣方式亦越來越多。這因為這個方案模糊處很多,加州房地產局（DRE）常接到了來自消費者關於“現金換鑰匙”事宜的詢問及投訴。“現金換鑰匙” 法規為消費者及持照人提供一些指南，以便能盡量減少在參與“現金換鑰匙”計劃時出現的法律誤解或違犯行為。

    所謂“現金換鑰匙”計劃， 簡單的說， 就是當屋主沒有能力支付貸款，出現物業遭受法拍行動，而導致貸款人收回房屋時，貸款人就成為該房產的負責人。由於物業內仍有租客居住，貸款人等待房屋出售的時間越長，花費在修繕房屋損壞，和維修房屋上的金錢就越多，其最終的損失就會越大。同樣的，法拍的後果產生， 讓物業新擁有人，焦慮而且迫切的， 想要用法律來驅逐房客行動。 這一段戎長費時的法律程序，不論是對法拍房屋原先的業主，或是生活在該房屋中的租客， 都會造成嚴重的影響。 這是一個很現實的問題，除非在業主和租客之間，能夠在最短時間內， 簽訂一個可依法拍賣的出租或租賃合約。又或新的業主及貸款人達成書面合約以維持或更改租約，否則租客必須在短期內遷出。

    站在一個新屋主和房客都能雙贏的立場而言，若是貸款人可與租客達成協議，為租客支付安全及公共設施押金、搬遷費用，甚至可能的臨時生活費用，又可為迅速搬離提供一筆獎勵金，則對貸款人有利，可避免正式法律驅逐程序可能帶來無可避免的最少3－6個月的延遲。而租客拿到這筆周轉金，就有能力尋找新的承租物業， 支付押金， 開始一段新的生活， 不用擔心及懼怕流離失所。在很多情況下，貸款人最希望租客可同意在一定日期內遷出房屋，在“地板清潔”條件下搬離物業，清除屋內及院子中的所有廢棄物，保持所有設施及景觀的完整，並交還所有的鑰匙及車房門鑰匙。那麼房客就可得到一筆双方同意的現金。

      “現金換鑰匙”的實際應用是非常靈活的，在一般情況下，新屋主向租客提供的金額各不相同，而且通常是可以協商的。曾經在“現金換鑰匙”計劃方面有經驗的人士指出，通常可向租客提供最低$500，最高$5，000的金額以換取他們的鑰匙。業主願意向租客支付以換取鑰匙的金額取決於幾個因素，包括房屋的價值及實際狀況，以及貸款人對房屋的計劃。其他因素包括租客搬離所需要的時間等。當然，這是個新買主常在詢問筆者的問題，直接叫租客搬走就好了， 為什麼還要支付這筆額外的費用呢？其中的關鍵是， 在加州保護租客與法拍屋相關權益的法律是很嚴謹的。早在2008年初，在未有需要更長通知期的書面租賃協議下，不管出於任何理由（欠租除外，僅需3天通知期），加州法律要求業主應向租客提供30天的通知期，供租客遷出房屋。然而，最新的立法改變了這項規則。

    在法拍屋量如雨後春筍般的紛紛成交， 新屋主和舊房客間的糾紛屢見不鮮。一個作為緊急措施的法案以最快速公佈施行。在2008年簽發的參議院法案1137 中， 明白的規定，在法拍期後， 新屋主為租客提供至少60天時間以搬離房屋。因為SB 1137的規定是一個緊急措失， 立法機構規定將自2013年1月1日起失效（撤銷）。如欲查看該法案的副本並瞭解更多詳情，請瀏覽www.leginfo.ca.gov.另外一個聯邦法例自2009年5月20日頒布生效，要求通過法拍獲得房屋的業主，在開始驅逐程序前應至少為租客提供90天的通知期，供租客搬離房屋。該聯邦法律在全國適用，被稱為《保護法拍屋租客法案》。該法律屬於美國法典第701章第7款（“ 法案”）。請瀏覽http://thomas.loc.gov.

     在該法案規定，若租客根據租約在向租客發出法拍通知前，已經承租該住房，租客可仍在該房屋居住直到租約結束，除非業主將房屋出售给，購買該房屋作為首要住屋的購買者。在這種情况下，業主可適當地给租客90天的通知期供其搬離。該法案比聯邦法為租客，提供更多保護的同時，更通用於如果某一處房屋處，在當地援用“租金管制”或“房屋援助”法，或是所谓“正當理由驅逐”條例的管轄之下，這些法律可能會比法案本身提供更多的保護。例如，即如法案本身亦有規定，在“房屋援助合約”約束下，或與居住在該房屋中的租客簽訂租約的常住業主，可得到房屋援助合約中的任何額外保護（此項特別使用於“第8章”中的房屋）。

           最後，還有一個法案草案正在等待加州立法，該法案將要求租客，在他們所居住的房屋被法拍時應被告知他們的權利。參議院法案1149要求居住在法拍屋中的租客，應被告知這些州及聯邦法律賦予他們的權利和責任，在進行法拍銷售的一年之內，應在任何驅逐通知上附加封頁。該封頁應說明法律在租客居住的房屋被法拍時他/她所擁有的權利。該法案亦旨在保護租客，除非原告房東勝訴，否則禁止發出與法拍相關驅逐的法庭命令，以免租客會因此而在他們的租住歷史上留下負面的記錄。該法案是否能頒發成為法律，需到2013年10月方可得知。