漫談地產(貸款)系列之三十八  當心修改貸款群體聯合訴訟的風險(1)

       開利地產負責人 李秉信

隨著最近兩個月以來， 貸款利息不斷的上昇，借款人須要以更高的成本， 及更昂貴的分期付款才能購屋。 除了貸款市場的業務量有萎縮的傾向。筆者觀察到，在最近兩個星期以來， 不論是在主流媒體， 或是中文媒体上， 逐漸出現了一些似乎是騙局警告。 廣告中強調，訴訟推銷人員就所謂 「群體聯合訴訟」，或集團訴求要求預付費用，並承諾可取得意想不到的抵押貸款援助，來向消費者收取預付款。 這些廣告中強調， 必須使用預付款訴訟的方式，以取得房屋抵押貸款救援 。 甚至在廣告中提出了一些「好得難以置信」的聲稱，說可使用訴訟，避免或是中止物業查封的程序。 並可以取得貸款本金減免，和使你取回房屋並「無債一身輕」，甚至減免任何加諸物業抵押貸款的負債。

    這些似乎只花費極小的代價， 就可以取得極大利益的廣告，十足利用了人性以小搏大， 貪小便宜的心理， 遂行其詐騙的目的。 筆者想藉著此文提醒和警告借款者。 天底下沒有白吃午餐， 不要為了急病亂投醫， 小心偷雞不著蝕把米，賠了夫人又折兵。 本來是為了解燃眉之急， 最後連物業都賠掉了。 筆者行文的目的是警告消費者，現在有一些市場推廣公司、無牌的商號、律師，所謂由律師支持、與律師相關和由律師介紹的公司，正提供和推銷的虛假希望。他們要求消費者進行就所謂的「群體聯合訴訟」(「Mass Joinder」) 。 他們的目的在於收取集體訴訟預先付費，以試圖能為借款者，取得意想不到的房屋抵押貸款救援，甚至減免。

     這樣的詐騙已經造成了許多糾紛， 並讓消費者蒙受鉅大的損失。這種落井下石， 雪上加霜的欺騙行徑日益嚴重， 而且非常可惡。 尤其針對借款者對於貸款法令了解的有限， 趁火打劫。 讓消費者蒙受雙重損失。加州房地產部 「DRE」， 在2009年已發出有關，在加州貸款修訂和查封援助騙局的消費者警告，然後又發出了有關鑑證貸款審查騙局，與短售有關的騙局的示警。這些自稱專業，與房屋抵押貸款救援服務相關的假認證，和憑證， 常讓消費者誤以為真而上當。 他們憑空製造一種產品， 聲稱消費者只有花費極小的代價， 就可以免除極大的債務。 最後這些被委託人常常人間蒸發，貸款調整案也都無疾而終。



       這些詐騙案經過司法調查， 證明了這些與房地產和房屋貸款救援有關的作法，到頭來根本是個騙局。因為許多申請人本來就不符貸款調整的申請條件， 繳了這些錢， 對他們日益緊張財務狀况， 根本是一種火上加油的詐騙行徑。 因為以他們的條件而言，貸款調整根本不可能通過。而有些本來是符合條件的申請人，也有資格可以調整貸款。 但是因為這些詐騙集團誤事， 拿了貸款人的資料和費用， 但却不進行任何的程序。 浪費貸款人等待的時間， 而錯過時效失去了物業。 加州房地產部有鑑於這樣詐騙行徑所造成的糾紛越來越嚴重，除了繼續檢控這些行騙人士，並和加州律師公會、聯邦貿易委員會、州和本地的刑事執法人員緊密合作，將這些騙徒繩之以法。

          加州在2009年10月11日，參議院法案94簽訂成為加州法律，法律即日生效。法律禁止所有人，包括房地產持牌人士和律師，在承諾協助修訂借款人士的住宅貸款，事前向借款人要求、索取、收取、收帳或領取預收費用。這個法律的規定是很嚴格的，包括持牌的房地產從業員和律師，在申請延期還款申請事宜上。也不得用任何的理由， 任何形式上的名義，向借貸人要求，申報，扣帳，收帳或收取預收費用。這三年以來，參議院法案 94看來大大減少， 並阻止了這些正在日益增加猖獗的騙局出現。尤其這些騙局千篇一律的目的，都普偏要求受害人預付貸款修訂的費用。因為這個法律規定，降低了委託人的風險。

       此外，依照現行的法律規定，鑑證貸款審查人員必需先在加州司法部登記，同時按照加州法例，在銀行發出並不能在欠款通知書（(Notice of Default）)後，不得就其服務存檔後預收服務費用。在2011年1月31日，聯邦貿易委員會發出了廣泛適用而重要的禁止預收費用的法規，在法規生效後，禁止提供抵押貸款救援服務的供應商向住宅業主要求或預收費用。有關參議院法案94，聯邦禁止預先收費的禁令，和DRE發出的消費者警告，可到DRE的網站查看，網站是www.dre.ca.gov。然而，所謂的道高一尺， 魔高一丈， 訴訟推銷人員將往昔的貸款調整， 巧妙的包裝成所謂的 「群體聯合訴訟」， 來收取預付費用。

   這樣的產品是針對現行法律當中，對律師和房地產經紀人則有一些豁免的情況，而作的策略上調整。在現行聯邦禁止預收費禁令中， 有規定了律師豁免條文。 因為律師在進行任何訴訟前， 都會預收費用, 這是個慣例。 在這份由聯邦貿易委員會發出的禁止預收費禁令中，為律師提供了狹義的和有條件的豁免。如律師符合下列四個條件，他們一般可獲豁免，不用受法規的限制：

1。他們從事法律工作，而抵押貸款救援援助是他們的服務範圍內。

2。他們可在消費者或房地產所在的州中合法執業

3。他們符合[聯邦貿易委員會]規則規定相同行為的州法律和法規。

4。他們把收到的預收費用放到客戶的信託帳戶中，並符合監管這些帳戶的相關州法律和法規。即是，要求把帳戶中的資金與律師的私人和／或業務資金分別出來，直至已賺取為止。

   但更重要的是，在以上的豁免之下，律師也不能向客戶預收關於貸款修訂，或延期還款服務的費用。這些預收費用已被更嚴格的加州參議院法案94限制。但正因為條款中有了豁免的例外，這些有心騙徒，不會輕易地放棄向無助的業主打主意並使其受害。他們只是改變了他們的技倆和推銷手法，以從這些急於挽救他們的房屋的無助業主身上獲益。而一些騙局試圖使用對律師的豁免，來向業主收取抵押貸款救援助訴訟的預收費用，從而詐騙業主的金錢。而他們最常使用的方式，就是「群體聯合訴訟」。 筆者在本文提醒和警告讀者的目的，是要你注意一些有關「群體聯合訴訟」或集體訴訟價值誇大和誇張的「推銷橋段」，這些聲稱通常是有風險的。

    這些騙徒可能自為查封防法拍專家，抵押貸款的訴訟者，免債生活專家，或其他官方、重要或冠冕堂皇的頭銜。這些個人或公司在加州和互聯網上推銷其服務。他們作出不同的聲稱和有不同的推銷手段，試圖令你相信他們會進行合法的法律訴訟，聲稱可有對你特別有利的補救方法。他們的唯一目的只是騙取你的金錢。當然我們也有正當和合資格的律師和法律事務所，為你安排複雜的集體訴訟或聯合訴訟，但你也必需特別小心。你必需到州的律師公會網站和透過其他途徑查證，在下期的漫談地產(貸款)系列之三十九中我們會詳細討論。