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漫談地產(貸款)系列之六十一 外國人如何在美國貸款
開利地產負責人 李秉信
在這兩年以來, 由於外來的資金不斷流入市場。 洛杉磯的房地產,在買主結構上,出現了偏向投資區塊上的改變。 也就是說, 買主在購買物業時, 思考及判斷的準則及理路, 已經超越傳統自住買主的眼光。 傳統的買主購買物業只是為了安身立命, 及孩子就學學區的考量。 偏向投資區塊的買主, 思考方向更傾向於這個物業買了會不會增值, 房租可以收多少?甚至有的買主,一出手就往出租物業的方向思考。 也就是購屋就是為了投資的思維想法, 逐漸的瀰漫在市場上。講到投資, 一定會思考到財務的槓桿原理。 這是個很簡單的思考方向, 投資物業也是另外一種作生意的選項。在現今貸款市場, 放款利率仍處低檔的時機裡,用全額的現金購買物業, 並不會得到個很理想的投資回報率。 在實務上, 越來越多的海外買主,常常會問到如何貸款的問題。
在金融的放款業務中,北美的金融和理財規定,與台灣和大陸等地方非常不同。也就是說,在2008年的次貸風暴以後, 放款的標準更加的法規化, 以及統一標準化。 尤其在2014年安全貸款法規出爐以後, 銀行更被嚴格規範, 不可以借貸個借款者還不起的貸款。 往日可以用房屋淨值,便可以輕易借款時機已過。 借款者在還款能力佐證上, 必須提出更多的文件及報稅表, 才能得到放款者的採信。華人來到海外,無疑都要融入當地社會,買房置地,安居立業,與眾多金融機構打交道。貸款買房,是個非常好的機會和銀行建立關係, 打底自自己的信用。 如何開始這樣的關係,無疑是每個身在海外的華人都十分關心的問題。現今市場上的貸款產品很多, 規定各有不同。 筆者將以非常精簡的篇幅, 來介紹在美國貸款買房必須要了解的必要知識。
在美國多數人使用貸款購房,常見的是抵押貸款(mortgage),這也適用於想在美國投資的中國人,即使不是美國公民,同樣也可以向美國的銀行或其他貸款機構,申請美國的抵押貸款。 抵押貸款的比例通常不超過房屋售價的70%,首付款大多為售價的30%以上,貸款期限範圍很寬,常見的是30年,此外還有5年,7年,10年,15年,20年不等。 貸款利率分為可調利率和固定利率。 可調利率貸款,指購房貸款利率, 會隨著國家基準借貸利率浮動的貸款。 這類貸款通常在一段時期內利率固定不變,這段時間到期後,放貸機構可按照國家銀行利率浮動而上調或下調利率。
許多來美置業的東方人, 作風比較保守, 多半選擇三十年固定利率的貸款。 殊不知, 在最近五年幾乎零利率的低利政策下, 貸款利率偏低。 採用浮動利率的借款者, 早就省下了可觀的利息開支。 說到浮動利率, 美聯儲每隔一段時間, 就會開會決定利率浮動與否,而每個獨立抵押貸款放貸機構有權決定調整時間。 固定利率貸款,指整個貸款期間內貸款利率是固定不變的。 對於長期貸款和願意在整個貸款期享受同一利率的貸款人來說,固定利率貸款是一個不錯的選擇。 如果只想短期佔用抵押貸款,可以選擇初始利率較低而利率可調的貸款, 可以在還款的頭幾年, 便省下了利息的支出。
以下是在美國貸款買房,通常要經過的制式步驟:首先。 必須要選擇合適的貸款機構。這個概念與中國的房貸利率,每家都相同的環境是不同的。 中國人常說的貨比三家不吃虧道理, 絕對可以用在貸款比較上。美國的貸款銀行和貸款機構提供的貸款利率是不一樣的,對外國人的利率也會不同。 因此要和多家房貸機構商談,以選定提供最佳利率的貸款機構,並弄清有關資格要求和規定。再則, 絕大多數的借款者, 都不清楚以自身現在的條件, 到底可以借到多少金額。 因此, 在購買物業前, 先去銀行作個得申請貸款的預先資格(prequalification), 可以瞭解自己的貸款條件。
知己知彼, 百戰百勝, 是確保投資物業能得到最大回報的重要原則。 筆者常常建議貸款人,在申請貸款前,須花點時間與銀行就貸款計劃進行溝通,提供收入和債務等個人信息,以獲得申請貸款的預先資格。 銀行會免費幫助貸款人計算其購買能力,給出一張購買力報告,使貸款人清楚地了解,自己能購買房屋價位的上限,同時了解貸款機構是否願意提供貸款。在貸款資格審核的過程中, 貸款機構要求要檢視的資料是很繁複, 而且是全面的。 這個清單包括了貸款人的收入報告、月供能力、資產總額、信用記錄、身份證明、職業等, 最後銀行會對個人的整體情況進行審核, 決定是否放款。
在美國的貸款實務上, 法規是嚴謹, 而且全面性的。 不但對借款者的還款能力作出全面的評估, 也要被擔保的物業具備足夠清算的價值, 才願意放款。 判斷物業價值的最基本文件, 就是房產評估及產權調查。 貸款公司在同意對借款人進行放款的程序後, 在最快的時限, 會對即將購置的房產進行現場鑑定,並根據房產性能、狀況作出房產價格評估報告。 之後還要進行房產產權狀況調查,以確保房產產權歷史清晰。 許多貸款公司還需要一些特殊檢查,如白蟻價差及屋頂維修, 也有些銀行對於年代久遠的物業, 要求排水測試的檢驗報告。如果物業位於加油站或是填土場的鄰居, 銀行也會要求土壤測試報告。
當借款者通過了放款能力的審察, 以及擔保物業在估價後, 也齊備了清算的價值。 這時候成交貸款也進入了放款的最後階段,那就是簽署貸款文件及放貸。 一旦貸款獲准,貸款文件會送至公證機構,由貸款機構或授權代理人與貸款人一起簽署貸款相關法律文件。 簽署後的文件再由貸款機構复閱。 貸款放至產權公司進行放貸。放款額度通常包含了 結算貸款, 以及在貸款過程中的成交費用。 貸款成交費用包括貸款申請費、信用報告費、房屋評估費、產權調查費等必要的法律費用。 從申請貸款到放貸通常需要1-2個月左右的時間。 在申請貸款前,貸款人可以選擇就近的銀行開戶並存款,存款額和存期沒有要求。 然而,這有助於在抵押貸款放貸機構處建立個人身份證明。
在這兩年以來, 由於外來的資金不斷流入市場。 洛杉磯的房地產,在買主結構上,出現了偏向投資區塊上的改變。 也就是說, 買主在購買物業時, 思考及判斷的準則及理路, 已經超越傳統自住買主的眼光。 傳統的買主購買物業只是為了安身立命, 及孩子就學學區的考量。 偏向投資區塊的買主, 思考方向更傾向於這個物業買了會不會增值, 房租可以收多少?甚至有的買主,一出手就往出租物業的方向思考。 也就是購屋就是為了投資的思維想法, 逐漸的瀰漫在市場上。講到投資, 一定會思考到財務的槓桿原理。 這是個很簡單的思考方向, 投資物業也是另外一種作生意的選項。在現今貸款市場, 放款利率仍處低檔的時機裡,用全額的現金購買物業, 並不會得到個很理想的投資回報率。 在實務上, 越來越多的海外買主,常常會問到如何貸款的問題。
在金融的放款業務中,北美的金融和理財規定,與台灣和大陸等地方非常不同。也就是說,在2008年的次貸風暴以後, 放款的標準更加的法規化, 以及統一標準化。 尤其在2014年安全貸款法規出爐以後, 銀行更被嚴格規範, 不可以借貸個借款者還不起的貸款。 往日可以用房屋淨值,便可以輕易借款時機已過。 借款者在還款能力佐證上, 必須提出更多的文件及報稅表, 才能得到放款者的採信。華人來到海外,無疑都要融入當地社會,買房置地,安居立業,與眾多金融機構打交道。貸款買房,是個非常好的機會和銀行建立關係, 打底自自己的信用。 如何開始這樣的關係,無疑是每個身在海外的華人都十分關心的問題。現今市場上的貸款產品很多, 規定各有不同。 筆者將以非常精簡的篇幅, 來介紹在美國貸款買房必須要了解的必要知識。
在美國多數人使用貸款購房,常見的是抵押貸款(mortgage),這也適用於想在美國投資的中國人,即使不是美國公民,同樣也可以向美國的銀行或其他貸款機構,申請美國的抵押貸款。 抵押貸款的比例通常不超過房屋售價的70%,首付款大多為售價的30%以上,貸款期限範圍很寬,常見的是30年,此外還有5年,7年,10年,15年,20年不等。 貸款利率分為可調利率和固定利率。 可調利率貸款,指購房貸款利率, 會隨著國家基準借貸利率浮動的貸款。 這類貸款通常在一段時期內利率固定不變,這段時間到期後,放貸機構可按照國家銀行利率浮動而上調或下調利率。
許多來美置業的東方人, 作風比較保守, 多半選擇三十年固定利率的貸款。 殊不知, 在最近五年幾乎零利率的低利政策下, 貸款利率偏低。 採用浮動利率的借款者, 早就省下了可觀的利息開支。 說到浮動利率, 美聯儲每隔一段時間, 就會開會決定利率浮動與否,而每個獨立抵押貸款放貸機構有權決定調整時間。 固定利率貸款,指整個貸款期間內貸款利率是固定不變的。 對於長期貸款和願意在整個貸款期享受同一利率的貸款人來說,固定利率貸款是一個不錯的選擇。 如果只想短期佔用抵押貸款,可以選擇初始利率較低而利率可調的貸款, 可以在還款的頭幾年, 便省下了利息的支出。
以下是在美國貸款買房,通常要經過的制式步驟:首先。 必須要選擇合適的貸款機構。這個概念與中國的房貸利率,每家都相同的環境是不同的。 中國人常說的貨比三家不吃虧道理, 絕對可以用在貸款比較上。美國的貸款銀行和貸款機構提供的貸款利率是不一樣的,對外國人的利率也會不同。 因此要和多家房貸機構商談,以選定提供最佳利率的貸款機構,並弄清有關資格要求和規定。再則, 絕大多數的借款者, 都不清楚以自身現在的條件, 到底可以借到多少金額。 因此, 在購買物業前, 先去銀行作個得申請貸款的預先資格(prequalification), 可以瞭解自己的貸款條件。
知己知彼, 百戰百勝, 是確保投資物業能得到最大回報的重要原則。 筆者常常建議貸款人,在申請貸款前,須花點時間與銀行就貸款計劃進行溝通,提供收入和債務等個人信息,以獲得申請貸款的預先資格。 銀行會免費幫助貸款人計算其購買能力,給出一張購買力報告,使貸款人清楚地了解,自己能購買房屋價位的上限,同時了解貸款機構是否願意提供貸款。在貸款資格審核的過程中, 貸款機構要求要檢視的資料是很繁複, 而且是全面的。 這個清單包括了貸款人的收入報告、月供能力、資產總額、信用記錄、身份證明、職業等, 最後銀行會對個人的整體情況進行審核, 決定是否放款。
在美國的貸款實務上, 法規是嚴謹, 而且全面性的。 不但對借款者的還款能力作出全面的評估, 也要被擔保的物業具備足夠清算的價值, 才願意放款。 判斷物業價值的最基本文件, 就是房產評估及產權調查。 貸款公司在同意對借款人進行放款的程序後, 在最快的時限, 會對即將購置的房產進行現場鑑定,並根據房產性能、狀況作出房產價格評估報告。 之後還要進行房產產權狀況調查,以確保房產產權歷史清晰。 許多貸款公司還需要一些特殊檢查,如白蟻價差及屋頂維修, 也有些銀行對於年代久遠的物業, 要求排水測試的檢驗報告。如果物業位於加油站或是填土場的鄰居, 銀行也會要求土壤測試報告。
當借款者通過了放款能力的審察, 以及擔保物業在估價後, 也齊備了清算的價值。 這時候成交貸款也進入了放款的最後階段,那就是簽署貸款文件及放貸。 一旦貸款獲准,貸款文件會送至公證機構,由貸款機構或授權代理人與貸款人一起簽署貸款相關法律文件。 簽署後的文件再由貸款機構复閱。 貸款放至產權公司進行放貸。放款額度通常包含了 結算貸款, 以及在貸款過程中的成交費用。 貸款成交費用包括貸款申請費、信用報告費、房屋評估費、產權調查費等必要的法律費用。 從申請貸款到放貸通常需要1-2個月左右的時間。 在申請貸款前,貸款人可以選擇就近的銀行開戶並存款,存款額和存期沒有要求。 然而,這有助於在抵押貸款放貸機構處建立個人身份證明。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀