漫談地產(貸款)系列之三十六 申請貸款的程序(3)

開利地產負責人 李秉信

         在現在貸款市場上， 重新貸款業務量比重約佔有百分之八十。吸引借款者重新貸款的動機， 除了較低利率以外， 另外一個很重要的誘因是， 借款者除了可以用現有的房子借款來付清原有房屋貸款之外， 並可以把現有債務作一個重組（debt consolidation），到單一的月付款。 我們可以看到近日來不少的華資銀行，在主流媒體上大作借款人在重貸時，順便也可將債務作重組的廣告。 借款者如果在作重新貸款的目的只是為了債務重組時，就必須要小心評估， 以及慎重決定。因為在債務重整過程中， 借款者的風險是加倍的。 首先我們得認清楚，房屋貸款與其他消費者借貸（consumer debts）不同。如果您付不起消費者借貸，您的信用評級會被降低，會被起訴，甚至會被迫宣佈破產。但是如果您付不起房屋貸款，您會失去房子。前者是無形的信用損失，後者是有形的資產法拍沒收， 同時也得承受無形的信用破產， 可以說是有形及無形的雙重損失。

    這是一個很簡單觀念，很多消費者借貸，如信用卡帳單或醫療帳單都是沒有擔保的。其他消費者借貸，如汽車分期付款或傢俱分期付款，可能由該物品的利息來抵押，而不是由房屋的利息抵押。如果您付不起消費者借貸，債權人可以取回物品，如果賣掉該商品的錢不足，以付清債務，您有可能會遭到起訴。但是，這些都是動產貸款。債權人不能因為消費者借貸而直接用您的房屋做抵押贖回。如果您用房屋貸款付清您的消費者借貸，如汽車、醫療或信用卡帳單，新的債務將用您的房屋做抵押。這就增加了失去不動產風險，如果您付不起帳單，您可能失去房屋。也就是如果你用你的不動產物業， 作為這些動產貸款和信用貸款抵押時，任何你在信用上或是付款上的延遲， 都會有風險失去你的房子。 筆者就有客戶因為用房子作為信用卡債的擔保， 因為將近十萬圓的醫療賬單， 物業面臨被法拍的風險。

       在重新貸款的產品中，有很多種類型的貸款可供您選擇：例如固定利率、可變利率、期末整付和負攤還貸款產品。借款者須有認知，貸款的產品是非常靈活，包羅萬象。 它可包含一種或多種特點（如可變利率貸款)， 也可能包含含負攤還的可能性，固定利率貸款也可能包含， 或是不包含期末整付條款。借款人與您的貸款公司或經紀人探討哪種貸款最適合您。筆者在這裡針對大家比較不熟悉的付清期末整付貸款（balloon payment）作個介紹。 這樣的貸款不是通過每月付款， 而是最後一筆的付款， 一次付清所欠餘額，就能付清所欠的所有債務。幾乎所有商業放款， 都是這樣的貸款產品， 然而最近幾年來，這樣的貸款產品開始流行於住家貸款的業內。對於借款者而言，這樣的貸款是存在風險的。

       首先我們先得瞭解， 所謂無期末整付條件的貸款，是每月償還一點點分期付款。而每月的付款金額中所償還的額度，有利息也有本金。這叫完全攤還貸款（fully amortized loans），因為您用每月付款付清（攤還）貸款， 所以不論是三十年或是十五年的貸款到期時， 所有的債務全部清償。相反的，只付利息貸款（interest-only loan）或部份攤還貸款（partially amortizing loan），包含了最後一筆或是最後多筆大額付款。 這些付款額為正常付款額的兩倍或多倍。如果貸款金額相同，部份攤還和只付利息貸款的產品，比完全攤還貸款的月付款低。只付利息貸款的月付款金額中不包括任何貸款本金。付款額只付利息。未付的本金必須用一筆或多筆大額付款付清。用句中國人俗話來說， 叫作先甘後苦。平常付的少， 但是最後要一次付清。 這樣的貸款叫作付清期末整付貸款（balloon payment)。

     例如，您借貸到一筆$15，000的只付利息貸款，利率為 15%，貸款期限5年，您必須每月支付利息$125.50。然而，5年到期後，您還是欠$15，000本金，需要您期末整付。有個很關鍵的問題出現了， 如果您的債務是無擔保的（如醫療賬單和信用卡賬單），只用個人財產做擔保。如(汽車或傢俱分期付款）。在這時候你的經濟狀況不幸出現了危機，付不起目前的帳單，這些債務並沒有用你的物業作抵押， 借款人可以與試著您的債權人商定一個付款計劃來支付現有的債務。 但是如果這些債務是用你的物業作抵押， 現在的債務您都付不出來，沒有銀行有意願借你錢。 就算真的有銀行能雪中送炭，你又如何能有能力付清新的房屋貸款呢？這就是當借款人的每月付款只付利息（非攤還貸款），或每月付款只付一部份本金（部份攤還貸款）時，就造成了期末整付的風險。

          這是幾個不同貸款產品， 用不同還款方式攤還試算，例子如下所示：$15，000 貸款 每月付款 期末10%， 5 年 整付 （5年後到期）， 若是完全攤還每月須付$318.7，部份攤還 $222.65 ， 但可以還掉$7，500.00的本金。若是選擇只付利息每月$125.00， 五年後一次性付清$15，000.00的債務。 由以上三種不同貸款產品付款方式可以發現，對於只付利息貸款和部份攤還貸款，如果您在貸款到期後無財政能力支付期末整付，您的選擇將包括：必須賣掉房屋來支付全部或部份期末整付款；或是申請另一筆貸款來付清期末整付款，這通常會產生更多的費用和開支；如果您重新貸款（refinance）支付期末整付，通常您必須支付新貸款的費用和成交費。這可能會增加您的債務。如果您的債務比房屋的資產凈值還多，您可能無法再進一步重新貸款。如果您還不了債，一個很殘酷的事實發生了，在法律上，如果您未能支付期末整付款，您將因喪失抵押贖回權而失去您的房屋。